仮に住宅ローンの金利が3％に上昇したら

2年前にフルローンでマンションを購入した。ゼロ金利なんていつまで続くかわからないので不安だったが、2年経過してゼロ金利のままだった。

来年3月の黒田日銀総裁の任期まで量的緩和は続くと思っていた。ところが、この前指値オペが0.25％→0.5％になった。10年債の利回りが上がったので実質的な利上げと変わらないような気がする。

ここで、0.5％を1％に修正するとする。そうすると10年債利回りが0.5だったのが1％に上がる。しかし仮にそうなったとしても短期金利はマイナスのままだ。

正しいかどうか良く分からないが、短期金利は日銀が上げるというまで上がらないのだと思う。短期金利を上げるというのかというと、そういう事もありそうな気はしなくもない。

それがいつかという事なのだが、2023年にそういうことがあるのかどうかというと、まだないかもしれないという気がする。2024年はありそうな気がする。

まだ時間が残されているような、残されていないような感じがする。だが、思っているより時間は残されているのではないかという事にベットしているので変動金利のフルローンを組んでいる。

仮に5000万円35年ローン0.5％の場合、総返済金額は5450万円。これが3％に上昇すると総返済金額は8081万円。2500万円のマイナスになる。

不動産価格が上昇するなら資産売却で対応できるのだが、不動産は借金で購入している人が多く、金利が上がるなかで本当に不動産価格が上がるのか？

米国債や債券で3％～4％程度の利回りが簡単に確保できるが日本の方が利上げして円高になる場合は為替で利益が出ない。

繰り上げ返済が残された道なのではないか？というような葛藤と不安の中でこれからしばらくの日々を過ごしていくことになる。

ただ、ここで考える点として35年で5000万円の借金があったら金利が3％になれば総返済額は2500万円のマイナスだ。ただ、4000万円35年になると総返済額は6460万円、3000万円35年だと4850万円になる。

借金の元本が5000万円なら金利負担は3081万円、4000万円なら2460万円、3000万円なら1850万円になる。つまり2000万円繰り上げ返済すれば1230万円負担が減り2500万円のマイナスの半分が取り戻される。

つまり利上げを恐れて上がる前に返済するよりも、上がったことを確認してから1年か2年の早期に、全額は無理だが半分ぐらいを繰上返済すれば損失は半減する。

この場合、上がったことを確認してから動けば良く、1年後に金利が上がるなら繰り上げ返済は3年以内、2年後に金利が上がるなら繰上返済は4年以内にすればよいと思う。すぐに上がらない可能性もあるからだ。

ここ2年ぐらいの間に不動産価格の上昇やら運用益やらで借金の半分ぐらい純資産は増加した。ただ、それは仮に金利が3％ぐらいに上昇したときの繰上返済のための余力でもあり、調子に乗って使わないで温存しておくというのが大事だと思われる。