こう来たらこう

今年は不動産を2件購入して借金もしました。

1件目の不動産購入の目的は今は暗号資産と呼ばれている仮想通貨で得た仮想資産を実物資産に変える目的で、横浜に区分所有の物件を現金で購入しました。当該物件が中期的に安定運営できそうな目途がついたので、株式投資等で得た利益の一部を実物資産に変えて長期的に借入を起こしたレバレッジをかけた資産運用というかインカムゲインを得ていく目的で2件目を都内に購入しました。

借金をしたのは23歳ごろに車を買ったとき（120万円3年、オートローン金利約3％）と、31歳の時に自宅を購入(500万円10年、住宅ローンで金利変動0.95％)した時、そして40歳になる今年(金額1000万円強、35年投資ローンで変動金利で2％弱)が3回目になります。

購入した不動産の運用方針のマスタープランは以下図の通りであり、借入金額の1.5％程度のキャッシュフローが毎年プラスになり、賃貸運営がうまくいけば15年後に借入の20％にあたる200万円程度の資本が積みあがっていることを想定しています。

<<購入後から15年間のB/S推移計画>>

市況の変動や空室の発生などでマスタープランの通りに行かない可能性もあり、リスク要因は以下の通りです。

① 空室リスク、設備リスク

来年7月ごろに賃貸契約更新を控えており、延長されるかどうかわからない。設備が古く、将来的にリフォームが必要になる可能性がある。

② 価格変動リスク

巷では市況的にはダウンサイドリスクの方が大きいかもしれないと言われている

③ 金利変動リスク

いまマイナス金利でおそらくマイナス幅を拡大することはないので金利上昇リスクの方が大きい

抱えているリスクへの対処方法としては最大で300万円～500万円程度の引当金を常時用意しておくという事になります。金利が上がったらすぐ繰上返済、空室になったら速やかに原状回復や必要なリフォームを行う、物件が値下がりして債務超過の状態に陥ったら減損して繰上返済を行うというような形で現金を繰り出していくという事になります。

<<リスクとそれらに対する対応方法の案>>

2件の物件でキャッシュフローは約50万円程度のプラスになることを想定していますが、仮に借入を全額返済すれば100万円程度までキャッシュフローを改善することも可能ですが、500万円程度は常に用意しておいて空室リスク、価格変動リスク、金利変動リスクが顕在化すると確信するタイミングまでは借入を繰り上げ返済するオプションを保有して引当金の現金を借入金利以上の利回りで運用することを目指す方が有利と判断します。

かといって引当金を価格変動リスクのある株式などへの投資をする気持ちにはなれないので、IPOへの応募や株主優待取得など、間違えさえしなければダウンサイドリスクが小さい、できるだけリスクを抑えてリターンが取れる投資へ回すことで引当金を回して金利負担となる50万円以上の利益が得られるようにするという事を考えています。

敢えてリスクを抱えて引当金を用意しておこうと保守的になることにより、来年は過度な株式投資への傾注を防ぐという出金投資法で、私本来のリスクをできるだけ抑えてキャッシュフローを積み上げるという手法の研究に回帰したいと思います。