僕は23の時にマンションを買おうと物件を探していて運命を感じれるお部屋に出会いました。
が、仕事柄ローンが組めずに悔しい思いをしました。
ですが、どうしても諦められずにいたので不動産に頼んでオーナーに賃貸契約でお願いしていただき住む事ができました。
いま、振り返ればあの時ローンを組めていたら今の生活は無いと思います。
また後日話しますが、フットワークが軽い(身軽)程最強な事はないかもしれません。
今の僕は
守る物は家族と仕事で十分と考えます。
もしマンション購入を考えている方がいれば知っておかねばならない事があります。
知らなくてもマンションは買えますが
確実に損します。
マンションの購入を考えるとき、新築だけでなく中古マンションも候補に考える人が多い。
中古マンションの値段は、販売広告に掲載されている価格から、実際に売買契約が成立するまでに値下げされることが珍しくない。
一般的にはどれくらい値下げされるのだろうか。
不動産取引情報を蓄積する東京カンテイがまとめた中古マンション販売データによると、販売開始から１年売れなかった中古マンションは、おおむね２割ほど値段を下げて売られた実態が明らかになった。
売りたい側がつけた売却希望価格である「売出価格」と、実際にいくらで売れたかを表す「成約価格」との間に、どれくらいの差があったかを、地域別に分析した。
その結果、中古マンションの売買が全国で最も多い首都圏では、2011年に売れた物件の成約価格が売出価格より平均して約７％低かった。つまり、実際に売れたときは、売り手の希望価格より約７％安い値段に値下げされていたのが平均像だった。
中古マンションは、よほど人気がある地域や物件でなければ、売り出してから成約までにある程度の日数がかかるのが普通だ。
実際、どれくらい時間がかかるのだろうか。
2011年の取引では、売り出してから平均2.8カ月で成約していた。
売れないまま時間がたてばたつほど値下げ幅が大きくなり、12カ月（丸１年）売れなかった物件は平均で約20％値下げされた。
首都圏に次いで中古マンションの売買が活発な近畿圏も、似たような状況だ。
首都圏では、東日本大震災の後に売買された物件が多い2011年の値下げ率が、2010年までと比べてもそれほど大きくなっていない。
一方、近畿圏では2011年に売買された中古マンションの値下げ率が約11％で、それ以前に比べて大きくなっている。
「中古マンションの取引は、全体的にみれば、震災よりも景気の影響が大きいようだ。景気がよくなればあまり値下げせずに売れるが、景気が悪くなれば値下げの度合いが大きくなる傾向がある」と専門家もみる。
物件の広さや駅からの距離といった個別の条件は、中古マンションの値下げに影響するのだろうか。
例えば部屋が狭くて駅から遠い中古マンションは大きく値下げされるのではないかと思いがちだ。
だが実際は広さや駅からの距離によっては、値下げ率には大きな違いが出ない。
理由は「それぞれの地域で大体これくらいの値段という”相場観”ができており、物件の広さや交通が便利かどうかといった条件は、はじめから価格に織り込んで売り出されることが多い」と分析する。
つまり、売り出し価格は、物件それぞれの条件をもとに、おおむね適正な相場水準に沿ってつけられると考えられる。
不便な地域にあって狭いといった条件の中古マンションは、はじめから安めの値段で売り出されるため、値下げ率が大きくならない。裏を返せば「特別に安く買える掘り出し物のお買い得物件は、現実にはそれほどない」ということにもなる。
中古マンションを売りたいときも買いたいときも、まず周辺の物件がどれくらいの値段で売り出されているか販売情報を集め、自分なりに相場観を探るとよいかもですね。
売り手の立場で販売を業者に依頼する場合は、いくつかの業者に価格見積もりを出してもらうと、だいたいの相場観が分かるという。
そのうえで、売りたい・買いたい物件が周囲に比べて新しいかどうかや、耐震・耐火性能など差別化できる特徴があるか、ローンが残っている物件を売りたいならローン残高がどれくらいあるか……といった物件固有の条件を加味して、自分なりの売り出し価格や購入価格を検討しないと痛い目をみるのは明白です。
今日も最後まで読んでいただきありがとうございました。
また明日お会いできるのを楽しみにしていますね。
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✨プチ社長✨