先日、第38回浦安大家塾を開催しました。
その開催模様をＵＰしましたので、ご覧ください。
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http://www.ooyajuku.jp/cat2/
テーマは、
第一部
銀行融資を攻略しよう！＜借換編＞
第二部
知らないでは済まされない損保の知識！
押さえておくべき損保の知識！を徹底解説！
という2本立てで開催しました。
第一部は、この大家塾でも数回ご登壇いただいている川名さんにお話いただきました。
今回のテーマは、損害保険。
損保に関して、大家さんが知っておいた方が絶対に得、逆に知らないでいると損するお話をしていただきました。
同じ保険、同じ保険会社で加入しているとしても、誰から加入するかで保険がおりるおりないが変わってくるのが保険という世界。
損保ではよく言われていることかもしれませんが、実は、生命保険でも同じことがあるという具体例を赤裸々に語っていただきました。
また、損保では、いろいろな特約を付帯するかどうかで保険のおり方が違うことや、また、同じ事故が発生したときでも、火災保険を使うのか、自動車保険を使うのかという具合に、ベストとなる保険の使い方があるのが分かりました。
確かに、保険って、加入するときは保険料のことぐらいしか考えないことが多いですよね。
また、物件を購入する際、融資してくれることの銀行から指定されることも多く、重荷に感じてしまうことも多々あります。
でも、保険は、万が一の時に備えるものなので、せっかく加入しているものが万が一の際に役に立たないものだったら意味がないです。
保険内容はもちろん、保険請求の仕方なども含めて、自分が加入している保険について、確認しないといけないことを痛感しました。
第二部は、銀行融資、それも、借り換えをテーマにしました。
私の方からは、
・賃貸経営の性質
⇒家賃はどんどん下落していくのに、減価償却費・借入金利という２大経費はどんどん減少していく。
⇒何も節税について考えないと「ゆで蛙」状態になって悲惨なことになってしまう。
・財務体質を強化すること（資産と負債のバランス）
⇒どこかのタイミングで資産性を意識しないと、融資が得られなくなってしまうこと。
・キャッシュフローだけでなく、本当の利益がどこにあるのかを考えること
⇒ローン期間を長くしただけの「見た目キャッシュリッチ」になったとしても意味がないこと。
⇒繰上返済や元金返済それ自体も有効なデッドグロス対策になること。
といった基本をまずはおさらいしました。
あわせて、現在取り組んでいる借換え案件について、未だ借換えが成功していないので、失敗談として現在進行形の報告をしました。
さらに後半は、Ｍさんにバトンタッチ。
Ｍさんは私とは違い、数か月にも及ぶ借換え交渉で、見事、金利を０％台後半の金利にまでもっていくことに成功されました！
当初の金利から比べると、ほぼ、１/４になっているというすごい話です（数年前にも一度金利引き下げ交渉に成功されています。）
結果として、借り換えにはならずに、他行から提示された条件で現在の金融機関に話したところ、金利が下がったという話なのですが、戦略的にそのような話にもっていったという過程がすさまじかったです。
TIBORの話や信用保証協会、さらには、「おお、そう来たか・・・。」と思わず唸ってしまった都銀を自分の取引銀行にしてしまう方法など、私も即マネしてみたいノウハウがたくさん聞けました。
こういった話って、一般に書籍販売されている本には書かれていないノウハウなので、本当に貴重です。
Ｍさん、体験談発表、ありがとうございました！
さて、「今月の一冊」のコーナーでは、「中小企業のための融資判断の手引き」をご紹介しました。
融資担当者向けに書かれた実務書なので、巷で大家さん向けに書かれている本とは違い、面白みがありません。
しかし、稟議書の書き方や与信判断の仕方などが書かれているので、これを知っておくと、銀行担当者との交渉時に有利になりそうに思ったので、ご紹介しました。
大家塾に参加してくれているＴさんから紹介された本なのですが、実際にＴさんの取引銀行ではこの本で紹介されている書類がその金融機関のフォーマーットにもなっているということで、本当に銀行実務の現場で活用されているもののようでした。
こういった情報も貴重ですね。
ぜひ、一度は手に取ってご覧いただきたい内容です。
