先日、第30回浦安大家塾を開催しました。
年内最後の浦安大家塾。
その開催模様をＵＰしましたので、ご覧ください。
↓ ↓ ↓
http://www.ooyajuku.jp/2014/11/_20141130.html
テーマは、
新築投資のFirst Step！
土地探しと建物配置、金融機関開拓を極めよう！
今回のテーマは、土地を購入しての新築投資。
不動産売買の仕組みから土地の探し方、建物をイメージ・配置する方法、新築にかかる税金を安くする方法、そして、金融機関からの融資の引き出し方について、幅広く解説しました。
不動産売買の仕組みについては、不動産業者にとっては当たり前の話でも、業者ではない一般の方には新鮮に映ったようでした。
建物をイメージ・配置する方法については、戸建賃貸を例に出し、戸建賃貸の建物サイズの把握を応用して、販売図面だけでもおおよその配置図を把握する方法をお話ししました。
実は、はじめから設計士さんに依頼しなくても、土地情報の取捨選択ぐらいは、このような机上の作業だけである程度できてしまいます。
その上で、ある程度しぼった土地情報を設計士さんに投げるというやり方がベストだと考えます。
実は、戸建賃貸のサイズを把握するだけで、ワンルームや１ＬＤＫ、２ＬＤＫといったアパートの配置までイメージできるようになるんですよね。
新築にかかる税金を安くする方法については、登記を自分で行って税金を節約した事例や固定資産税の裏話など、新築に関するマル秘テクニックを共有しました。
建物にかかる不動産取得税を０にする方法については知られていますが、土地にかかる不動産取得税もかからなくすることができるという話はご存知でない方も多い情報でした。
後半は、融資編で、少しマニアックな内容。
大家さんにほぼ知られていない？、住宅金融支援機構からの機構融資について岡さんに解説していただきました。
実は、不動産投資にも機構融資が使えるのはご存知でしょうか。
あまり知られていませんが、某ハウスメーカーはこの機構融資を利用し、地方でバンバン新築を地主さんに建てさせています。
といっても、この某ハウスメーカーが機構融資のシェア約８５％を占めるというのですから驚きです。
実は、岡さんは、以前この某ハウスメーカーで仕事していたのですが、この機構融資を一手に引き受けていました。
なので、言ってみれば機構融資のプロフェッショナル。
「こんな属性の人でも融資が通るの？」
と言われるような方の融資付をしたり、また、一方では、どんな状況の方だと機構融資が利用できずに失敗するか、などの豊富な事例を共有していただきました。
私も、個人的に、この話には勇気をもらえました。
そして、一度は機構融資を使って、新築投資をやってみたいと本気で思いました。
とにかく、メリットがものすごいです。
金利１％台後半で、長期固定３５年って聞くと、ものすごいメリットを感じてしまいます。
通常、木造の新築でも長くて２５年、通常２２年までは銀行の貸出期間です。
それが、３５年という超長期で、かつ、固定金利で融資してくれるというのですから驚きです。
岡さん、本当に貴重な情報、ありがとうございました！
いや～、早いもので、大家塾、今年も無事に定期開催できました。
来年もよりパワーアップした大家塾を開催していきたいと思ってますので、応援、よろしくお願いします！！