こんにちは！ 平岡です
実は先日、住宅ローンのご相談に来られたご夫婦のお話を聞いて、思わず言葉を失いそうになりました
このブログを始めたきっかけ・・・
それは、「銀行や不動産屋さんの言いなりになって後悔してほしくない」という強い思いからでした
今回のご相談は、まさにその「典型的な罠」にハマりかけているケースだったんです
ご相談者は、３５歳の会社員のご主人（年収５５０万円）、同世代の奥様（年収３５０万円）、そして生まれたばかりの０歳のお子様がいる３人ご家族・・・
現在のお住まいは賃貸マンションで、毎月の家賃は約８万円です
ご夫婦が検討されていたのは、郊外の新築一戸建て・・・
その想定借入額は、なんと【６，０００万円】でした
銀行の審査の裏側：なぜ６，０００万円も借りられてしまうのか？
「年収５５０万円で６，０００万円も借りられるの？」と驚かれた方も多いのではないでしょうか・・
本来であれば、ご主人単独の年収では残念ながら審査は確実に落ちます（否決されます）
銀行の審査には「返済負担率（年収に対する年間ローン返済額の割合）」という基準があります
年収にもよりますが一般的に【上限３５％以下】に収めることが条件とされています
試算してみましょう
仮に６，０００万円を「金利１．５％・３５年返済」で借りた場合、毎月の返済額は約１８万円、年間返済額は約２２０万円です
・ご主人の単独年収：５５０万円
・・返済負担率：２２０万円 ÷５５０万円 ＝ ４０％
⇒３５％を超えているため審査は【NG】となるわけです
では、なぜ不動産屋さんや銀行は「６，０００万円で問題ありませんよ！」と笑顔で言ってきたのでしょうか？
ここに、知られざる「収入合算（しゅうにゅうがっさん）」の罠があります・・・
銀行の審査では、ご主人の年収に奥様の年収の半分（１７５万円）を足して計算するルールが使えます
すると、審査上の世帯年収は「５５０万円 ＋１７５万円 ＝７２５万円」まで跳ね上がります
この７２５万円で再計算すると・・・
・返済負担率：２２０万円 ÷７２５万円 ＝ 約３０％
⇒ナント、３５％以下になり、見事審査【OK！】
こうして、銀行の審査では「安全圏」と判定され、６，０００万円という巨額の住宅ローンが通過してしまうのです
冷静なシミュレーション：毎月の支出が「＋１０万円」の恐怖
でも・・・でもですよ・・・
審査が通ったからといって、果たしてこのご家族は幸せになれるでしょうか？？
少し冷静になって、生活の現実（キャッシュフロー）を見てみましょう
現在、このご家庭の家賃は「月万８円」です
これがローンを組んだ瞬間から「月１８万円」になります
世帯の収入は１円も増えていないのに、毎月出ていく固定費だけが「１０万円」も一気に増えるのです💦
さらに、今後のリスクはこれだけではありません・・・
●金利上昇リスク
今回は変動金利１．５％で試算しましたが、昨今の金利上昇局面でさらに金利が上がった場合・・
・金利２．０％なら毎月返済は「約２０万円」
・金利３．０％なら毎月返済は「約２３万円」（現在の家賃の実に約３倍！！！）
●奥様の「時短勤務」と収入減のギャップ
銀行の審査で使われた奥様の年収３５０万円は、出産前にフルタイムで働いていた時の源泉徴収票の数字です
現在は０歳児の子育て中で時短勤務・・
実際の現在の実質手取り収入は、審査上の数字より大幅に減っています
●避けられない「教育費」の増加
文部科学省の「子供の学習費調査」や公的データを見ても、子ども1人を高校・大学まで育てるには、公立・私立のコースによりますが１，０００万円以上の教育費がかかります
お子さんが成長するにつれ、教育費は増えることはあっても減ることは絶対にありません
誰もあなたの「その後の人生」に責任は持ってくれない
「そんな無茶なローンなら、銀行や不動産屋さんが止めてくれるんじゃないの？」
そう思われるかもしれません・・・
不動産会社は「家を売ること（契約）」が仕事です
自分が銀行員だった頃を思い出しても、お客様から「どうしてもこの額を借りたい」と言われれば、「やめておきなさい」と止めるのではなく、「この方のために、どうすれば審査を通せるか（収入合算や優遇金利の適用など）」を一生懸命考えてしまっていました
厳しい言い方ですが、家を買った後にあなたが毎月どんな苦しい生活を送ろうと、銀行も不動産屋さんも一切の責任を取ってはくれないのです
モデルハウスや綺麗な新築物件を先に見に行ってしまうと、「こんな素敵な家に住みたい！」と夫婦で気持ちが高ぶってしまいます
そこに不動産屋さんから「奥さんも収入があるから審査は通りますよ！」と言われれば、冷静な判断ができなくなってしまうのは当然です
でもですよ・・・
家賃より１０万円も高いローンに追われ、外食も旅行も諦め、子どもの習い事すら切りつめ、「何のために働いているのか・・」と後悔する生活になってしまっては本末転倒です
大切なのは、「借りられる金額」ではなく、「我が家が幸せに暮らせる（返せる）金額」を自分自身でコントロールすることです
・毎月いくらまでなら、趣味やレジャーを楽しみながら無理なく払えるか？
・子どもの教育費はいつ、いくら準備したいか？
・自分たちの老後資金や資産運用には毎月いくら備えるか？
これらを可視化するのが「ライフプラン / キャッシュフロー表」です
日本FP協会のホームページで公開されている「便利ツール（ライフプラン診断・キャッシュフロー表作成シート）」などを活用してみてください（私もFP協会の「暮らしとお金の相談員」として活動しています）
また、特定の金融商品を売ることが目的ではない「独立系のFP」に第三者の視点で相談してみるのも非常におすすめです
マイホームは人生を豊かにするための「手段」であり、「目的」ではありません
勢いで契約書に印鑑を押してしまう前に、一度立ち止まって、ご夫婦で「これからの人生で何を一番優先したいか」を冷静に話し合ってみてくださいね!