こんにちは！ 平岡です
さて、今日は多くの方が一度は考える「住み替え」についてのお話です
「今の家が手狭になってきたな・・・」
「子どもが独立して夫婦2人になったから、もっとコンパクトな家に住み替えたいな」
「実家の近くに戻りたいな」
そう思うたびに、頭をよぎるのは「でも、まだ住宅ローンが残ってるのに、売ったり買ったりできるの・・・？」という不安ではないでしょうか？
ご安心ください！
住宅ローンが残っているからといって、住み替えができないわけではありません
大切なのは、正しい知識を持って、計画的に進めることです
今回は、住宅ローンが残っているご自宅を賢く売却し、スムーズに住み替えるための方法を、分かりやすく解説していきますね
「自宅の価値」を知ることから始めよう
「住み替え」を考える際、最初にやるべきことはご自宅の「現在の価値」を知ることです
ローンがいくら残っているかだけでなく、売却したらどれくらいの価格で売れそうか、その見込みを知ることが、次のステップを考える上で非常に重要になります
ご自宅の価値 ＞ 住宅ローンの残債
この状態であれば、売却代金でローンを完済できるだけでなく、手元にお金が残る可能性が高まります
この手元に残ったお金を、新しい住まいの購入費用に充てることができます
ご自宅の価値 ＜ 住宅ローンの残債
この状態は、売却してもローンを完済できない「アンダーローン」の状態です
不足分は自己資金で補う必要があります
自己資金が不足している場合は、住み替えそのものの計画を見直すか、次に説明する「買い替えローン」の利用を検討することになります
ポイント：
★複数の不動産会社に査定を依頼しましょう！
★査定額だけでなく、その根拠や売却戦略をしっかり聞きましょう！
知っておきたい！住み替えの「2つの方法」
住宅ローンが残った状態での住み替えには、主に2つの方法があります
◇売却先行（売り先行）
「今の家を先に売却して、その後に新しい家を探す方法」です
メリット：
★資金計画が立てやすい
売却価格が確定するため、新しい家の購入予算を正確に把握できます
★二重ローンを回避できる
新しい住宅ローンの借り入れを開始する前に、今の住宅ローンを完済するため、ローンが二重になるリスクがありません
デメリット：
▲仮住まいが必要になる可能性がある
新しい家が見つかる前に今の家を引き渡す場合、一時的に賃貸物件などに引っ越す必要があります
▲売却価格が想定より低い場合、計画を見直す必要がある
高く売れることを期待していたのに、思うように売れなかった場合、新しい家の購入計画に影響が出ます
◇購入先行（買い先行）
「新しい家を先に購入してから、今の家を売却する方法」です
メリット：
★仮住まいの必要がない
新居に引っ越してからゆっくり今の家を売却できるため、生活環境を変えることなく住み替えができます
デメリット：
▲二重ローンになる可能性がある
新しい家の住宅ローンを借り入れた後、今の家のローンが残っている期間は、二つのローンを並行して返済することになります
▲資金計画が不透明
今の家の売却価格が確定していないため、新しい家の購入予算が立てづらいです
こうして整理してみた結果、リスクが少なく、資金計画が立てやすい「売却先行」を多くの方が選択しています
売却の契約が決まっていれば、購入するための住宅ローンを金融機関へ申し込んだときにも審査がグッと通りやすくなります
「アンダーローン」でも諦めない！買い替えローンと売却損益の控除
「自宅の価値 ＜ 住宅ローンの残債」だった場合、自己資金で不足分を補うのが基本です
でも、自己資金が不足している場合でも、住み替えを実現する方法があります
それが「買い替えローン（住み替えローン）」です
買い替えローンは、今の家の残債と新しい家の購入費用を合算して借りるローンです
金融機関によって条件は異なりますが、住み替えをスムーズに進めるための有効な手段となります
【知っておきたい税制の優遇措置】
住宅の売却で損失が出た場合（売却価格が購入価格より安くなった場合）でも、税金面での優遇措置を受けられる可能性があります
＜居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例＞
自宅を買い替える際に、譲渡損失（売却損）が発生した場合、その損失を他の所得（給与所得など）と相殺（損益通算）したり、最長3年間繰り越して控除できる制度です
これらの制度を利用することで、経済的な負担を軽減できる可能性があります
ただし、特例を受けるには一定の要件がありますので注意が必要です
税務署あるいは専門家（FP・税理士・不動産業者等）への相談をお勧めします
成功する住み替えは「情報収集」と「計画」から!
今回は、住宅ローンが残っていてもスムーズに住み替える方法について解説してみました
重要なポイントは以下の3つでした
１．自宅の正確な価値を知る
２．売却先行か購入先行か、方針を決める
３．専門家（FP、不動産会社、税理士など）に相談する
複雑な資金計画や税金については、専門家の力を借りることで、安心して進めることができます
「いつかは住み替えたいな…」と漠然と考えている方も、まずは一歩踏み出してみませんか？
あなたの理想の住まいへの第一歩、ぜひ一緒に考えていきましょう！
