J-RIETの2013年上半期の値下がりについて

例えば1000万円の自己資金で2000万円の借入で3000万の物件を購入したとして、15万円の賃料だと表面利回りは6％ですが修繕費とか金利とかを差し引くと5％とか4％になってしまいます。この例で仮に金利が3％上昇すると60万円の利息支払いが増え2％表面利回りが下がります。

という事で金利上昇はRIETにとっては利回りの減小（価格の下落）要因になりうる事は分かります。2013年の4月から6月頃にRIETは相当下落しており、金利上昇が要因に上げられています。しかし上記の例でも分かる通り3％金利が上昇しても2％しか表面利回りは下がらず、金利上昇リスクでこれだけの値下がりの説明は困難です。



野村不動産マスターファンド投資法人の大型上場などで需給が悪化したとかの説明の方が納得感ありで過熱感が解消されただけという話かもしれませんが、であれば結局3割以上下がった2013年の上半期は調整しすぎであり、ここで買っていれば良かったという話ですな。

だって、この2013年上半期の数カ月間で不動産自体の価格が3割下がったわけでもなく空室が増えたわけでもなく、ただ安くなっただけなのだから。結局J-riet指数のチャートをじっと見て、需給が悪くなって下がった所を買うみたいなのが一番良い作戦かもと思っています。結果的には、この時は12月移動平均線で下げ止まったという感じのようですな。

もう少し長期トレンドで見ると2008年が大底ですな。下げ止まると割と低空飛行が長続きするような印象もあり、あわてて買う必要もなさそうです。半年に一度チャートを見てうーん、下げ止まっているなあみたいなタイミングで良いのでしょうか。2007年高値水準への戻り率で比較して日経平均の上がり幅に比べてRietは比較的ゆっくりであり、株式との比較で相対的に割安感がある気がするのは私だけでしょうか。

現在のチャートはダブルトップを形成して下がりそうでもあり、上昇の二段波動に入り2000～2250位を目指しそうな可能性もありそうでもあり、まさに節目と言うか正念場ですな。しかしこれだけ貯蓄から投資への流れがある中で、rietは株より消去法的に比較的底値が堅いのではないだろうか。一方で2年前と比べてriet価格は.1.5倍に増えているが、この間、不動産の価値が1.5倍に増えたわけでもなく割高になっただけとも考えられ、非常に難しい所。