衡平の原則に反する行為
レオパレス２１家賃減額問題
オーナー支援政治団体
衡平の原理
具体的事件に法を適用すると実際に不当・不公平な結果になるようなとき，それを是正する原理。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
借地借家法で保護されるサブリース業者
レオパレス２１が賃料減額や契約解除に関して強気な交渉を行なえるのは、サブリース業者がアパートオーナーとの関係において借地借家法で保護されているためです。
不動産の賃貸借契約を規定している借地借家法は、契約上の弱者である賃借人の保護が立法趣旨。
同法３２条１項は賃借人に「賃料減額請求権」を認めており。これは強行規定でもあり、一連の最高裁判決では、サブリース契約が不動産賃貸借契約である以上、同法３２条１項が適用されるとの判断が示されています。
アパートの賃借人が家賃減額を申し出て、受け入られなければ契約期間中であってもアパートから退去することは一般的でありうる話であり、この関係をサブリース契約にあてはめると賃借人はサブリース業者で、賃貸人はアパートオーナーです。
ここで問題なのは、経営危機が家賃減額・契約解除の事由になるのではなことを最高裁判決の補足意見で述べています。
サブリース業者が借地借家法で保護されることできわめて優位な立場となり、物件が新しく空室率が低いうちは借上げ契約を継続し、３０年一括借上契約を結んでおきながら収益性が落ちたら契約を終了するといった商法を行なえる余地が生じるわけです。衡平な原則に反する行為と言えます。
⇩
サブリース業者から一方的な解除
「なんのための３０年一括借上げなのか」。家賃の大幅減額と契約解除を天秤にかけられたアパートオーナーからは、こうした疑問の声があがります。
サブリース契約では、賃料見直しの協議で合意できなければ契約が終了する条項や、一定期間経過ごとの修繕に応じない場合には契約を更新しない条項など、サブリース業者側から容易に契約を解除できる条項が目立ちます。入居者が変わる際の室内クリーニング等もオーナー側負担になっていることが多いい。
