レオパレス２１ 家賃減額問題
「不動産ADR経営総合対策室」
オーナー支援政治団体
レオパレス２１からの各種請求
- 家賃減額請求の申し出があった時
- サブリース契約解除の申し出があった時
は、レオパレス２１ アパートオーナー不動産ADR総合対策室（運営：第三者機関NPO法人日本住宅性能検査協会 ＜サブリーストラブル相談センター＞）へご相談下さい。
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二つの委員会で構成されています。
（一）不動産ADR調停案作成検討委員会
- 家賃減額請求・サブリース契約解除等の申し出内容の精査及び対処方法検討
- サブリース契約解除の場合、サブリース管理会社等の紹介（内容精査後）、また、不動産運用モデルを複数検証し、最有効利用となるモデルを調査。各モデルの収益予測および物件価値を検証し、実勢売買価格調査・不動産鑑定評価・金融資産調査など多岐に渡る項目についての調査報告書を作成し、当該物件の活用方法を検討します。
- 家賃査定委員会
そして、その報告書を基に調停案作成基礎資料の「事業再生計画案」を作成します。
（二）サブリース投資不動産不正取引調査委員会
建築基準法違反や土地売買業者の売買契約書に瑕疵があるもの。取引において宅地建物取の業違反が疑われる悪質なケースもあります。また銀行融資の中には不正融資と思われる事案も散見されます。これらの取引を精査して、適切な対処方法を検討致します。
衡平の原則に反する行為
解決の手順
１．家賃増減額調停
借地借家に伴う借賃の増減請求の手続としては、まず、最初に「不動産ADR」に調停の申立を。いきなり訴訟で争うことはできません（調停前置主義、民事調停法第24条の2）。
レオパレス２１に申立書の送付 → 応諾後調停開始
２．サブリース契約解除若しくは大幅な家賃減額の時
→ 取引金融機関に「リスケ・金利減免・元本カット」の申立書を送付。
→ 取引先金融機関応諾後「不動産ADR調停案作成検討委員会」による「事再生計画」の作成
→ 取引先金融機関と調停開始
調査及び事業再生計画作成
「不動産ADR調停案作成検討委員会」では、不動産運用モデルを複数検証し、最有効利用となるモデルを調査します。
各モデルの収益予測および物件価値を検証し、実勢売買価格調査・不動産鑑定評価・金融資産調査など多岐に渡る項目についての調査報告書を作成します。
そして、その報告書を基に調停案作成基礎資料の「事業再生計画案」を作成します。
調停には、「事業再生計画案」は必須となります。
作業内容
＊複数棟の場合、棟単位で作成します。
- 現地調査
- 建築基準法等のチェック
- 仲介業者、サブリース管理会社、買取業者選定及び交渉
- 物件価値の検証
- 買取業者選定及び交渉（買付証明書等の発行）
- 不動産運用モデルを複数検証し、最有効利用となるモデルを調査
- 各モデルの５年間収益予測を作成
上記収益予測を基に
- 金利減免の要請
- リスケの要請等
- 借入金減額（元本カット）の要請
収益予測によっては債権者（金融機関）の同意の下
- 継続所有等の検討
- 最有効利用となるものにコンバージョンし売却の検討
- 任意売却の検討
- あらゆる選択肢の検討 等を行ないます。
不動産運用モデル例
- 通常賃貸としての運用（個別賃貸）
- 事業用賃貸としての運用（1棟借上げ：ゲストハウス、社宅）
- 事業用賃貸としての運用（個別オフィス）
- 事業用賃貸としての運用（シェアオフィス）
- 土地・建物売却について（実勢売買価格査定）
- シェアハウスとしての運用
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