モラル低下のニュースをよくみるこの頃
あるある発掘事典
姉歯事件 耐震偽造
その他 ビジネスとは関係ないが
政治とお金
いじめと教育問題
給食費滞納
談合問題
数えればきりがないですね。
ビジネスに関連する場合
利益を追求するばかりに歯止めがきかなく
なりすぎていますね。
会社として売上と利益を追求するのは
当たり前。
ですが。
ちょっと どうですかね。
あるあるにしても
姉歯問題にしても
数字という魔物に呪縛されすぎ。
又 そうしないと視聴者やマンション購入者の
満足を得られないと思っているのでしょうか。
いや そうではなく、
テレビ局やマンション業者の満足を得られない。
という構造に働いているようです。
ようするにエンドユーザーの満足感より、
発注する側の満足感を得るために、
製作会社や設計事務所・建設会社が起こした問題です。
数字を追求しすぎるばかりに。
業界こそ違いますが、
この二つは共通する事ばかりです。
発注を受けた仕事をスルーし、
丸投げ体質とチェツク機能の不徹底を露呈した事件でした。
氷山の一角だと思いますが、
今後 こういう問題がないことを願います。
賃貸アパート・賃貸マンションを建設する際の
家賃収入の受け取り方法をどう選択されますか。
1. 家賃収入－（管理手数料等 諸経費）＝実質手取り
2. 家賃収入－借り上げ賃料＝実質手取り
各々に一長一短あります。
1Room 20室 1室 50,000円とした場合の例
50,000円/1室 × 20室 ＝1,000,000円/月
1の場合の例
（家賃収入） 100万円 － （管理手数料 5％） 5万円 ＝ （実質手取り 95万円）
2の場合の例
（家賃収入） 100万円 － （借り上げ賃料 85％） 15万円 ＝ （実質手取り 85万円）
1の場合 満室状態であれば収入は、2に比べ高いですよね。
但し、空室がでた場合 収入源が減りますので当然 手取りも減ります。
単純にいうと変動型になります。
2の場合 借主が20室まとめて借りますので、毎月 85万円が通帳にほったらかしでも入ってきます。
但し、1に比べ手取りは減ります。
単純にいうと固定型になります。
あなたの考え方で選択肢が変わると思います。
1を選ぶ場合は
多少変動があっても新築後から10年の間に余剰分をスットクして、
将来 発生するであろうリフォームのために積み立て金ができます。
リスクとすれば
賃貸市場の動向は年を追うごとに早くなっていますので
5年前後で家賃の下落率が高くなる可能性があります。
ともに空室リスクも発生します。
アパート経営も
今からは家主稼業という考えでは通用しません。
入居者は、お客様稼業という意識を高く持たないと常に
満室という状態は難しくなります。
飲食店や色々な業種のショップさんたちも
日々 お客様の来店のために努力と工夫をされています。
同様の考えをもって
20席（20室）にお客様がきていただき、毎日 満席（満室）を維持するためには
アパート経営も日々の努力と工夫が大事になります。
アパート経営は不労所得という固定観念を捨て、
ビジネスとしてとらえていきましょう。
より 収入アップのために !!
2を選ぶ方が最近 増えてきているのが現状です。
世の中 不安定ということでしょうか。
2～3年先 どうなるかは誰も分かりませんよね。
毎月 安定していますのでこれはこれでいいかな。と思います。
但し、注意する点は契約期間です。
会社によってシステムがまちまちです。
契約期間が10年・20年・30年。
契約年数が同じでも
会社によって内容がぜんぜん違う場合がありますので
分かったふりをしないで
納得するまで聞きましょう。
それでも分からなければ
必ず詳しい方がいらしゃれば聞きましょう。
いなければ 私でもかまいませんので聞いて下さい。
また、更新の件も確認してください。
どういうことかというと、
10年契約でも3年毎に借り上げ家賃を見直す
という項目が必ずあります。
市場の変動により、固定家賃のはずが
下げられるケースが往々にしてあります。
更新年数を長くするのも一つの手です。
この固定家賃（マスターリース・サブリースともいいます）
賃貸アパートに限らず
事務所ビル・店舗ビル・倉庫・レジャーホテル（俗にいうラブホテル）・商業施設etc.............
さまざまな形態で広く利用されています。
契約内容は分からなければ
分かるまで
納得するまで聞く。
恥ずかしいことではありません。
当然の権利ですから。
不動産を購入するとき
何を一番に考えますか？
価格 ？
立地 ？
設備・仕様 ？
建物のグレード ？
生活環境 ？
構造 ？
交通 ？
当然 人それぞれですよね。
投資用のアパートにしろ
投資用のマンションにしろ
また 実際 住まれる戸建・分譲マンションにしろ
購入する際、 “売却しやすい物件“ “賃貸しやすい物件”
という考えも想定して下さい。
今のご時勢
いつ転勤や現金が必要になるか分かりません。
夢をもって購入するときになかなか
ポジティブなことは考えたくないと思いますが。
〔不動産を購入する〕ということは
リスクをちゃんと受けとめて購入するべきです。
そういうものなのです。
仕事柄 売却のご相談もよく受けますが
価格の問題以前に売れない物件というのもあります。
例えば
全面道路が以上に狭い
土地の形状がいびつ
分譲マンションでいえば、管理の状態が悪い
等々
ご自身が中古になっても
ここだったら値段がおりあえば
「購入してもいいかな」
と思えることが購入する際のポイントです。
2月中旬に ホームページ開設をするため
準備中です。
よろしかったら開設後
そちらものぞいて見てください。
