前回・・・
『最近の僕の購入基準は・・・
「路線価より安く購入できる」なのです。
つまり「平成築のＲＣ」で、「３０年のフルローン」可能！
みたいな物件に、全く興味がない理由なのです。』
と、簡単に書いた部分。
ではなぜ、「平成築のRC」ではない、木造の築古などの物件が
路線価より安く購入できるのか？？
そのあたりから、今回は考えたいと思います。
しかしながら、僕はプロではないので、あくまで素人の推測です。
諸先輩投資家の皆さん、業社の皆さんには、
馬鹿馬鹿しい話かもしれませんが、あしからず・・・。
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マンションなどの収益物件は、
売却額の査定において「収益還元法」が、
ある程度ベースになっています。
つまり、積算評価額は置いておいて、
「利回り○％になる金額に売却額を設定する」という考え方です。
しばらく前までは、利回り８％の査定でも売却できましたが、
現在のように、金融機関の融資基準が厳しくなっている情勢では、
利回り１０％程度はないと売却できなくなってきました。
（都心の物件の話です。）
そこで、杓子定規に「利回り１０％」に売却額が設定される事で、
その金額が、路線価割れしてくる物件が出てきました。
そういった物件は、どういう物件なのか？
必然的に、土地の広さに対して、延べ床面積や部屋数が少なく、
一部屋あたりの賃料が安い物件という事になります。
つまり、木造の築古アパートなどです。
こういった激安木造アパートは、
建物の法定耐用年数を過ぎている事が多いため、
「融資がつきにくい」というデメリットがあります。
しかしながらメリットだらけでもあるのです！
その一部をここであげてみると・・・
①そもそも投資金額が小規模なので、デフォルトしにくい。
②路線価割れしているので、更地にして売却すれば、
投入資金を回収できる可能性が高い。
③容積率に余裕があるので、将来建替えた時に化ける！！
この中でも一番オイシイのが、③番です。
僕は、前回書いたとおり、将来の建て替えを前提に
不動産を購入していますから、
将来、新築した時に「超高利回り」が期待できる
こういった物件が魅力的に思えるのです。
もちろん全ての木造アパートが、
この話に当てはまるわけではありませんが、
実際に激安「路線価割れ」物件を見ていると、
現況の１．５倍程度の床面積＆利回りが可能な物件もザラです。
そこで前回の話に戻りますが・・・
『木造でも、築古でも、小規模でも全然ＯＫです！
とりあえずローン完済するまで
なんとか耐えて収益を上げてさえくれれば
大丈夫なのです！！』
と思っているのです。
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