「そんなに利回りが必要ですか。」
開口一番の売主の言葉。
昨年、買いに買いに走ったファンド系が
今年、売りに走っています。
全国的に売り情報満載状態。
但し、すべてが高い。
買い側は強気で交渉してくる。
現状でいえば、
ネット利回りで、20％以上。
表面利回りで50％以上の数字を打ち出してくる。
強烈である。
分からないでもない。
そう、レジャーホテル（ラブホテル・モーテル）の話です。
通常の投資物件では、10％以上回る物件を探すのに
苦労する、このご時勢で。 である。
ネット利回りとは、経費等を控除した後の利回りのこと。
表面利回りとは、単純に売り上げと売価を割り算したものです。
売り上げは、季節変動はありますが年間平均でおおまかな年収は予想が付きます。
売り側もタイミングによっては、交渉のテーブルに
乗る可能性は充分にあります。
買う側からすれば、今年はビジネスチャンスです。
来年、またどうなるか分かりません。
売り側もある程度、売却して落ち着いてしまえば、
来年は一時的に売却をストップします。
さあ、どうしましょう。
今日は、分譲マンション会社の社長を久々に訪問する。
3月から4月上旬は完成引渡しの時期。
通常であれば、営業マンはてんやわんやの大騒ぎ。
という事になるのだが。
現在、完成後完売マンション自体が数しれない。
どこのデベロッパーも完成在庫をかかえて頭をかかえている。
中心部に関しては、大手デベロッパーの一人勝ち。
地場デベロッパーは郊外に目を向けるしかない。
2～3年前までは、それでも売れていた。
去年ぐらいから様相は一変。
郊外型の分譲マンションであれば、賃貸マンションの
家賃よりも毎月安くなる。
年収300万円代クラスの方もわれ先にと購入していた。
しかし、今はというと情勢の不安・勤務先の雇用や倒産の不安・
はたまた給料カット・残業カットなどなど不安要素は限りない。
毎月の支払いは安くなっても、30～35年支払いを拘束される訳である。
来年どうなるかも分からない現在、当然考えますよね。
形に違いはあれ、バブル前の格差社会に戻ったような気がする。
昭和の時代
若い頃は賃貸アパートやマンションで生活し、自己資金をコツコツ
貯蓄して、マイハウスを持つのが、夢であり、目標にされていた方が
大半でした。
平成になってからは、ネコもシャクシも戸建やマンションを購入する
ありさま。
今、売れてないマンションは必ず、賃貸市場に出てきます。
又、以前お話しましたファンド系に一括販売します。
そこも結局は賃貸市場へと出てきます。
不動産市場にも流れがありまして、分譲マンションや戸建が
好調の時は、賃貸アパートや賃貸マンションが低迷します。
今年以降数年は、分譲市場が低迷するのは予測されます。
ということは、賃貸市場が活性するのが予想できます。
建築資材の高騰により、郊外型の分譲マンションの低価格設定が
困難になった。
というのも大きな要因になるでしょう。
今から購入される層は、ある程度の所得層であり、計画的に貯蓄される方になるでしょう。
所得が低いときは、賃貸。所得が増えたらマイハウス。
こういう構図にまた戻る傾向が読み取れます。
入札 入札 入札
今日はこの言葉に振り回されたような気がする。
来週の入札の段取りと打ち合わせに没頭した日だった。
駅周辺の区画整理地内の土地の入札である。
競争相手の数の予測。
競争価格の推測。
商業地域のため、計画プランに店舗・事務所スペースを
義務づけられている。
商業スペースの割り振り次第で、
書類選考で落選する可能性もあるので、
計画図面とのニラメッコが続く。
もう一つの問題は、ファイナンス。
自己資金と借り入れ金額のバランスの問題。
普通、マンション等を建築する場合、
全額、自己資金でする人はいませんが、
限りなく自己資金率が高いほうが、
書類選考時の印象がいいのは分かっている。
どうしようかな～。
ウソはかけないし。
この部分を審査の際、重視するのは分かっている。
なぜかって。
お役所的発想で、単純にお金を持ってれば、
事業はうまくいく。と思っている。
一概にはいえないんですけどね。
運用の仕方一つで、マンション経営自体が
良くも悪くもなります。
最後に価格の問題。
相場というものがありますから、おおよその見当は
付くのですが、これもフタをあけないと
実際、いくらで落札できるか。
分からない。
いろいろな角度から数字の組み合わせをし、
ある程度の予測はできますが、
最終的には、今までの経験値に
頼るしかない。
不動産に限らず、オークションをやってる方だと
想像はつきますよね。
結局、ガラガラポンじゃないですが、
クライアントの意向も踏まえ、経験値を最優先し、価格を決定した。
どうなるかな。
追記
区画整理地とは
密集した住宅地や駅周辺の整備などをするため、道路が狭かったり、
土地の形状が悪いものを、成型した四角の土地にしたり、道路をマスの目状に
したりと、一つの街を創り換えることです。
京都の街並みを想像されると、イメージがわくと思います。
