土地家屋の評価について
相続税や贈与税を計算する際、相続や贈与などにより取得した土地や家屋を評価する必要があります。
今回はその基本的な評価方法をご紹介したいと思います。
・土地の評価について
土地については、原則として宅地、田、畑、山林などの地目ごとに評価します。
評価方法には路線価方式と倍率方式があります。
（1）路線価方式
路線価方式は、路線価が定められている地域の評価方法です。
路線価とは、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額のことで、
千円単位で表示しています。
路線価方式における土地の価額は、路線価をその土地の形状等に応じた奥行価格補正率などの
各種補正率で補正した後に、その土地の面積を乗じて計算します。
（2）倍率方式
倍率方式は、路線価が定められていない地域の評価方法です。
倍率方式における土地の価額は、その土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算します。
路線価図及び評価倍率表は、こちらをご覧ください。
・家屋の評価について
家屋については、固定資産税評価額に1.0倍して評価します。したがって、その評価額は固定資産税評価額と同じです。
今回ご紹介したのは、評価の基本的な方法になります。場合によっては、評価額の一定割合を減額する相続税の特例が使える場合もありますので、特例についてはまたご説明したいと思います。
今回はその基本的な評価方法をご紹介したいと思います。
・土地の評価について
土地については、原則として宅地、田、畑、山林などの地目ごとに評価します。
評価方法には路線価方式と倍率方式があります。
（1）路線価方式
路線価方式は、路線価が定められている地域の評価方法です。
路線価とは、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額のことで、
千円単位で表示しています。
路線価方式における土地の価額は、路線価をその土地の形状等に応じた奥行価格補正率などの
各種補正率で補正した後に、その土地の面積を乗じて計算します。
（2）倍率方式
倍率方式は、路線価が定められていない地域の評価方法です。
倍率方式における土地の価額は、その土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算します。
路線価図及び評価倍率表は、こちらをご覧ください。
・家屋の評価について
家屋については、固定資産税評価額に1.0倍して評価します。したがって、その評価額は固定資産税評価額と同じです。
今回ご紹介したのは、評価の基本的な方法になります。場合によっては、評価額の一定割合を減額する相続税の特例が使える場合もありますので、特例についてはまたご説明したいと思います。
住宅取得資金の贈与に関する特例
住宅購入資金として、直系尊属（祖父母や父母）から贈与を受けた場合、一定の額までの非課税が認められています。
平成23年中の贈与については、非課税枠が1,000万円となっています。
また、この制度は暦年課税と相続時精算課税のどちらを選択することも認められています。
暦年課税を選択した場合、非課税枠1,000万円と基礎控除110万円の合計1,110万円まで非課税となります。
相続時精算課税を選択した場合、非課税枠1,000万円と特別控除2,500万円の合計3,500万円まで非課税となります。
但し、この場合は相続時に相続財産に合算される点を認識しておいて下さい。
なお、注意点が２点あります。
①この特例は平成23年までの制度となっています。
確実に非課税枠を利用するためには、平成23年中に贈与を受け、平成24年3月15日までに住み始める必要がありますので、注意が必要です。
②非課税の特例の適用を受けるためには、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に、必要書類を提出する必要があります。
提出を忘れてしまうと、適用が受けられなくなりますので、注意が必要です。
住宅を取得予定の方は、一度検討されては如何でしょうか。
平成23年中の贈与については、非課税枠が1,000万円となっています。
また、この制度は暦年課税と相続時精算課税のどちらを選択することも認められています。
暦年課税を選択した場合、非課税枠1,000万円と基礎控除110万円の合計1,110万円まで非課税となります。
相続時精算課税を選択した場合、非課税枠1,000万円と特別控除2,500万円の合計3,500万円まで非課税となります。
但し、この場合は相続時に相続財産に合算される点を認識しておいて下さい。
なお、注意点が２点あります。
①この特例は平成23年までの制度となっています。
確実に非課税枠を利用するためには、平成23年中に贈与を受け、平成24年3月15日までに住み始める必要がありますので、注意が必要です。
②非課税の特例の適用を受けるためには、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に、必要書類を提出する必要があります。
提出を忘れてしまうと、適用が受けられなくなりますので、注意が必要です。
住宅を取得予定の方は、一度検討されては如何でしょうか。
配偶者の税額の軽減
今回は配偶者の税額の軽減についてご説明いたします。
・制度の概要
配偶者の税額の軽減とは、被相続人の配偶者が遺産分割や遺贈により実際に取得した正味の遺産額が、次の金額のどちらか多い金額までは配偶者に相続税はかからないという制度です。
(1) 1億6千万円
(2) 配偶者の法定相続分相当額
この配偶者の税額軽減は、配偶者が遺産分割などで実際に取得した財産を基に計算されることになっています。
したがって、相続税の申告期限までに配偶者に分割されていない財産は税額軽減の対象になりません。
ただし、相続税の申告書に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付した上で、申告期限までに分割されなかった財産について申告期限から3年以内に分割したときは、税額軽減の対象になります。
なお、相続税の申告期限から3年を経過する日までに分割できないやむを得ない事情があり、税務署長の承認を受けた場合で、その事情がなくなった日の翌日から4か月以内に分割されたときも、税額軽減の対象になります。
・配偶者の税額軽減を受けるための手続
(1)税額軽減の明細を記載した相続税の申告書に戸籍謄本と遺言書の写しや遺産分割協議書の写しなど、配偶者の取得した財産がわかる書類を添えて提出します。遺産分割協議書の写しには印鑑証明書も付ける必要があります。
(2)相続税の申告後に行われた遺産分割に基づいて配偶者の税額軽減を受ける場合は、分割が成立した日の翌日から4か月以内に更正の請求という手続をする必要があります。
・制度の概要
配偶者の税額の軽減とは、被相続人の配偶者が遺産分割や遺贈により実際に取得した正味の遺産額が、次の金額のどちらか多い金額までは配偶者に相続税はかからないという制度です。
(1) 1億6千万円
(2) 配偶者の法定相続分相当額
この配偶者の税額軽減は、配偶者が遺産分割などで実際に取得した財産を基に計算されることになっています。
したがって、相続税の申告期限までに配偶者に分割されていない財産は税額軽減の対象になりません。
ただし、相続税の申告書に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付した上で、申告期限までに分割されなかった財産について申告期限から3年以内に分割したときは、税額軽減の対象になります。
なお、相続税の申告期限から3年を経過する日までに分割できないやむを得ない事情があり、税務署長の承認を受けた場合で、その事情がなくなった日の翌日から4か月以内に分割されたときも、税額軽減の対象になります。
・配偶者の税額軽減を受けるための手続
(1)税額軽減の明細を記載した相続税の申告書に戸籍謄本と遺言書の写しや遺産分割協議書の写しなど、配偶者の取得した財産がわかる書類を添えて提出します。遺産分割協議書の写しには印鑑証明書も付ける必要があります。
(2)相続税の申告後に行われた遺産分割に基づいて配偶者の税額軽減を受ける場合は、分割が成立した日の翌日から4か月以内に更正の請求という手続をする必要があります。
負担付贈与
負担付贈与とは、受贈者に一定の債務を負担させることを条件にした財産の贈与をいいます。個人から負担付贈与を受けた場合は贈与財産の価額から負担額を控除した価額に、贈与税が課税されることになります。
この場合の課税価格は、贈与された財産が土地や借地権などである場合及び家屋や構築物などである場合には、その贈与の時における通常の取引価額に相当する金額から負担額を控除した価額によることになっています。
通常、贈与税では、財産の評価は相続税のときと同様に、相続税評価額（売買時価より安い金額）によります。しかし、不動産が負担付贈与されるときは、財産の価額は売買時価（通常の取引価額）で評価されます。かつては不動産の評価額は、負担付贈与の場合であっても相続税評価額だったので、節税として有効だといわれていたのですが、今では節税対策にはなりません。
なお、債務の弁済を条件に財産を贈与した者については、その負担の価額により譲渡があったものとみなして、所得税法において譲渡所得が課税される点に注意が必要です。
この場合の課税価格は、贈与された財産が土地や借地権などである場合及び家屋や構築物などである場合には、その贈与の時における通常の取引価額に相当する金額から負担額を控除した価額によることになっています。
通常、贈与税では、財産の評価は相続税のときと同様に、相続税評価額（売買時価より安い金額）によります。しかし、不動産が負担付贈与されるときは、財産の価額は売買時価（通常の取引価額）で評価されます。かつては不動産の評価額は、負担付贈与の場合であっても相続税評価額だったので、節税として有効だといわれていたのですが、今では節税対策にはなりません。
なお、債務の弁済を条件に財産を贈与した者については、その負担の価額により譲渡があったものとみなして、所得税法において譲渡所得が課税される点に注意が必要です。
相続税の対象となる死亡保険金
被相続人の死亡によって取得した生命保険金や損害保険金で、その保険料の全部又は一部を被相続人が負担
していたものは、相続税の課税対象となります。
この死亡保険金の受取人が相続人(相続を放棄した人や相続権を失った人は含まれません。)である場合、
すべての相続人が受け取った保険金の合計額が、以下で計算した非課税限度額を超えるとき、
その超える部分が相続税の課税対象となります。
【500万円×法定相続人の数＝非課税限度額】
なお、相続人以外の人が取得した死亡保険金には非課税の適用はありません。
【参考】
保険金に関しては、以下のように課税されます。
交通事故や病気などで被保険者が死亡し、保険金受取人が死亡保険金を受け取った場合には、
保険料の負担者、保険金受取人、被保険者がだれであるかにより、所得税、相続税、贈与税の
いずれかの課税の対象になります。
（保険料の負担者がB、被保険者A、保険金受取人Bの場合）
所得税の対象となる
（保険料の負担者がA、被保険者A、保険金受取人Bの場合）
相続税の対象となる
（保険料の負担者がB、被保険者A、保険金受取人Cの場合）
贈与税の対象となる
（注） 被保険者Aが死亡したものとする。
していたものは、相続税の課税対象となります。
この死亡保険金の受取人が相続人(相続を放棄した人や相続権を失った人は含まれません。)である場合、
すべての相続人が受け取った保険金の合計額が、以下で計算した非課税限度額を超えるとき、
その超える部分が相続税の課税対象となります。
【500万円×法定相続人の数＝非課税限度額】
なお、相続人以外の人が取得した死亡保険金には非課税の適用はありません。
【参考】
保険金に関しては、以下のように課税されます。
交通事故や病気などで被保険者が死亡し、保険金受取人が死亡保険金を受け取った場合には、
保険料の負担者、保険金受取人、被保険者がだれであるかにより、所得税、相続税、贈与税の
いずれかの課税の対象になります。
（保険料の負担者がB、被保険者A、保険金受取人Bの場合）
所得税の対象となる
（保険料の負担者がA、被保険者A、保険金受取人Bの場合）
相続税の対象となる
（保険料の負担者がB、被保険者A、保険金受取人Cの場合）
贈与税の対象となる
（注） 被保険者Aが死亡したものとする。