賃貸と購入のどちらが得か？

◎コストいろいろ

相場の変動こそあれ、住宅を借りる場合のコスト計算は単純です。

しかし、購入に伴うコストは複雑で入り組んでいます。

ですから購入と賃貸のどちらが得かを議論するのは

非常に難しい話です。

ここでは3640万円のマンションを購入する場合を考えます。
実際に住宅の取得にかかる費用は3640万円よりも
確実に大きくなります。

普通ならローンの支払いが残りますし、
管理費などの諸経費がかかるし、税金もかかります。

まずは、その辺の諸費用を中心に実際のコスト負担が
いかほどになるのかを試算してみます。

◎前提条件

3640万円のマンションを購入する例を考えます。

頭金は1640万円、ローンが2000万円とします。
固定資産税評価額を建物630万円、土地1200万円とします。

◎コストの種類

不動産購入には以下の諸費用がかかります。

この中から金額が大きくて確実にかかるコストだけ、
ざっくりと見ていきたいと思います。

◎ローンの利子

20年間で2000万円のローンを組むとします。
金利を2.8％、月々の返済額を6.6万円、ボーナス時26.3万円
で試算 すると返済金額総額は2619万円になります。

20年間の利息合計は619万円です。

◎修繕費積み立てや管理費

マンションの修繕費積み立てを月々4000円/月、
管理費を15000円/月
で30年所有すると仮定する。

30年の管理費など合計金額は684万円

◎固定資産税／都市計画税

毎年かかります。

固定資産税　1830万円/6×1.4％＝4.2万円/年
都市計画税　1830万円/3×0.3％＝18300円/年

30年の税金の合計金額は150万円を超えそうです。

◎登録免許税／印紙代／仲介手数料

不動産屋さんの紹介で購入すると
仲介手数料がかかります。

建物所有権移転登記　630万円×0.3％＝18900円
土地所有権移転登記　1200万円×1％＝12万円
抵当権設定登記　25000円
売買契約書などの印紙代　35000円
仲介手数料　3640万円×3％＋6万円＋消費税＝120.96万円

合計　140万円

◎合計ハウマッチ？

試算の結果、3640万円のマンションを購入して
30年間維持するのにかかる費用は5233万円です。

ローンの利子だけはうまくやれば削減できる可能性があります。

3640万円＝マンションの価格
619万円＝ローンの利子
684万円＝30年分の修繕費積み立て、管理費
150万円＝30年分の税金総額概算
140万円＝購入時の手数料や登録料など

合計　5233万円

◎賃貸 VS 購入

月々10万円で30年賃貸すると、
敷金礼金2ヶ月づつとして賃貸料は

ちょうど3640万円。

一方、ローンを組んで3640万円のマンションを
購入して30年維持すると5200万円のお金がかかり、
土地、建物などの資産が残る。

土地の値段や金利も上下しますし
借りるのが得なのか買うのが得なのか
非常に予測しづらいです。

・買うなら早く買った方がずっと住めるので得しやすい。

・ローンを組まずに資金が調達できるなら買った方が得しやすい。

という事は言えるかもしれません。