こんにちは。
私が
物件契約したお店は、
元々は
ステーキ屋さんでした。
洋食レストランを
開く私にとって
雰囲気がよくて
温かみのある
とても素敵な
店舗でした。
でも、ただ、
それだけでした。
そのお店は、
幹線道路沿いで
車の通りが多く、
人通りは
思った以上に
ありませんでした。
「東京なのに」
山口出身の私でも
びっくりしました。
それぐらい、
人が通りませんでした。
そして
近くにあった
交差点の
対角線上からは
木が邪魔で、
お店の存在に
気付いてくれる人が
ほとんど
いませんでした。
閉店する際に、
知ったのですが
幹線道路沿いは、
地価が安いのだそうです。
居抜きで、
売り出した時に
２年しか使ってない、
きれいで新しい機材と
お金をかけた
内装の価値は
１０分の１以下に
なっていました。
今日は、
居抜き物件の
見極め方
についてです。
前回少し話しましたが
居抜き物件には、
造作費用というものが
かかります。
あなたが借りるときに、
前の人が
残していくものを
造作物といいます。
そして、
この造作物には
造作費用というものが
かかる場合があります。
前のオーナーさんが、
まだお店を
契約している場合です。
そこにある機材や、
お店に設置してあるもの
カウンターや椅子
テーブル、お皿など
大きいものから
小さい物まで
買い取ることに
なります。
ちなみに、
前のオーナーさんが
もう出て行ってしまった
居抜きの物件は、
造作費用はかかりません。
そして、この
造作費用というのは、
新しいから高い、
古いから安い
と言うものでは
ありません。
場所が良ければ、
高値をつけられる
逆に、場所が悪ければ、
買いたたかれるのです。
お店を借りるときに
退去時は
スケルトン戻しの
契約が多いため
次の借り手を
早く探したいので
借り手の多いところは
高いけど
次が見つからなそうな
ところは安いんですね。
売れそうにない物件は、
タダでほとんど
置いていってくれる
オーナーさんも
いるくらいです。
スケルトン戻しの
工事代金を考えると
造作料金がタダでも
居抜きで
次の借り手がいる方が
これ以上の借金を
かかえなくて
済むからです。
私は、よく確認もせず
すぐにその物件に
飛びついて
しまったため
値下げ交渉もせず
いい値で支払い
ひどい目に合いました。
前のオーナーさんは、
もう飲食はしないからと
ほぼ全て置いていって
くれる約束でした。
そして、
物件引き渡しの日
置いていってくれる
はずだった造作物の
半分も
残っていませんでした。
それでも、
契約書には
サインしているので
支払いは発生します。
ネットで頼んだ
仲介業者の人は
「聞いておきますね」と
言ったきり音信不通になり
不動産屋さんに
言っても、
「諦めてください」
と言われました。
後から聞いたところ、
業界では
あまり評判の良くない
不動産屋さんと
仲介業者でした。
何度も言うようですが、
何回も不動産屋さんに
足を運んでください。
そして、
色々な物件を
見るようにしてください。
造作物の価値も
不動産屋さんも、
大家さんも
お店の場所も、
前オーナーさんの人柄も
全部しっかり
見極められるように
してください。
物件は、
何件も見に行くように
してください。
不動産の人は
必ず、早く契約しないと
すぐ決まってしまいますよ
と言ってきます。
ですが、
惑わされず、
きちんと何回も
見に行ってください。
何回か見に行くと、
だんだんわかるように
なってきます。
私のように、
不動産屋さんに
いいようにされていては
ただのカモに
なってしまいます。
不動産屋さんは
狸です。
化かされないように
気を付けましょう。
今日は、
居抜き物件の見極め方
についてでした。
下のことをノートに
書いてください。
きちんと造作物として
譲り受けるものを
リストにしてもらう
造作物も
家賃も保証金も
仲介料も
値下げ交渉を必ずする
では、また。