金波銀波の波越えて

自主管理&セルフリフォーム大家ポセの賃貸経営日記


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飛行機が午後からなのでブログ書くことにした。

 

 

 

 

 

 

気になる交差点

 

 

 

 

 

 

 

 

よく物件の購入基準や買付価格について聞かれるのでまとめた。

 

 

①積算価格

銀行が査定する基準で計算する。

金融機関によって多少査定方法は違うだろうが

現金で買う場合でも再販時には銀行が絡んでくるだろうから必要なことだ。

 

<計算方法>

土地:路線価(固定資産税路線価)

建物:減価償却残価

 

計算方法は、ネットで調べれば出てくるので参照してほしい

 

償却済み物件(ボロ物件)は、建物価格はゼロで計算

土地で出ていて古家付きの場合は解体費用を計算して土地値から引く

 

 

 

ここまでは物件を見る前にできることなので事前に計算しておく

 

 

 

*銀行によって掛目は違うのでご注意

 

 

 

 

②リフォーム費用の計算

現地に着いて内見するのだが

リフォーム費用がいくらかかるかは大事なことだ。

屋根・外壁・内装・設備など

そして、リフォームにかかる期間

セリフォしていれば簡単に計算できるだろう。

 

 

オイラの場合は、リフォーム期間に月100万円人件費を目安にしている。

それでだいたい業者に工事を依頼した時の工事代金だろうか

 

 

 

③リフォームした物件の価値

リフォームなしで貸した場合と

リフォームしたあと貸した場合の家賃を計算して

その利回りを出す。

その利回りが物件地域の平均利回りを上回る必要がある。

 

そして、リフォーム済みの物件を売った場合の予測価格も出す。

ここ大事でいつでも購入代金+経費以上で売れる物件でないと意味がない。

 

 

 

簡単に書いたが以上の計算をした上で

 

成り立つ価格で買い付けを入れる。

 

 

不動産は「縁のもの」で

 

縁があればあんまり苦労することなく購入できるし

 

縁がないものはいくら努力しても買えない。

 

 

 

オイラは、なんも考えていないように見えるかもしれないが(笑)

 

物件を見に行った時には、

 

高速回転で以上のようなことを考えているのだ。

 

それでも失敗するjことはあるけれど(笑)

 

 

 

 

 

 

明日以降、25日まではブログの更新はないけれど

 

フェイスブックに画像を載せるかも

 

やったことないのでやり方わからんので無理かもだけど(^^)

 

 

 

 

 

 

ラッキ~♪

 

 

 

 

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GoPro本体が届いたので使ってみた。

 

モニター無しのシンプルボディー

 

 

なんだかよくわからん・・・

 

 

 

画像UPや加工もWi-Fiやブルーツースを使う

 

 

さらにわからん???

 

 

 

 

悪戦苦闘の末

 

なんとか使えそう・・・

 

 

 

 

明日から沖縄本島で19日から宮古島だが

 

撮影できるかは疑問(^^;;;

 

 

 

まぁ、なんとかなるだろう

 

 

自撮りなんかしないのに自撮り棒買ってしまったし(笑)

 

 

 

 

11泊12日の旅に行ってくる

 

 

 

 

 

 

ラッキ~♪

 

 

 

 

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今日は朝から雨が降っていたが

 

歯医者に寄ってから6号へ

 

 

 

 

昨日組み立てた池屋家具をディスプレイするためだ。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

よい感じになった♪

 

 

 

 

サッシのパッキンはまだべとついていたので

 

今度は水性アクリル塗料を塗った

 

 

1回塗ってだいぶ良くなったので

 

2回目も塗って帰ってきた。

 

乾かないとわからないのだがどうだろうか??

 

 

 

 

 

帰りに多摩ランドに寄る

 

 

 

 

 

 

 

タマーズかんばっていた。

 

 

 

 

 

 

ラッキ~♪

 

 

 

 

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