「建築・不動産取引問題に関する第三者委員会・CSR企業適正評価委員会」
レオパレス２１
家賃減額請求・契約解除・界壁問題
借地借家法第３２条第１項適用問題
第三者機関による界壁調査
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委員会概要
内閣府認証ＮＰＯ法人日本住宅性能検査協会
「建築・不動産取引問題に関する第三者委員会・CSR企業適正評価委員会」
東京本部：東京都中央区日本橋堀留町1-11-4 第二吉泉ビル5Ｆ
TEL： 03-3524-7215（受付：10:00～18:00（平日のみ））
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最新情報
『レオパレス、4～9月期は営業益上振れ 販管費の削減寄与』 都市部の物件を中心に賃料を引き上げたほか、オーナーに対する家賃保証額の減額が進み、販管費の削減も進んだ。（日経新聞2022.11.08)
サブリース問題解決の専門家
サブリース建物取扱主任者が担当します
繰り返されるレオパレス２１の家賃減額・契約解除の歴史！
（主張）
そもそも不法行為による経営危機が原因での家賃減額請求は、通知書にある借地借家法第３２条第１項の適用外です。ファンドの利益確保の為の家賃減額を受け入れることは出来ません。よくよくTotal収支を計算すると赤字だ。今考えると調停結果にとても納得がいきません
対象者
・家賃減額請求の申し出があった
・調停の申入れがあった
・調停で、家賃減額に応じた
・よくよくTotal収支を計算すると赤字だ。
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会員募集
借地借家法第３２条第１項問題を考える
不正家賃減額は許さない
オーナー会
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レオパレス２１家賃減額請求調査会は、ＮＰＯ法人日本住宅性能検査協会が運営している「建築・不動産取引問題に関する第三者委員会・CSR企業適正評価委員会」の中に設置されました。
ご相談下さい → お問合わせ 03-3524-7215
１．家賃減額請求・サブリース契約解除等の申し出内容の精査及び対処方法検討。
２．建築基準法違反や土地売買業者の売買契約書に瑕疵があるもの。取引において宅地建物取の業違反が疑われる悪質なケースもあります。
また銀行融資の中には不正融資と思われる事案も散見されます。これらの取引を精査して、適切な対処方法を検討致します。
＜作業内容＞
(ア) 関係者への事情聴取及び証拠の収集と分析
(イ) 管理態勢の実態と問題点の分析
(ウ) 本件における法的論点の有無の検討及び評価
(エ) セールス活動において不適切な情報伝達が生じる根本原因の分析
(オ) 再発防止に向けて改善を要する点の摘示
(カ) その他本件対応に係る事項（裁判所調停・民間ADRの活用等）
対応策をYoutubeで解説
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＊不動産ADRでの解決をめざします （費用１万円）
一般社団法人 日本不動産仲裁機構 ＜法務大臣認証ADR機関＞
まずは、ご相談下さい → お問合わせ 03-3524-7215
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繰り返されるレオパレス２１の家賃減額・契約解除の歴史
２０１０年3月期と2011年3月期で巨額赤字を出したレオパレスを延命する為「終了プロジェクト」と名付けられた強引な一方的な通知で家賃減額・契約解除が断行された例です。
２０１０年3月期と2011年3月期で巨額赤字を出したレオパレスを延命する為「終了プロジェクト」と名付けられた強引な一方的な通知で家賃減額・契約解除が断行されました。
レオパレスは「終了プロジェクト」前から支払賃料の引き下げ交渉を行っており、「応じてくれたら2年間は絶対に契約を解除しません」と言い切って、大幅な賃料の削減を進めていきました。
ところが、「終了プロジェクト」が発動すると、たとえ半年前に賃料を減額したばかりであっても内容証明を送りつけて一方的に契約を解除した。
解約条項が盛り込まれていないオーナーであっても、固定賃料保証が終わる10年超の物件では基本的に解約を前提とした交渉が行われ、40～50％程度のさらなる賃料減額を迫りました。
オーナーはアパートローンの返済に窮しました。これで１５，０００戸の契約解除がなされたようです。
これにより、２０００人のオーナーが被害を被りました。
この様なメールで契約解除・家賃減額指示命令が本部より各支店に流されています。
＜内部メール＞ 内容証明書を多用
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２０１１年８月１０日 水曜日 １１：０５PM
件名：８/１６以降の営業活動について
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本日も猛暑の中、皆さんお疲れ様でした。
８月原価削減金額 目標１３億５，０００万に対し、３億５，５０４万（２５．７％）まで伸ばしました。
これにより、通期原価削減目標１０１億８，７８６万に対しても ６０億２，９４４万まで伸びました。
１６日からはいよいよ我々の力が試される時です。
そこで再度８月の２課の基本方針を確認します。
１．【終了プロジェクト】の残案件は特段の理由の有る案件を除き、全て月内に決着をつける。
その際、内容証明等を積極的に使用し、通常交渉が困難な案件は「解約通知」を送付し、３ケ月後に全室明け渡しとする。
＊実績計上は解約合意契約書取得時、又は引渡し時とする。
２．【１０年超】の案件はTSS返金額大きな物件を除き、通常物件は基本的に解約を前提とし交渉を行なう。
・９月以降の本格的解約目標設定に先立ち、月内に、一定の確率で解約に持込むためのスキーム・トークフロー・業務フロー等を構築する。その為、８月度は実績のおよそ２割程度が解約実績となるよう各エリアで「解約トーク」を構築しつつ交渉を行なう。
・これにより、結果として 解約を辞さない強気の交渉にて、戸/改定額を大幅に引き上げる。
→オーナーからの解約の話しが出ない場合はそもそも提示額が引低すぎる。
３．【１０年未満】 の案件は 戸/減額の大幅なUPを目指す。
現状、の戸/減額の平均＠４，４００円 を 最低でも６，０００円へ引き上げる。
その為、エリア（県）別の最低戸/減額を決め、基準単価以下の契約は事前に副部長の承認制とする。
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オーナー経営支援政治団体と連携
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委員会概要
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東京本部：東京都中央区日本橋堀留町1-11-4 第二吉泉ビル5Ｆ
TEL： 03-3524-7215（受付：10:00～18:00（平日のみ））
