2級FP試験論点整理 内部収益率法・収益還元法・正味現在価値法
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内部収益率法 |
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ＩＲＲ法（内部収益率法）は、投資から得られる純収益（キャッシュフロー）の現在価値の総和が投資額と等しくなる利回りになります。よって投資額よりも利益が出れば投資有利と判断されます。 ＩＲＲ法（内部収益率法）では、内部収益率＞期待収益率の場合、その投資は有利と判断します。 |
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正味現在価値法 |
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ＮＰＶ法（正味現在価値法）では、投資期間中の投資額と投資による収益のそれぞれの合計額と現在価値に割り戻して、その差額の現在価値の大小で投資の妥当性を判断する。現在価値が大きいほど有利な投資と判断します。 |
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原価法 |
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対象不動産の再調達原価を求め、減価修正（経年や陳腐化などで価値が下がった分を修正すること）を行う手法。この方法で求められた価格を積算価格という。 |
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取引事例比較法 |
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近隣および類似の取引事例をもとに求める手法。この方法で求められた価格を比準価格という。 |
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収益還元法 |
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不動産から得られる純収益を還元利回りで割り、評価額を求める方法 |
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直接還元法 |
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１年間の家賃等の純収益を還元利回りで割り戻して価格を求める方法 |
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ＤＣＦ法 |
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ＤＣＦ法は、不動産の保有期間中に生み出される純収益の現在価値の総和と、保有期間満了時点における対象不動産の価格の現在価値を合算して、不動産の収益価格を求める手法です。 |
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ＮＯＩ利回り |
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ＮＯＩ利回りは、年間の総収入から総費用を差し引いて、総投資で割って求めます。 ＮＯＩ利回り(%)＝(総収入－総費用)/ 総投資×100 |
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レバレッジ効果 |
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レバレッジ効果を得るためには、対象不動産の収益率が借入利子率を上回っていることが求められます。 借入金の利子率が3%で収益率が5%の場合、差し引き2%の収益が見込めます。借金をして投資をするので、投資に失敗した場合はその損失も莫大になるリスクがあります。 |
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ＤＳＣＲ（借入金償還余裕率） |
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ＤＳＣＲ（借入金償還余裕率）は、借入金がある場合の返済能力を表す数字になります。 |
過去問は通しでやるのではなく、必ず論点別に類似問題を解いてください。