住宅ローン借り換えの好機です。

政府のマイナス金利政策を受けて、民間銀行の住宅ローン金利が大幅に低下している。

直近で住宅計画がある人に低金利の恩恵があることはもちろん。

家を建てて間もない方で、住宅ローンを組んでいる人にとっては、借り換えのチャンスであります。

日経新聞の家計のマネー欄で、たびたび借り換えについての記事が出ております。

そこからの傾向と対策を整理しました。

①　金利競争は都銀が先導している。

　新潟市に支店のあるところとなると三菱UFJや三井住友信託銀行などである。

相談が殺到し、窓口相談は予約を入れないとならない。

また、普通は1週間で返答のある審査も、都内の支店では1か月ほどかかるという（日経の記事によれば）　非常に借り換えが活発なようだ。

地銀は体力差があるのか、無理な金利競争からは距離を置こうとしているのか、メガバンクほどの低金利を出せていない。ように　表面的には見えます。

②　借り換えの金利差は０．３％が目安。

借り換えには保証料や手数料の経費が掛かる。

日経の記事の試算では、仮に残高が2000万円で25年の期間であるならば、合計で54万円ほどかかるとある。

借り換えに際して、保証料も含めて借り増ししてしまえば、現金を余計に手を付けることもありません。

借り入れ金利の低下で、経費を回収できるか？の目安が「金利差で0.3%」です。

今回の局面では、短プラが下がってきていないで、

10年物の国債利回りの低下が顕著なので、10年固定での借り換えが有利に思います。

③　まずは借りている銀行と交渉を

ここ5年以内に住宅を建てた方は、1.6%程度の借入金利のままにしている人が多いと思います。借り換えもめんどくさい。一番いいのは最安値の金利を提示した金融機関の条件と同じにしてくれれば借り入れ先を変える必要が無い。

「10年固定で0.8%の金利に変更してくれるのであれば、継続するけど、できないなら借り換えます。」　例えばこんな感じで、ずばり指値でこんな感じで借入銀行と金利の交渉をするといいでしょう。

（地銀行員の方には気の毒ですけど）

　2000万の残高の方が、0.8%金利が下がったとすれば、

25年返済として、1.6%の時で80,930円、月々の返済であったのが、

0.8%で73,577円まで低下する。月7,353円。この差が利息の低減です。

54万借り入れ経費が掛かるとしても、6年ちょっとで回収できる。

10年固定にしてくれるのであれば　確実に借り換えたほうがいいということになります。