完全オリジナルのキャッシュフロー体験ゲームで
脳にいい汗かきませんか？
松本 眞八（マツモト シンパチ）です。
レオパレスさん
大変
な事になっていますね。
施工不備で1万人以上に
転居要請だと。
1万人なんて・・
街ごと一つ移住じゃないの
しかしまあ
ココまで放置されましたね。
職業柄思うのが
こんな施工不良物件に対しての
銀行融資
多分ね、レオパレスさんみたいな
大手で知名度あるなら
新築請負価格の
不動産評価というのは
かなり有利だったのでは？
と思う。
不動産関係の売買に
関わる人であれば
中古の不動産物件を
売買するときに
融資相談した銀行に
こんな事を言われた事ありませんか？
建物の築年数が古いので
建物の評価ゼロです！
場合によっては建物撤去費用が
掛かるのでマイナス評価します！
なんてこと。
実際は
建物が現存して、古くても
充分使えるのですが
銀行の評価は
ゼロ
もしくは
マイナス
なんてことも良くあります。
なぜなら
銀行の中古建物の評価の
視点は実際に使える使えない
ではなくて
税務上の減価償却費期間が
絶対的なベースなんですね。
例えば
ある構造の建物の
減価償却期間が30年だとしたら
その建物が現存していれば
30年経てば評価ゼロね。
という評価をするわけです。
だから
今回のレオパレスの住むのが
危ない
ので退去して下さい！
の物件であっても
こんなトラブル
が
表向きにならなければ
築年数に応じて評価される
という事もあり得る訳です。
確かにね、悪意の施工の不正を見分けるのは
お金を貸す側としてなかなか厳しいとしても
少なくとも
充分使えるし過去の管理もしっかりと
しているのであれば
築年が経過しているので
評価ゼロね！
は勘弁してほしい。
どんなに古い建物であっても
法令の耐震・耐火基準を満たしていて
キチンと管理されていれば
安全安心に
人が使う事できる訳だから・・
そこの評価ゼロはないでしょ・・・
と思う訳です。
思うにこのレオパレス問題
不動産業界のみならず
銀行も一蓮托生連帯責任アリ！
と思うわけです。
いま
どこの銀行と話しても
多少の違いはあれ
中古の不動産物件の評価
を実態は実際に使える使えない
じゃなくて
建物の減価償却に
基づいた評価になっています。
チョイ前だけど
不祥事で問題になった某信金さんが
建物の法定減価償却の期間に関わらず
不動産の管理・修繕・補修履歴に応じた評価で
銀行融資します！
と言っていましたが
その後どうなったのでしょうか？
最近銀行の現場の連中とよく話すると
貸し出し先無くて困ってます・・・
なんて言っているけど知恵絞ってリスク取れば
ナンボであるような気がするけどね。
レオパレスさんも
随分叩かれているけど
銀行も不動産評価手法も
良く考えてほしいなと思います。
建物古いから評価ゼロ。
裏返せば
建物新しければ評価します。
もうこんな発想もうやめましょうよ！
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