先日、アパート経営フェスタの基調講演、
大前研一さんのお話は、拍手喝采！
お客さんはみんな大喜びでした。
それもそのはず！
大前さんいわく・・・
「資産をお金で持っていてもダメで
不動産などのモノにしておくのは賢い選択。
大家は悪い商売ではない！」
という、耳障りの良いお話もありましたから。。。
しかし、大前研一さんの一番大きなメッセージは
「国債暴落＆ハイパーインフレに備えろ！」
というものでした。。。
会場にいらした大家さんは、どこまで
その対策ができているのでしょうか？？？
特に、地主大家さんとは違い、
多額の借金を背負っている新興大家さんたちは。。。
僕としましては、、、
早速「国債暴落＆ハイパーインフレに備える」
対策を実行しました。
僕は数千万円単位の債務をいくつか抱えていますが、
それを全て10年固定に切り替えたのです。
（もちろん準備は講演前から始めてましたが・・・）
僕の所有物件は、木造築古の物件が多いので、
もともと融資期間が短く、
10年の固定期間を終了すると、
残り数ヵ月～２年程度の融資期間しか残りません。
おそらくは繰上げ完済も容易なレベルで、
すなわち、10年固定にすることで
金利上昇リスクを完全にヘッジできたわけです。。。
「低レートの変動金利を蹴って、
10年固定にするなんて、バカじゃね？？」
なんて言う人もいるかもしれませんが・・・
これまでの10年間の経済的な大変動を思うと、
ましてや年々スピード感を増している、
グローバルな経済環境を思うと、、、
今後10年間で何が起こってもおかしくないと
僕は考えています。
つい昨日も、ドイツ国債が札割れしたとか
話題になっていましたが、
例えば、日本の国債金利が100％を超える確率も
決してゼロではないと思っています。。。
それでも
「ハイパーインフレが起これば
家賃も上がるし不動産自体の値段も上がるから
大丈夫なんじゃね？？？」
なんて思われる方も多いと思います。
しかしハイパーインフレとなれば、
金利や食物などの物価は急激に上昇しますが、、、
だからといって、２年間の期間で契約をしている
賃貸借契約を巻き直すことは容易ではないと思います。
すなわち家賃や不動産価格の上昇は、
物価や金利の上昇よりも、
遅れてくるのではないかと予想しています。
また、そんな状況では
融資を受けて不動産を購入することは難しくなるので、
一時的に恐ろしく強烈な「買い場」が来るというのが、
僕の希望的な予想です。。。
そんな時にも、固定金利で借りていれば
金利上昇を恐れずにキャッシュを動かすことができ、
買い場に参戦することができると想像しています。。。
つまり・・・
「攻め」のギャンブルです。
固定金利は、日本国債のプット・オプションを買うよりも
割安に一攫千金を狙える、
レートの良い投機（ギャンブル）だと思っていますwww