「解除条件付契約」条件付き契約の法的効力

「解除条件付契約」条件付き契約の法的効力

（質問）

家主に手付金を支払い、契約するつもりでいたが、予定していた連帯保証人から保証を拒否されたため、家主に、「連帯保証人を立てられないので、契約を諦める」と言ったところ、家主は、「契約できないのは残念だが仕方ない。
ただし、手付金は没収する」と言ってきた。

しかし、連帯保証人を付けるという条件付の契約の場合は、その条件が満たされない場合には、契約そのものが成立していないはずなので、手付金も返還されるべきだと思うのですが‥。

（回答）

不動産の賃貸借契約においては、連帯保証人を付けるのは一般的なことです。
連帯保証人を付けるという条件付の契約に違いないのですが、
これは、「停止条件付契約」ではなく、「解除条件付契約」です。

「停止条件付契約」という場合には、条件が成就されたときにはじめて契約が有効に成立することになりますが、「解除条件付契約」という場合には、条件が成就されなかったときに、契約そのものがなかったことになりますが、それまでは契約は成立しているのです。

連帯保証人を付けるという条件は、借主が連帯保証人を見つけられなかった場合、家主は、契約をなかったものとするか、契約そのものは維持しながら保証会社などの利用を迫るか、他の入居者を見つけにくいような場合には、連帯保証人なしに契約をそのまま生かすかなどの選択を行うことができます。

要するに、連帯保証人を立てられないというのは借主の事情に過ぎないわけで、契約そのものは成立していますので、手付金を放棄しないと契約解除はできないのです。
このことは、別の見方をすればよくわかると思います。

つまり、手付金を支払ったあとでも、借主が「保証人を立てられなくなった」と言えば、手付金の放棄をすることなく、契約を解除できるとすれば、あまりにも家主に不利な状況になってしまうのです。

条件付き契約の法的効力

不動産売買の契約には、一定の条件を定めたものがあります。

この契約に定める条件は、契約の効力が発生する時期によって2種類に分類されます。1つは「停止条件」、もう1つは「解除条件」です。

1. 停止条件…その条件を充たしたときに法的効力が「発生」する。
2. 解除条件…その条件を充たしたときに法的効力が「消滅」する。

不動産業者でも混同している人がいるほど、この2つは紛らわしく、理解が難しい用語です。

しかし、この2つは全く異なる上に、当事者間でトラブルが発生した際に非常に大きな法的意味を帯びます。

売買契約の際には、取り扱う条件付き契約がどちらであるかを明確に区別する必要があるのです。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

お電話でのお問い合わせも受け付けております。
日本住宅性能検査協会　総合受付センター
03-3524-7215（代表）

無料相談受付中