2級FP試験強化論点・不動産投資手法

2024年5月2級学科問50

不動産の投資判断手法

不動産の投資判断手法等に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１．ＮＯＩ利回り（純利回り）は、対象不動産から得られる年間の純収益を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。

２．ＮＰＶ法（正味現在価値法）による投資判断においては、対象不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額を下回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。

３．ＤＳＣＲ（借入金償還余裕率）は、対象不動産から得られる収益による借入金の返済余裕度を評価する指標であり、対象不動産に係る当該指標の数値が1.0を下回っている場合は、対象不動産から得られる収益だけで借入金を返済することができる。

４．ＤＣＦ法は、対象不動産の一期間の純収益を還元利回りで還元して対象不動産の価格を求める手法である。

解説

1○

ＮＯＩ利回りは、年間の総収入から総費用を差し引いて、総投資で割って求めます。

ＮＯＩ利回り(%)＝(総収入－総費用)/ 総投資×100

2×

ＮＰＶ法（正味現在価値法）では、対象不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判断します。

3×

ＤＳＣＲ（借入金償還余裕率）は、借入金がある場合の返済能力を表す数字になります。

ＤＳＣＲ（借入金償還余裕率）＝元利金返済前の年間キャッシュフロー（純収益）÷借入金の年間元利返済額で計算します。

ＤＳＣＲ（借入金償還余裕率）の値が1より小さくなれば、借入金が返済できなくなって破綻します。

よって、この値が高いほど、融資に対しての返済に余裕があると判断されます。

儲けが出ない案件には銀行は融資をしませんし、儲けが出ても借金返済に余裕がない案件には融資はしないということです。

4×

ＤＣＦ法は、不動産の保有期間中に生み出される純収益の現在価値の総和と、保有期間満了時点における対象不動産の価格の現在価値を合算して、不動産の収益価格を求める手法です。

【正解】1

2023年9月2級学科問50

不動産投資判断の手法

不動産の投資判断の手法等に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１．ＤＣＦ法は、対象不動産の一期間の純収益を還元利回りで還元して対象不動産の収益価格を求める手法である。

２．ＮＰＶ法（正味現在価値法）による投資判断においては、対象不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。

３．ＮＯＩ利回り（純利回り）は、対象不動産から得られる年間の総収入額を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。

４．ＤＳＣＲ（借入金償還余裕率）は、対象不動産から得られる収益による借入金の返済余裕度を評価する指標であり、対象不動産に係る当該指標の数値が1.0を下回っている場合は、対象不動産から得られる収益だけで借入金を返済することができる。

解説

1×

2○

3×

ＮＯＩ利回りは、年間の総収入から総費用を差し引いて、総投資で割って求めます。

ＮＯＩ利回り(%)＝(総収入－総費用)/ 総投資×100

4×

ＤＳＣＲ（借入金償還余裕率）は、借入金がある場合の返済能力を表す数字になります。

ＤＳＣＲ（借入金償還余裕率）＝元利金返済前の年間キャッシュフロー（純収益）÷借入金の年間元利返済額で計算します。

ＤＳＣＲ（借入金償還余裕率）の値が1より小さくなれば、借入金が返済できなくなって破綻します。

よって、この値が高いほど、融資に対しての返済に余裕があると判断されます。

儲けが出ない案件には銀行は融資をしませんし、儲けが出ても借金返済に余裕がない案件には融資はしないということです。

【正解】2

2023年5月2級学科問50

不動産の投資判断の手法

不動産の投資判断の手法等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．レバレッジ効果とは、投資に対する収益率が借入金の金利を上回っている場合に、借入金の利用により自己資金に対する利回りが上昇する効果をいう。

２．ＤＣＦ法は、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引いて、それぞれを合計して対象不動産の収益価格を求める手法である。

３．ＮＰＶ法（正味現在価値法）による投資判断においては、対象不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。

４．ＩＲＲ法（内部収益率法）による投資判断においては、対象不動産に対する投資家の期待収益率が対象不動産の内部収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。

解説

1○

レバレッジ効果が働くということは、対象不動産の収益率が借入金の金利を上回っている場合になります。

1%でお金を借りてきて、そのお金で5%の利益が出る不動産に投資すれば、差し引き4%は儲けになります。しかしレバレッジ効果は、借入金を増やすことで投資に対する利益を拡大させることは可能になりますが、投資がうまくいかなかった場合は、その損失も大きくなります。

2○

3○

ＮＰＶ法（正味現在価値法）では、投資期間中の投資額と投資による収益のそれぞれの合計額と現在価値に割り戻して、その差額の現在価値の大小で投資の妥当性を判断する。現在価値が大きいほど有利な投資と判断します。

4×

ＩＲＲ法（内部収益率法）は、投資から得られる純収益（キャッシュフロー）の現在価値の総和が投資額と等しくなる利回りになります。よって投資額よりも利益が出れば投資有利と判断されます。

ＩＲＲ法（内部収益率法）では、内部収益率＞期待収益率の場合、その投資は有利と判断します。

【正解】4

2022年5月2級学科問50

不動産の投資判断の手法

不動産の投資判断の手法等に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１．ＤＣＦ法は、連続する複数の期間に発生する総収入および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計して対象不動産の収益価格を求める手法である。

２．ＮＰＶ法（正味現在価値法）による投資判断においては、対象不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は投資適格であると判定する。

３．借入金併用型の不動産投資において、レバレッジ効果が働いて自己資金に対する収益率の向上が期待できるのは、借入金の金利が総投下資本に対する収益率を上回っている場合である。

４．ＮＯＩ利回り（純利回り）は、対象不動産から得られる年間の総収入を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。

解説

1×

2○

ＮＰＶ法（正味現在価値法）では、投資期間中の投資額と投資による収益のそれぞれの合計額と現在価値に割り戻して、その差額の現在価値の大小で投資の妥当性を判断します。現在価値が大きいほど有利な投資と判断します。

3×

レバレッジ効果を得るためには、対象不動産の収益率が借入利子率を上回っていることが求められます。借入金の利子率が3%で収益率が5%の場合、差し引き2%の収益が見込めます。借金をして投資をするので、投資に失敗した場合はその損失も莫大になるリスクがあります。

4×

ＮＯＩ利回りは、年間の総収入から総費用を差し引いて、総投資で割って求めます。

ＮＯＩ利回り(%)＝(総収入－総費用)/ 総投資×100

【正解】2

2014年9月2級学科問50

不動産の投資判断手法

不動産の投資判断の手法等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．不動産投資の際に行うデュー・デリジェンスとは、一般に、投資対象の経済的・法律的・物理的側面等に関する詳細かつ多面的な調査をいう。

２．ＤＣＦ法は、不動産の保有期間中に生み出される純収益の現在価値の総和と、保有期間満了時点における対象不動産の価格の現在価値を合算して、不動産の収益価格を求める手法である。

３．ＮＰＶ法（正味現在価値法）による投資判断においては、投資不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。

４．ＩＲＲ法（内部収益率法）による投資判断においては、投資家の期待収益率が内部収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。

解説

1○

デュー・デリジェンス

企業の資産価値を調査するために用いられる手法で、M&Aなどの分野で活用されています。一般的に財務・法務・マーケティング・環境等に関して詳細かつ多面的な調査を行い投資の可否を決定します。

2○

ディスカウンテッド・キャッシュフロー法（ＤＣＦ法）

時間の経過による価値の変動を考慮して一定期間予想される毎期の純収益と一定期間後の予想売却額を現在価値にそれぞれ割り戻して、それを合計したものをもって収益性を判断する方法。

3○

正味現在価値法（ＮＰＶ法）

投資期間中の投資額と投資による収益のそれぞれの合計額と現在価値に割り戻して、その差額の現在価値の大小で投資の妥当性を判断する。現在価値が大きいほど有利な投資と言えます。

4×

ＩＲＲ法（内部収益率法）による投資判断においては、投資家の内部収益率が期待収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができます。

【正解】4