最近「賃貸併用住宅はお得!」とか言っている人が多い。
そういう類いを勧めるブログがあったり、
セミナーもあったりするようです。
しかし実は、賃貸併用住宅のほとんどの案件は
お値段で考えると、とっても割高です!!
「お得」に思える所以は、
ひとえに数字のマジックだということに
どれほどの方が気づいているでしょうか???
賃貸併用住宅のスキームは、
大抵は「新築」することで30年とかの長期ローンを引き
キャッシュフローを稼ぎだすというものです。
例えば・・・
6000万円の融資を引いて30年のフルローン。
1.0%の変動金利で、月の支払いは20万円弱です。
これで15万円の家賃収入があるので、
月の支払いは、たったの5万円!!!!
万が一ヤバくなった場合には、
自宅部分も賃貸に出せば、家賃収入は30万円なので
10万円のキャッシュフロー!!!!
というものです。。。
しかし冷静になってください!
その案件を「利回り」で換算すると、たったの6%ですよ!!
本当に投資に適していますか???
仮に30万円の家賃収入が維持できたとしても
(実際はかなり難しいと思いますが・・・)
金利が4.5%まで上がってしまうと
月の支払いが30万円を越えて、
逆ざや(持ち出し)になってしまいます。。。
こんなにハイパーインフレや財政破綻が叫ばれている中で
よくぞ!そんなに勇気があるものです。。。
賃貸併用住宅も「不動産投資」ですから、
新築とは言え、最低でも「利回り10%」を目指すべきです。
長期ローンに支えられたキャッシュフローはマヤカシです。
かつて一世を風靡して多くの破綻者を生んだ?
「平成築のRCフルローン投資」と構造は一緒です。
「通販@家さん」的なスキームを批判しておきながら
「賃貸併用住宅」はOK!と認めることはできません。。。
ちなみに・・・
僕自身も10年以上前に賃貸併用住宅を建てた経験者です。
そして最初に犯した失敗から立ち直るのに
約8年かかりました。。。
まぁ僕の場合は、なんとか復活できたから良いですが
それは、この10年間の不動産賃貸マーケットが
比較的安定していたからで、、、
今後10年間、これからも賃料相場が安定しているか?
というと・・・かなり悲観的です。。。
参考までに… 昔の僕のブログ記事
もちろん全ての賃貸併用住宅を否定する訳ではありません。
採算が合う、優れた案件も存在する事でしょう。
しかし「大きいフルローンを抱えると再起不能になる
可能性もありますから気をつけてください!!」
という事を言いたいのです。。。
最近は、もっぱらtwitterにおります。
もしtwitterにお越しの際は、ぜひプチ大家アカウントまで!
↓
https://twitter.com/petitoya
そういう類いを勧めるブログがあったり、
セミナーもあったりするようです。
しかし実は、賃貸併用住宅のほとんどの案件は
お値段で考えると、とっても割高です!!
「お得」に思える所以は、
ひとえに数字のマジックだということに
どれほどの方が気づいているでしょうか???
賃貸併用住宅のスキームは、
大抵は「新築」することで30年とかの長期ローンを引き
キャッシュフローを稼ぎだすというものです。
例えば・・・
6000万円の融資を引いて30年のフルローン。
1.0%の変動金利で、月の支払いは20万円弱です。
これで15万円の家賃収入があるので、
月の支払いは、たったの5万円!!!!
万が一ヤバくなった場合には、
自宅部分も賃貸に出せば、家賃収入は30万円なので
10万円のキャッシュフロー!!!!
というものです。。。
しかし冷静になってください!
その案件を「利回り」で換算すると、たったの6%ですよ!!
本当に投資に適していますか???
仮に30万円の家賃収入が維持できたとしても
(実際はかなり難しいと思いますが・・・)
金利が4.5%まで上がってしまうと
月の支払いが30万円を越えて、
逆ざや(持ち出し)になってしまいます。。。
こんなにハイパーインフレや財政破綻が叫ばれている中で
よくぞ!そんなに勇気があるものです。。。
賃貸併用住宅も「不動産投資」ですから、
新築とは言え、最低でも「利回り10%」を目指すべきです。
長期ローンに支えられたキャッシュフローはマヤカシです。
かつて一世を風靡して多くの破綻者を生んだ?
「平成築のRCフルローン投資」と構造は一緒です。
「通販@家さん」的なスキームを批判しておきながら
「賃貸併用住宅」はOK!と認めることはできません。。。
ちなみに・・・
僕自身も10年以上前に賃貸併用住宅を建てた経験者です。
そして最初に犯した失敗から立ち直るのに
約8年かかりました。。。
まぁ僕の場合は、なんとか復活できたから良いですが
それは、この10年間の不動産賃貸マーケットが
比較的安定していたからで、、、
今後10年間、これからも賃料相場が安定しているか?
というと・・・かなり悲観的です。。。
参考までに… 昔の僕のブログ記事
もちろん全ての賃貸併用住宅を否定する訳ではありません。
採算が合う、優れた案件も存在する事でしょう。
しかし「大きいフルローンを抱えると再起不能になる
可能性もありますから気をつけてください!!」
という事を言いたいのです。。。
最近は、もっぱらtwitterにおります。
もしtwitterにお越しの際は、ぜひプチ大家アカウントまで!
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