続きです。
前回は、ちょいボロアパートを見に行き、即購入の意思を表明しました。
弱小大家の私に対して、融資してくれる金融機関は、1つしかありません(たぶん)。
ネットからも審査依頼をすることができますが、今回は不動産会社にお願いしました。
一週間程度でに承認となり、融資決定です。
金利は3.9% 融資は3000万円 返済期間は25年でした(長すぎる)。
築50年の物件に83％も融資をして頂けて、期間は25年はすごすぎます。
【試算】
賃料300万円
運営費は、ざっくり賃料の3割＝90万円とします。
これには、空室や修繕費、税金をすべて含みますが金利・返済は含みません。
おおよその返済前の利益は、300万円－90万円＝210万円
3000万円を3.9%で返済すると、年間の返済は188万円です。
210万円－188万円＝22万円となります。
22万円は購入すると毎年現金として入ってくる金額です。
さらにこちらの物件は賃料の増額も期待できます。
返済比率は188÷300＝63％です。
忘れてはいけないのが法人税ですが、この物件は6年くらいは利益に対する法人税がかかりません。
理由は、建物の減価償却費と物件の購入費用の繰延を行うためです。
(詳しくは省きます)
7年目くらいからは20～30万円程度の税金がかかる見込みなので、7年目くらいにはマイナスになるかも知れません。
しかし、その前に借り換えを行うつもりです。
【返済比率について】
返済比率には色々な意見がありますが、私の返済比率についての考えはこちらの記事を読んでください。
金利3.9%は中々の高金利ですが、
1.2億円の借金を抱えている一般サラリーマンに3000万円追加で貸すなら、妥当かなという印象でもあります。
貸してくれるだけで感謝です。
この物件は問題もなくこのまま購入に至ります。
実際は、もう少し頭金を入れ、20年返済で購入しました。
返済比率は70％強です。
これで、二棟目物件の購入は終了しました。
