レオパレス２１家賃減額請求調査会
無料相談受付中
- 家賃減額請求の申し出があった
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- よくよくTotal収支を計算すると赤字だ
レオパレス２１家賃減額請求調査会について
- 家賃減額請求・サブリース契約解除等の申し出内容の精査及び対処方法検討。
- 建築基準法違反や土地売買業者の売買契約書に瑕疵があるもの。取引において宅地建物取の業違反が疑われる悪質なケースもあります。
また銀行融資の中には不正融資と思われる事案も散見されます。これらの取引を精査して、適切な対処方法を検討致します。
作業内容
(ア) 関係者への事情聴取及び証拠の収集と分析
(イ) 管理態勢の実態と問題点の分析
(ウ) 本件における法的論点の有無の検討及び評価
(エ) セールス活動において不適切な情報伝達が生じる根本原因の分析
(オ) 再発防止に向けて改善を要する点の摘示
(カ) その他本件対応に係る事項（裁判所調停・民間ADRの活用等）
調査書・賃貸住宅賃料査定レポートの作成
レオパレス２１家賃減額請求調査会が、賃金査定委員会※を開催し調査書・レポートを作成します。
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サブリース会社は法律で守られる弱者なのか？
サブリース（マスターリース）契約では、果たして賃貸人と賃借人（サブリース会社）との間に賃貸人の経済的な優位性があるでしょうか。
この問題を解決するには、マスターリースとサブリースは分けて考える必要があります。
つまり、マスターリースでは、賃借人はほとんどが上場企業であり、果たして借地借家法で保護すべき劣悪な地位と言えるのかということです。
一方、中には法人という場合もありますが、多くの場合、賃貸人はほぼ個人であり、賃借人であるサブリース会社に比べて弱い立場になります。
借地借家法の立法趣旨は「生活者保護」
サブリース会社は賃貸事業受託者であって、本来の借地借家法で保護される対象ではないと考えられます。サブリース（マスターリース）契約は純然たる商取引であって、一定の利益を得るための業者です。ここは区別されるべきです。
借地借家法の立法趣旨である「生活者保護」とは合っていないのです。
何度も指摘しますが、借地借家法の趣旨は劣悪な地位にある不動産賃借人の生活を保護する目的として立法されているのです。むしろ、保護されるべきは、あくまで転貸借人として、その部屋で日々生活を営む入居者なのです。
借地借家法と消費者契約法の類推適用
何かとトラブルの多いサブリースですが、問題が起こる根底にあるのが、不動産サブリースに関する契約が＊「消費者契約」（消費者契約法２条３項）といえるかという点があります。
そもそも物件のオーナーは、反復継続的に賃料収入という一定の利益を得るために契約の当事者となるため、個人であっても「事業としてまたは事業のために契約の当事者となる場合」とされるおそれがあります。
しかし、「事業」の目的は、営利・非営利を問うものではありません。
日本弁護士連合会消費者問題対策委員会編「コンメンタール消費者契約法（第２版）」（商事法務、２０１０年）では、事業について「それを行っているものが当該契約について情報の質、量および交渉力に相手方当事者より高いレベルにあると判断される場合であり、一応の定義をしたとしても各契約の実態に合わせて柔軟に解釈すべきである」としています。
つまり、賃貸人（オーナー）が、何棟もの賃貸物件を所有し、賃貸業を営んでいるような場合であえばともかく、初めて賃貸物件の建築契約等（サブリース契約含む）を行うなどの場合については、賃貸人（オーナー）の属性や、勧誘の状況にもよっては、消費者契約法の適用が十分検討できるものと思われます。
＊消費者契約法
第二条 この法律において「消費者」とは、個人（事業として又は事業のために契約の当事者となる場合におけるものを除く。）をいう。
２ この法律（第四十三条第二項第二号を除く。）において「事業者」とは、法人その他の団体及び事業として又は事業のために契約の当事者となる場合における個人をいう。
３ この法律において「消費者契約」とは、消費者と事業者との間で締結される契約をいう。
我々は、個人オーナー（区分所有）に対するサブリース解約条項の説明不徹底問題は消費者契約法２条３項に抵触すると考えます。
「借地借家法」と契約の自由
以上のように借地借家法や消費者契約法では定められていますが、民法の起草者は賃貸借を「契約」として、賃貸借契約によって生ずる賃借権を「債権」として構成しました。しかし、これによって二つの問題が立法直後から表面化しました。
一つは、「契約自由の原則」との関係です。
民法の原則である契約自由の原則によれば、当事者は賃貸借契約の内容（条件）を自由に決めることができるはずです。しかし、この原則を不動産賃貸借にそのまま適用すると、
経済的に優位な立場にある賃貸人が自己に有利な条件で契約を締結することを賃借人に強要し、貸してもらうという不利な立場にある賃借人は、それをのまざるをえないような状態でなされた契約でも有効なものとなってしまいます。
例えば、「賃貸人が明渡しを請求した時は、借家人は、即時に建物を明け渡さなければならない」という条項さえも有効なので、借家人は賃貸人からの明け渡し請求に怯えながら借家で暮らさなければなりません。
このように不動産賃貸借における契約自由の原則は賃貸人だけの自由であり、賃借人には契約の自由はないといっても過言ではありません。
そこで賃貸人と賃借人との関係の差を埋めるために、国家が賃貸借契約の内容に強制的に介入する必要がでてきています。
そこで、民法上こうした劣悪な地位にある不動産賃借人を保護する目的でいくつかの特別法が制定されました。
まず、明治42年に「建物保護法」が制定され、ついで大正10年に「借地法」「借家法」が制定され、その後、昭和16年の改正をはじめとして、たびたび改正されましたが、平成3年に形式も内容も抜本的に改正された「借地借家法」が制定されました。
なお、民法と借地借家法は一般法と特別法との関係に立っているので、「特別法は一般法に優先する」との原則により、不動産賃貸借については、まず特別法である借地借家法が優先的に適用され、借地借家法に規定されていない事項についてのみ民法が適用されます。
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