シティビルサービス札幌 スタッフBlog ～一期一会～

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中年事務の奮闘記その115　管理会社と不動産の違い

こんにちは

シティビルサービス札幌の斉藤です。

ご挨拶

私がこのシティビルサービス札幌に入社して1年

ブログを書き始めて、半年となりました。

長年、接客業をやっており

何も分からないまま始めた

不動産の仕事ですが徐々に

設備や書類仕事にも慣れてきた今日この頃です。

入居者様や

オーナー様、ブログを見てくださる皆様に

管理会社とは日々どんな事をしているんだろうと

知って頂けるブログを書いて行こうと思います。

本日は不動産屋さんと管理会社の違いについて

説明していこうと思います。

〇管理会社とは？

定義上、不動産会社とは

不動産を取り扱う仕事をしている会社全般を指して

不動産会社と呼びます。

不動産を売っている、買っている、管理している

仲介しているなどなど、不動産を使って

仕事をしている会社をすべて

不動産会社と呼ぶことができるのです。

つまり管理会社とは「不動産」の「管理」を主な業務とした

不動産会社と言う事です。

他にも

〇仲介をメインで行う不動産会社

管理会社以外にも

貸主とお客様の間で仲介業務を行う「仲介会社」と呼びます。

イメージとしては、街中で見かけるショーウィンドウに

たくさんの物件情報を展示している会社が

「仲介会社」にあたります。

部屋を貸したい貸主と部屋を借りたいお客様の間を

取り持つのが主な業務になります。

物件の宣伝や家賃などを貸主と調整

物件の内見や入居の処理など業務は多岐にわたります。

〇管理をメインで行う不動産会社

不動産の管理を主な業務とした

不動産会社を管理会社と呼びます。

不動産の数が多くなった場合や

規模が大きくなった場合、貸主単独では管理が難しくなります。

そのような場合、貸主から依頼を受け

不動産の管理業務を代行する会社が

「管理会社」と呼ばれる不動産会社です。

多くの場合、入居後に問題が起こった場合に

連絡・相談する会社となります。

集金や物件の維持も業務に含まれるため

入居者の情報や物件の状態などについて

きっちりと把握しています。

〇管理と仲介を行う不動産会社

上記項目で紹介した仲介と管理どちらも行う

不動産会社もあります。

貸主から一括して仲介と管理の業務を請け負うこととなるため

どちらか単独を請け負う場合に比べ多くの人や労力が

必要となりますが、同社内で様々な手続きを行うことが

できるようになります。

そのため、手続きがやや早かったり対応が

柔軟であったりすることが特徴といえます。

弊社シティビルサービス札幌もこちらの

管理と仲介両方を行う管理会社です。

一般的に街の不動屋さんと言えば

こちらの仲介会社さんになります。

〇物件の所持・管理・貸付を行う貸主

管理会社や仲介会社に

物件の管理などを任せる貸主もいますが

中には自身で物件の管理・維持を行っている貸主もいます。

「不動産」を取り扱う人となりますので

不動産会社と呼ぶことができます。

〇まとめ

上記を読んで頂ければ

不動産会社と一言で言っても色々とあるんだなぁと

思われるかもしれませんね

更に管理会社の中でも

新築一戸建をメインにしている所もあれば

賃貸マンションをメインにしている所などなど

専門的に運営してる所もあります。

また、管理会社もずっと同じ訳ではありませんので

お住まいの現在の管理会社の把握が

お問い合わせ時に必要になりますので

しっかり確認しておきましょう。

ご愛読ありがとうございました。

いいね！　フォローお待ちしております。

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中年事務の奮闘記その114 宅建士（宅地建物取引士）とは？

こんにちは

シティビルサービス札幌の斉藤です。

ご挨拶

私がこのシティビルサービス札幌に入社して1年

ブログを書き始めて、半年となりました。

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何も分からないまま始めた

不動産の仕事ですが徐々に

設備や書類仕事にも慣れてきた今日この頃です。

入居者様や

オーナー様、ブログを見てくださる皆様に

管理会社とは日々どんな事をしているんだろうと

知って頂けるブログを書いて行こうと思います。

良く不動産関係で「宅建」「宅建」と耳にしたことが

ありませんか？

本日は宅建士

正式名称　宅地建物取引士についてお話していきます。

〇宅建士（宅地建物取引士）とは？

宅建や宅建士とは「宅地建物取引士」の略称で

国家資格にあたります。

そして、この宅建士になるための

資格試験を「宅建試験」といいます。

宅建士とは、不動産会社で働く従業員を

イメージされると良いでしょう。

宅地建物取引業者とはいわゆる不動産会社のことで

土地や建物の売買、賃貸物件のあっせんなどを行っています。

不動産取引はとても高額です。

お客様の多くは不動産に関する専門知識や売買経験が

ほとんどないため、不当な契約を結んでしまうと

思わぬ損害を被ることがあります。

そのようなことがないよう、お客様が知っておくべき事項

（重要事項）を説明するのが宅建士の仕事。

そして、重要事項の説明をお客様にできるのは宅建士だけです。

宅建とは、不動産取引の専門家を示す資格、といえるでしょう。

〇宅建士でしかできない仕事がある

宅地建物取引業者が宅地建物の取引の際に

行わなければならない３つの業務があり

これらはいずれも宅地建物取引士でなければできない

「独占業務」として法律で決められています。

ここでは、宅地建物取引士の独占業ついて

詳細を解説していきます。

1.契約締結前に行う重要事項の説明

不動産を取得しようとする人（買主）

借りようとする人（借主）などに

「所有者は誰か」「不動産はどのくらいの広さなのか」

「登記のこと」「手付金やキャンセルした際の取り決め」など

物件や取引条件に関するさまざまな情報を

契約する「前」に説明します。

これが「重要事項の説明」です。

この説明事項が記載された書面を重要事項説明書といい

不動産取引においてトラブルが発生することを防ぐため

必ず宅建士が説明することになっています。

2.重要事項説明書面（35条書面）への記名押印

重要事項の説明の内容はきわめて広範囲にわたるため

口頭の説明のみで理解することは簡単ではありません。

そこで、説明内容を記載した書面

（重要事項説明書／35条書面）を作成・交付。

この書面には、「記載の内容に責任を持つ」という意味で

宅地建物取引士が名前を書いて押印します。

この記名と押印をもって、重要事項を説明したという

事実の証明になります。

不動産取引における重要書類に記名と押印ができるのも

宅建士のみに許された仕事です。

3.契約内容を記した書面（37条書面）への記名押印

実際に行った取引について

契約に関わる重要な部分が書かれた書面を

「37条書面」と言います。

重要事項の説明が終わり、不動産の取引が成立したら

契約書を作成することになります。

契約に関するトラブルを防ぐためにも、きわめて重要な書面です。

この契約書が不動産取引をしたことの証明となりますが

契約書への記名と押印も宅建士のみができる仕事です。

契約書の内容をしっかり確認し、問題なく不動産取引を

行うためには、宅建士の専門知識が必要なのです。

〇宅建士として働くには登録が必要！

宅建士（宅地建物取引士）として働くには

試験に合格するだけでなく、合格通知を受け取った後に登録し

宅建士証の交付を受ける必要があります。

なお、登録には宅地建物取引の実務経験が

2年以上なくてはなりません。

実務経験が2年に満たない場合には

宅建士の登録実務講習を受講することで

登録できるようになります。

登録実務講習では教材による講座と演習会場での

2日間のスクーリングに参加します。

登録のための要件が満たされたら

登録に必要な各種書類と登録手数料を揃えて

都道府県知事へ提出します。

登録申請後に宅建士証の交付を受けると

宅建士として業務を行えるようになります。

まとめ

不動産会社さんにはこういう

専門家が居て成り立っているんです。

不動産、建設、金融関係を目指している方は

挑戦してみるのもありですね。

ご愛読ありがとうございました。

いいね！　フォローお待ちしております。

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中年事務の奮闘記その113 マンション管理士

こんにちは

シティビルサービス札幌の斉藤です。

ご挨拶

私がこのシティビルサービス札幌に入社して1年

ブログを書き始めて、半年となりました。

長年、接客業をやっており

何も分からないまま始めた

不動産の仕事ですが徐々に

設備や書類仕事にも慣れてきた今日この頃です。

入居者様や

オーナー様、ブログを見てくださる皆様に

管理会社とは日々どんな事をしているんだろうと

知って頂けるブログを書いて行こうと思います。

〇マンション管理士とは？

マンション管理士とは

「マンション管理に関するコンサルティングを行うプロ」として

認められる資格です。

この資格を取得すれば、マンション管理に関する法律の知識や

建物の保全や修繕など維持管理に関する知識を

持っている人と認めてもらえます。

マンション管理士は、マンションの管理組合をクライアントとして

さまざまなアドバイスやサポートを行うのが主な仕事です。

名称が似ているために「マンション管理人（管理員）」と

同じだと思っている人がいますが全く違います。

管理人になるには特に資格は必要ありません。

けれども、マンション管理士になるには

国家試験を受けて合格後、所定の手続きを受けて

「登録」する必要があります。

〇具体的な仕事は？

マンション管理士は、具体的にどのような仕事をするのでしょうか。

マンションという建築物は、年月の経過により

外観や設備などの修理や修繕が必要になります。

また、マンションはさまざまな年齢層や家族構成の人々が

集まって暮らす集合体です。

そのため、住民間のトラブルは絶えることがありません。

マンション管理士の仕事は、資格取得で得た法律や

さまざまな知識を元に、マンションの健全な運営や

問題解決のためさまざまな業務を行います。

具体的な仕事内容をご紹介していきましょう。

管理組合の運営や会計管理

マンション管理士は、マンション管理組合の運営を

サポートしたりアドバイスを行ったりします。

マンションの管理組合とは、分譲マンションを購入した人

（「区分所有者」と呼びます）たちで構成している組織です。

この管理組合の設置は、法律で義務付けられているので

区分所有者は「面倒だから参加したくない！」というわけに

はいきません。

管理組合の人々は、マンション管理に関する法律や

組合の運営などに関しては素人です。

スムーズに運営するためには、マンション管理士のような

プロの存在が欠かせません。

マンション管理士は、以下のような管理組合の運営や

会計管理に関することをサポートします。

マンション管理費、修繕積立金の会計監査
管理組合の総会や理事会の運営
管理コストの見直し・削減

建物の修繕工事

マンションそのものや関連する設備は、年月と共に

劣化していきます。

たとえば、外壁塗装にひび割れや剥がれが

生じた場合、放置すると内部の鉄筋を錆びさせるリスクも

あるのです。

そのため、大規模な修繕を定期的に行うことが

必要になります。以下の業務もマンション管理士の仕事です。

外壁の張り替えなど、大掛かりな修繕に備えた修繕積立金の取り扱い
大規模修繕工事を依頼する施工会社選びやさまざまな手続き

これらは、マンション管理士が持っている知識を

もとに進めていきます。

また、急な災害によりマンションに被害が生じ緊急に修繕が

必要になった場合は、管理組合と共に必要なことを

取りまとめアドバイスを行います。

管理規約の作成や更新

いろいろな人が集まって暮らしている分譲マンションで

快適に住民（区分所有者）が暮らしていけるように

それぞれが気を配らなければなりません。

そのため、区分所有法という法律に基づき

さまざまなルールが決められています。

それが「管理規約」と呼ばれるものです。

管理規約には、マンションの共有部分の

範囲・使用方法・理事会の権限や義務など

管理組合の運営に必要なことが書かれています。

この管理規約を新しく定めたり、変更したりする場合は

組合の総会で区分所有者及び議決権の4/3以上の

決議が必要になるのです。

マンション管理士は、管理規約の作成や更新する際にも

知識や経験をもとに的確なアドバイスを行ったり相談に

乗ったりします。

住民トラブルの解決

マンションに付きもののさまざまな種類のトラブルを

解決に導くのもマンション管理士の仕事です。

マンションで一番多いのは住民（区分所有者）同士のトラブルです。

隣や上の階の住民の騒音
共同の場所でペットが粗相したのに掃除をしない住人がいる（ペット可のマンションで）
喫煙のマナーが悪い（隣人がベランダで吸うタバコの煙が流れてきて洗濯物が臭くなるなど）
共有の駐車場（駐輪場）の使い方のマナーがなっていない
ゴミ出しのルールを守らない住民がいる

また、トラブルは住民同士の間だけではありません。

住民と出入りの修理業者、住民とマンション管理会社の

間のラブルもあります。

マンション管理士にとっては、トラブルが大きくなり

マンション全体の運営に悪影響を及ぼす前に

解決に導くことも大切な仕事なのです。

管理会社の監督

日本の場合、国土交通省に登録している管理会社は

約2,400社にも及ぶといわれています。

そして、登録要件も、欧米とは比較にならないほど簡単なのです。

そのため、残念ながら本来はきちんと守らなければならない

「マンション管理適正化法」をきちんと遵守していない

会社もあるといわれています。

そのような背景も受けて

2000年「マンション管理適正化法」により誕生したのが

マンション管理士なのです。

マンション管理士は、住民（区分所有者）と管理会社の

間に立ち、公平な立場で「管理会社の仕事ぶり」を

監督するのも仕事の一つになります。

〇どのようなやりがいや魅力があるのでしょうか。

諸問題を解決に導く

マンションは多くの他人が集まっている集合スペース。

さまざまなトラブルはつきものです。

それらを法律や知識を持つ専門家として中立な立場で

解決に導くのが、マンション管理士の腕の見せどころでしょう。

また誠意のある対応を行うことで、管理組合や

住民からの信頼を集めることができます。

マンションという財産を守る

分譲マンションは、皆がローンを組んで購入する財産です。

その財産が、いつまでも安全で快適であるように守るのは

法律など必要な知識を持ち合わせた

マンション管理士ならではの仕事です。

さまざまな経験を積める

業務の幅が広いために、マンション管理・修繕・会計など

さまざまな現場経験を積むことができます。

住民・業者ほか、多くの立場の人と接することで

コミュニケーションスキルを磨けるのも魅力です。

〇資格のメリット

現実的に、マンション管理士の資格には

以下のようなメリットがあります。

会社に勤務するマンション管理士の場合、資格所有者は優遇されたり資格手当が付いたりする。
社会人としての経験がある年齢層が好まれるため、高齢者の資格取得者の求人も少なくない。
管理組合は比較的裕福な中高年層が多い。仕事で接するうちに人脈を築くことも可能。
行政書士など、ほかの資格を取得すれば独立開業も可能。
今後は、管理組合に防災知識を求められる傾向にあるため、防災関連の知識を持つマンション管理士に対するニーズも高まる。
マンション管理士・管理業務主任者・宅建など不動産資格を併せ持てば、不動産管理会社や不動産コンサルティング会社に就職・転職する際、高く評価してもらえる。

如何でしたでしょうか？

マンション管理士とは管理組合の

アドバイザー的ポジションです。

将来的に分譲マンションを買おうとしているのであれば

勉強しておいて損はないと思います。

ご愛読ありがとうございました。

いいね！　フォローお待ちしております。

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中年事務の奮闘記その112　不動産投資

こんにちは

シティビルサービス札幌の斉藤です。

ご挨拶

私がこのシティビルサービス札幌に入社して1年

ブログを書き始めて、半年となりました。

長年、接客業をやっており

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設備や書類仕事にも慣れてきた今日この頃です。

入居者様や

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知って頂けるブログを書いて行こうと思います。

本日は不動産投資に関するお話

これから不動産経営を始める方

新しく物件を検討中の方の為になればと思います。

不動産投資を始める前に

不動産投資では、物件のタイプ、エリア、ターゲット層などで

グループ分けを行い、購入物件を検討することがあります。

その際に単身者を狙うか、それともファミリー

(夫婦、もしくはその子どもも含めた居住者)を狙うか

という分け方があります。

この両者の間には、物件に求める間取り、設備、立地などで

大きな違いがあります。

そのため不動産投資では、あらかじめ両者を分けて

どちらに向けた投資を重視するのかを決めておくべきだという

考え方があります。

そこで今回は、単身者向け物件とファミリー向け物件の

具体的な特徴について、詳しく考えてみることにしましょう。

単身者向け不動産の特徴

まず、単身者は地方よりも東京などの首都圏に多く

その生活スタイルから、郊外よりも都心や市街地などの

利便性の高い立地を重視する傾向があります。

多くの若者が地方から東京に出てきています。

単身者向けの不動産投資は、よほど明確な理由でもない限り

東京23区内の不動産を選ぶべきでしょう。

また、単身者の場合は広い部屋を必要としないケースが多く

1Rか1K、広くても1LDKの間取りを希望することがほとんどです。

広さも30平方メートル以下で十分のようですし、設備に関しては

部屋を留守にしがちなことから、宅配ボックスや、外干しせずに

洗濯物を乾かすための浴室乾燥機が設置されている方が

好まれます。

また女性の単身者は、防犯面からオートロック機能を

とても重要視しています。

単身者は学校への入学・卒業、就職・転職など

生活環境の変化が多い傾向があります。

また、ご家族で生活している人に比べ単身で生活している

人の方が引越しに対する抵抗は金銭面、精神面ともに

少ないでしょう。

そのため単身者向けの物件は

入居者の入れ替わりが多くなりがちです。

逆にファミリー物件は一度、入居すると単身者より入居期間が

長期になる傾向があります。

単身者用物件は物件購入からある程度の期間が

経ったとしても、一定の需要が見込めるように

内装のきれいな新築や管理がきちんと行き届いた物件

リノベーション物件を選ぶのがお勧めです。

ファミリー向け不動産の特徴

ファミリー向けの物件では、駅からの近さよりも

子どもが通う学校までの距離や、病院までの距離などが

重要視されています。

また、都心部や市街地への交通アクセスだけでなく

子育て支援施設の充実度、公園など自然環境の豊かさ

治安の良さなども重視されるため、むしろ郊外エリアが

適しており、人気も高くなる傾向にあるようです。

家族で暮らすのが前提ですから、少なくとも50平方メートル以上の

広さは必要になるでしょう。

間取りも3DKや3LDK以上が多く、使いやすいシステムキッチンや

大きな収納があることや、高齢者がいる世帯の場合は

床暖房や浴室暖房なども重視されます。

車を所有する可能性も高く、駐車場も必要になるでしょう。

ファミリー層は一度入居するとあまり退去しない傾向にあるので

単身者向けの物件よりも、回転率は低くなります。

また安定した生活を送っている場合が多いので

家賃の未払いや近隣住民とのトラブルも少なく

賃借人としてはグレードが高い層だという言い方が

できるかもしれません。

単身者向けとファミリー向けの

どちらを選ぶべき？

日本では未婚化・晩婚化が進んでおり

現在は単身者世帯が最も多くなっています。

その傾向は首都圏や東京で顕著であり

平成27年度の国勢調査によると、都内の約669万世帯のうち

半数近い約316万世帯が単身世帯となっています。

この傾向は今後も拡大していく可能性が高いため

東京では、単身者向け物件の需要が引き続き見込めます。

ただし、一概に東京では単身者向け物件が良いというわけでは

ありません。

単身者向け需要の高いエリア、ファミリー向け需要の高いエリアを

事前に把握し、エリアのニーズに即した物件を取得することが

重要になります。

単位面積当たりの家賃相場では

ファミリー向けが不利になります。

そのため、全室が満室稼働となる前提で

ファミリー向け物件と総額で家賃収入が同額になる

単身者向け物件を比較すると、後者の利回りが高くなります。

利回りを重視するなら、単身者向けということになるでしょう。

なお、ファミリー向け物件の場合、将来売却しようと思ったときに

投資ではなく住居として中古マンションを探している需要が

あるため、出口戦略が描きやすくなるという見方もできます。

その点においては、ファミリー向け物件が有利かもしれません。

このように、単身者向け物件への投資とファミリー向け物件への

投資には、どちらも一長一短があります。

それぞれの特徴を十分に理解した上で、選択するようにしましょう。

弊社では札幌だけでなく

首都圏周辺の管理も行っております。

お気軽にご相談ください。

ご愛読ありがとうございました。

いいね！　フォローお待ちしております。

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