最近「賃貸併用住宅はお得！」とか言っている人が多い。
そういう類いを勧めるブログがあったり、
セミナーもあったりするようです。
しかし実は、賃貸併用住宅のほとんどの案件は
お値段で考えると、とっても割高です！！
「お得」に思える所以は、
ひとえに数字のマジックだということに
どれほどの方が気づいているでしょうか？？？
賃貸併用住宅のスキームは、
大抵は「新築」することで３０年とかの長期ローンを引き
キャッシュフローを稼ぎだすというものです。
例えば・・・
６０００万円の融資を引いて３０年のフルローン。
1.0％の変動金利で、月の支払いは２０万円弱です。
これで１５万円の家賃収入があるので、
月の支払いは、たったの５万円！！！！
万が一ヤバくなった場合には、
自宅部分も賃貸に出せば、家賃収入は３０万円なので
１０万円のキャッシュフロー！！！！
というものです。。。
しかし冷静になってください！
その案件を「利回り」で換算すると、たったの６％ですよ！！
本当に投資に適していますか？？？
仮に３０万円の家賃収入が維持できたとしても
（実際はかなり難しいと思いますが・・・）
金利が4.5％まで上がってしまうと
月の支払いが３０万円を越えて、
逆ざや（持ち出し）になってしまいます。。。
こんなにハイパーインフレや財政破綻が叫ばれている中で
よくぞ！そんなに勇気があるものです。。。
賃貸併用住宅も「不動産投資」ですから、
新築とは言え、最低でも「利回り１０%」を目指すべきです。
長期ローンに支えられたキャッシュフローはマヤカシです。
かつて一世を風靡して多くの破綻者を生んだ？
「平成築のRCフルローン投資」と構造は一緒です。
「通販＠家さん」的なスキームを批判しておきながら
「賃貸併用住宅」はOK！と認めることはできません。。。
ちなみに・・・
僕自身も１０年以上前に賃貸併用住宅を建てた経験者です。
そして最初に犯した失敗から立ち直るのに
約8年かかりました。。。
まぁ僕の場合は、なんとか復活できたから良いですが
それは、この10年間の不動産賃貸マーケットが
比較的安定していたからで、、、
今後10年間、これからも賃料相場が安定しているか？
というと・・・かなり悲観的です。。。
参考までに… 昔の僕のブログ記事
もちろん全ての賃貸併用住宅を否定する訳ではありません。
採算が合う、優れた案件も存在する事でしょう。
しかし「大きいフルローンを抱えると再起不能になる
可能性もありますから気をつけてください！！」
という事を言いたいのです。。。
最近は、もっぱらtwitterにおります。
もしtwitterにお越しの際は、ぜひプチ大家アカウントまで！
↓
https://twitter.com/petitoya
そういう類いを勧めるブログがあったり、
セミナーもあったりするようです。
しかし実は、賃貸併用住宅のほとんどの案件は
お値段で考えると、とっても割高です！！
「お得」に思える所以は、
ひとえに数字のマジックだということに
どれほどの方が気づいているでしょうか？？？
賃貸併用住宅のスキームは、
大抵は「新築」することで３０年とかの長期ローンを引き
キャッシュフローを稼ぎだすというものです。
例えば・・・
６０００万円の融資を引いて３０年のフルローン。
1.0％の変動金利で、月の支払いは２０万円弱です。
これで１５万円の家賃収入があるので、
月の支払いは、たったの５万円！！！！
万が一ヤバくなった場合には、
自宅部分も賃貸に出せば、家賃収入は３０万円なので
１０万円のキャッシュフロー！！！！
というものです。。。
しかし冷静になってください！
その案件を「利回り」で換算すると、たったの６％ですよ！！
本当に投資に適していますか？？？
仮に３０万円の家賃収入が維持できたとしても
（実際はかなり難しいと思いますが・・・）
金利が4.5％まで上がってしまうと
月の支払いが３０万円を越えて、
逆ざや（持ち出し）になってしまいます。。。
こんなにハイパーインフレや財政破綻が叫ばれている中で
よくぞ！そんなに勇気があるものです。。。
賃貸併用住宅も「不動産投資」ですから、
新築とは言え、最低でも「利回り１０%」を目指すべきです。
長期ローンに支えられたキャッシュフローはマヤカシです。
かつて一世を風靡して多くの破綻者を生んだ？
「平成築のRCフルローン投資」と構造は一緒です。
「通販＠家さん」的なスキームを批判しておきながら
「賃貸併用住宅」はOK！と認めることはできません。。。
ちなみに・・・
僕自身も１０年以上前に賃貸併用住宅を建てた経験者です。
そして最初に犯した失敗から立ち直るのに
約8年かかりました。。。
まぁ僕の場合は、なんとか復活できたから良いですが
それは、この10年間の不動産賃貸マーケットが
比較的安定していたからで、、、
今後10年間、これからも賃料相場が安定しているか？
というと・・・かなり悲観的です。。。
参考までに… 昔の僕のブログ記事
もちろん全ての賃貸併用住宅を否定する訳ではありません。
採算が合う、優れた案件も存在する事でしょう。
しかし「大きいフルローンを抱えると再起不能になる
可能性もありますから気をつけてください！！」
という事を言いたいのです。。。
最近は、もっぱらtwitterにおります。
もしtwitterにお越しの際は、ぜひプチ大家アカウントまで！
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