＜消費者契約法＞（１）賃貸借契約と消費者契約の関係 ：賃貸借契約問題Q&A Vol.１6

賃貸借契約問題Q&A　Vol.１6　（第３３5号）

＜消費者契約法＞（１）
「事業者」と「消費者」の定義

 （1）消費者契約法の消費者とは借家人で建物を住居として利用する個人　

　2001年4月1日から消費者契約法が施行されています。
　「消費者」と「事業者」
この法律で最も特徴がある点は、「事業者」と「消費者」の定義です。

　「事業者」とは、

①「法人その他の団体」、
②「事業として又は事業のために契約の当事者となる場合における個人」です。
それ以外の個人はすべて「消費者」です。

　「事業」とは、一定の目的をもった同種の行為がくり返し行われるものであり、営利目的の有無は問いません。この定義は非常に広いもので、国も「事業者」になりえます。
消費者と事業者の間でなされる契約を「消費者契約」といいます。
この「消費者契約」というのは、個別の売買契約、工事請負契約とは別の次元になり、個別の契約の上に消費者契約という網をかぶせるものです。

　借地借家人は「消費者」

賃貸借契約と消費者契約の関係は次ぎのようになります。

（例１）
　個人の家主と個人の借家人が住居目的で借家契約をした場合、
家主は事業として貸家契約をするので「事業者」になります。
借家人は、個人で、しかも事業のための借家契約ではないので、
「消費者」になります。この賃貸借契約は「消費者契約」です。

（例２）
　個人の家主と個人の借家人が店舗目的で借家契約をした場合、
借家人は、個人ですが店舗営業という事業のために借家契約をするので「消費者」には該当せず、この賃貸借契約は「消費者契約」ではありません。

（例３）
　個人の家主と会社名義で住居として賃貸借契約をした借家人は、
たとえ住居目的であっても、契約の当事者が個人でなく会社名義なので、「消費者」には該当せず、この賃貸借契約は「消費者契約」ではありません。

では、賃貸借契約が「消費者契約」である場合、借地借家人はどんな権利行使ができるのか？

（2）事実と異なることを告げられた賃料
　　　　　値上げや更新料の支払約束は取消せる

　消費者の取消権

　消費者契約をする場合、事業者は

、①重要事項について事実と異なることを告げたり（不実告知）、
②将来の価額、金額、価値の変動が不確実な事項について、
断定的な言い方をして（断定的判断の提供）契約をすることができません。

　また、事業者は、③ある重要事項やそれに関連する事項について、
消費者の利益となることだけを強調し不利益になることを隠して
（不利益事実の不告知）契約することができません。

　取引社会ではあの手この手の方便を使って、事業者は契約を勧誘します。
事業者は、消費者に比べれば、売りつける物品、サービスあるいは契約内容について、圧倒的な情報を握っています。
情報量の格差をこれ幸いに消費者をだますような契約は不公正です。
消費者契約法は、前記の3点のようなことがあった場合、
消費者にあとから契約を取り消す権利を与えました。

　・賃貸借契約の場合

　消費者契約法は、平成13年4月1日からの施行ですから、
この法律が適用されるのは、4月1日以降の契約に限られます。
しかし、それ以前からの借地人、借家人は、この法律を使えないのかといえば、そうではありません。

　当初の賃貸借契約が平成13年4月1日以前であっても、その賃貸借契約に付随して、例えば、地代家賃の値上に関する契約、更新料支払に関する契約、一時立退再入居に関する契約、立退に関する契約、借地建物増改築に関する契約、更新に関する契約など、当事者間で取り交わす合意事項があります。
これらの付随的合意は、その一つ一つが消費者契約となり得る別個の契約であり、既存の借地借家であっても、平成13年4月1日以降になされるこれらの契約（合意）には適用されます。

　（例１）賃料値上問題

　地主・家主が今年は税金が上がったので賃料を上げてくれといってきた。
借地借家人は止むを得ないと思って値上に応じたが、実は税金は上がっていなかった。

賃料増額契約について公租公課額の増減は重要事項なので、
この点で事実と異なることを告げられて増額を承諾した借地借家人は、増額合意を取消すことができる。

　（例２）借地更新料支払問題

　更新料支払約束のない借地契約なのに地主は更新料を要求した。
その理由として、法律でも支払うことになっているし、自分の貸地の借地人は全員が払っていると説明した。
借地人は、しぶしぶ更新料を払うと約束してしまったが、
地主の借地人の中には払っていない人も数人いたことがわかった。

この場合、支払約束のない更新料について支払義務があるという法律はないし、他の借地人全員が支払っているということも事実と異なっており、いずれも重要事項と言えるので、この借地人は、更新料支払約束を取消すことができる。

借地借家人が取り消せる契約のあり方は、もう一つあります。

　（3）解約後賃料の5倍の損害金を払うなど
　    借家人に不利益になる約定は無効

不退去・監禁
　消費者契約法は、自宅を訪れた事業者に対し退去を求めたのに
退去しないで契約をさせられた場合（不退去型契約）や事業者の事務所などに呼ばれた消費者が帰りたがっているのに帰してもらえないまま契約をさせられた場合（監禁型契約）、その契約を取消すことができると定めています。借地借家のケースを想定すると、

　（例３）明渡し約束

　借家契約の更新期に家主が自宅にやってきて、今回は更新するが次回には更新しないのでそのことを契約書に書き入れてくれ、書かないのであれば更新しないと要求。
借家人は、よく考えて返事するから帰ってくれと答えるが、家主は、今了解しないのなら更新はしないと迫り、困り果てて家主の言とおりに契約書に印を押してしまった。

これは、不退去型の困惑契約になるので、借家人は取消すことができる。

　以上ですが、

＜消費者契約で取消せる契約をまとめると＞、
不実告知、断定的判断の提供、不利益事実の不告知により消費者が誤認した場合、不退去、監禁により消費者が困惑した場合ということになります。

　・事業者の代理人

　消費者に誤認をさせる、困惑させることは事業者本人でなくともできます。
事業者から契約の委託を受けた者あるいは代理人となった者が同じことをすれば、消費者は、事業者が行ったのと同様に契約を取消すことができます。
借地借家の場合は、不動産仲介業者が地主、家主の代理人となることが多いですが、事業者と同じと扱われることになります。

　・取消権行使の期限

　消費者に契約の取消権がある場合、権利行使には時間の制限があります。
不実告知、断定的判断の提供、不利益事実の不告知の場合は
消費者が誤認したことに気付いたときから、不退去、監禁の場合は不退去、監禁が終わったときから、６か月以内に取消さなければなりません。
また、契約してから五年経つと無条件に取消すことができなくなります。

　・契約条項無効

　消費者契約法は、消費者に不当な不利益を与える契約条項は
無効である旨定めています。たとえば、借家契約書に、賃貸借契約解除後立ち退くまでの間、契約家賃の５倍の損害金を支払うことが
明記されていたとします。このような損害金条項については、
「当該事業者に生ずべき平均的な損害の額を超えるものは、
超える部分については無効」とされます。

何が平均的な損害の額かは明白ではありませんが、新規に賃貸すれば得られるであろう賃料額と考えればいいと思います。
また、賃料滞納した場合、滞納賃料に年２０％の遅延利息を付すという条項があったとすると、消費者契約法では上限を１４.６％としていますので、これを超える部分は無効となります。