【独自】金融庁、不動産融資増加を警告 地銀経営に懸念、不良債権化防ぐ
週末にちょっとした界隈で話題になっていたネタです。
金融庁がちょっぴりおこ的なムードになっているので、そこから90年代のバブル崩壊を連想した人が多かった感じで、やや荒れていた雰囲気でした。
ともあれ、さすがに騒ぎ過ぎです。
今回のはあくまでも地銀向けですから今後も不動産バブルは続くと見た方が合理的だと思います。
ただし（健全な）不動産バブルを今後も継続させるためには賃料の引き上げがマストです。
ここが上がらないことには本当にバブル崩壊の頃の再来となってしまいます。
そのためか、ここ数年に渡って不動産業界が躍起となり賃料値上げのムードを出しています。
そしてその計画が大成功しているようですが、これもやり過ぎるとおそらく本当に金融庁を怒らせることになるのでは？と警戒しています。
というか新規家賃の上昇幅を見ると、すでにやり過ぎ感があるように思うのですよね。
たとえば、
東京23区の賃貸マンション20平米なら10万円台に…分譲マンションの賃料が首都圏で初の平米4000円超え 23区は5041円
東証プライム、あるいは最低でもスタンダード企業勤めでないと借りられませんね、これ。
そして借りたとしても家賃駄々洩れでQOLは低下すること間違いなしです。
そして中小企業勤めではもはや無理ゲーレベルになっています。
要するに「（金持ち以外）誰も借りられない。」
という、なんかどこかで聞いた映画のタイトルみたいな状況です。
そういうときの家賃補助なのですが、限度額まで使う社員は正直嫌なんですよね。表立って言わないけれど。
相応の成果を出してくれれば文句もないでしょうが、そういうのに限って……というのは経営者あるあるだと思います。
いずれにせよ、家賃上昇が続けば利回り上昇によりまだまだ不動産価格が上昇すると見ることはできます。
そしてこの流れが続くのが不動産市況にとってはベストです。
しかしたぶんこの家賃が限界になっているとじわっと感じています。
私はハローワークとか求人情報誌あたりの賃金を参考にして見ているのですが、そこから察するに、今の都内の新規家賃はもう限界突破サバイバー状態です。
よって、利回りが上がらないまま価格だけが上がる、つまりはキャピタルゲインで勝負という状況が今後も続く可能性が高いような雰囲気が形成されている。
それが現状だという感じです。
こうした状況が熟成されてきたときが本当のバブルでしょうね。
実際、90年代のバブル崩壊までがそんな感じでしたので、もし今回もそうなるのなら（バブル崩壊になるのなら）、やっぱり熟成が進んでくるもう少し先の頃かな？と見ています。
某界隈ではもうバブル崩壊や！世界の終わりや！みたいに慌てている方もいましたが、少なくとも今ではないでしょう。
不動産バブル崩壊だなんてとんでもないです。
まだまだ音楽は鳴り続けています。
アベノミクス以降のマネーサプライの増加で円の価値の毀損が続いているので、それも不動産価格の上昇にとっては追い風です。
利回りはあれでも、やはりインフレでハードアセットである不動産が上がってゆくというのはあると思いますので、そこは大きな下支えになるはずです。
それでも憂慮すべきは、やはり今の経済状況。
①バブル期の頃よりも税負担や社会保険料、消費税などの負担がかなり重いこと。
②そうした状況下でエンゲル係数が上昇し続けていること。
③さらに実質賃金が低下していること。
これらを掛け合わせると、バブル期とは異なる様相が見えてきます。
途中の計算を省いて結果だけざっくり書くと、こんな感じです。
「中・低所得者層の家計が極めて厳しい状況にある」ということです。
国民の大多数が高所得者で可処分所得が十分という状況なら家賃の値上げも問題ないのですが、実態としては中・低所得者の方が圧倒的に多い。
したがってここからさらに賃上げが成功したとしても、その増加分を家賃の上昇で相殺されてゆくようなら、既に生活に余裕のない借主の怒りが蓄積してゆくのではと見ています。
その怒りがストレートに貸主と不動産業界へ向かえば良いのですが、おそらく怒りのおこぼれが政治にも向かうでしょう。
つまり政治家もただでは済まず、とんだとばっちりを受けることになるはずです。
政治スキャンダルのような自己失態ならばともかく、不動産投資家のせいで非難されることになるのはさすがに政治家も嫌うでしょうから、バブル崩壊の時のように官僚に働きかけて金融規制に踏み切るのではないかと見ていますが、どうでしょうか。
現状の不動産市況は政治家の責任でもあるのは間違いないはずですが、情勢が悪化すれば不動産投資家がトカゲのしっぽ切りにされると思われます。
まとめると、ここからの健全な不動産価格の上昇のためには利回りの上昇（家賃の上昇）が必要だということ。
しかし現状ではそれが極めて困難であるというかムリゲーに近いこと。
それを無視してやると、政治家の首が飛びかねないので金融庁が重い腰を上げざるを得なくなること。
よって、健全とは言えない形だが不動産価格の上昇は続く、あるいは無理な家賃上昇で早めの崩壊を招くかの分岐路に立っている。
そんな感じで見ています。
もちろん雰囲気なので適当に書いています。