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水曜日の今日は、穏やかで、快晴からスタート。
私用にて都内へ。
日影は、冬を感じる肌寒さですが、日当は春を思わせるポカポカな暖かさ？！そのギャップに、身体も違和感を感じているのが、自分でも分ります。
というのも、昨日は雨。。。
火曜日水曜日の定休日、お休みでしたが、火曜日は、気温が上がらない中、冷たい雨。
（池の鯉は、雨粒に動じず、優雅に泳いでいましたが？！）
更に遡る事、月曜日は、打ち合わせに、現場対応に、外出しておりましたが、
花が蕾から
満開へ！！
そんなこんなで？！
ここ最近が天気が良かったり、悪かったり？！
おそらく、こんな感じで、徐々に春の訪れが近づいているかもしれませんね？
皆さんも、暖かい ”春” 待ち遠しく思われているのではないでしょうか？
ちなみに先日のブログでも書きましたが。。。
私自身は、まだ、繁忙期の後半という事もあり、また、年度末という事もあり、まだまだ慌しく過ごしております。
そんな中、更に更に、先日の話。。。
合間を縫って横浜市マンション管理組合の交流会（今月は鎌倉市もありましたが）
に参加しておりました。
そう、この交流会は、”マンション管理士や建築士などの専門家”
と、”実際にマンションに住まわれているマンション管理組合の役員等の人たち”とディスカッションしながら、
問題や改善するための解決も含めて話し合いながら交流する会（申し込みだけで費用は掛かりません）で、
マンション管理運営のお役に立っていただく内容や情報を得て頂く内容でもあります。
今回も、ディスカッションの中で色々な話、話題に出ましたが、その中には、マンション修繕積立金の目安等の話、カスタマーズハラスメントや第三者管理の話など、今皆さんが気になる、話題の？！内容が上がっていました。
特に第三者管理は、マンション管理の ”2つの老い” の
問題の一つ、そう「人の老い」の部分での問題について、
その問題を回避する、解決する為の代替案として上がってきている話です。
そもそも、このマンション管理上の問題として ”２つの老い” の話、皆さんも、なんとなく分かる、ご理解頂いているかと思いますが、復習として書かせて頂きますと
マンションにおける「建物」と「人」の老いの話です。
・建物（設備）の老いの問題
➡修繕がしっかりと出来ていない、お金が足りないなどで適正な工事が出来ない、といったの諸問題で、管理不全になるリスクがあります。
そう、修繕積立金が溜まっておらず、お金がないため、適正な工事も出来ず、建物やその設備が経年で古くなり、そのことが原因で事故等＜建物リスク＞が起こる可能性があるため、安心、安全が得られないといった問題になっています。
本当は、管理組合の収支を見直し、しっかりとお金を為、適正な工事を進める必要がありますが、
古くなると建物にて手入れをする箇所が増え、また昨今の物価インフレでの光熱費や事故による保険料の増加などで、なかなか収支が改善されず、うまく進まない現状があります。
・人の老いの問題
➡これまで管理組合を引っ張ってこられた管理組合員が、全員が年を取り、肉体的、健康上の問題からこれまで通り活動が出来ず、
且つ、若い層は、現役バリバリの働き手の為、組合活動に当てる時間がなく、いろいろな諸事情で、役員を辞退されるなど、結局、役員のなり手がいない、人不足の問題です。
ご理解頂きたいのが、特に管理組合を運営する事、そう、メインの理事会活動、役員としての仕事は、
単に ”参加だけでいい？” ”意見だけを言えばいい？！”
というわけではありません？！
そう居るだけでいい！！というわけではありません。
イメージ的には、マンションの管理運営については、
総会が国会で、内閣が理事会、理事長が内閣総理大臣といった感じです。（管理組合をサポートする共用部管理会社が官僚さんのポジションでしょうか？）
任期中は、住まわれている方を代表して、マンションの、今を、未来を、より考えた行動、活動をする必要があります。
なので、ご理解の頂ける通り、かなり責任重大です。
そして、今一番の問題は、この内閣にあたる理事会等の役員が人手不足で機能せず、活動が止まりかねない、止まってしまう、それが
この ”人の老い” の問題です。
その為、今回の交流会で上がってきた話が、第三者管理！
そう、自分のマンションが管理不全にならないようにするため、管理組合員（所有者）以外の第三者（外部専門家＜マンション管理士＞、共用部管理会社等）に、運営の一部、もしくは全部を任せようという方式にて、その為、この管理方式は、従来の方式とは大きく異なります。
そう、マンションの管理運営の 「キモ」 の部分を、人不足、人がいないから、専門家の外注に任すという事です。
とは言え、この第三者管理方式も、うち一部第三者、監事だけ第三者、理事会運営も全部第三者とパターンがあり、
各マンションごとにマッチした内容や仕様に合わせた方式での話になるかと思いますが。。。
ちなみに賃貸ですと、
ワンオーナー様だけですので、こういったことは基本ありませんが、分譲マンションでの建物、共用部の管理においてはこのようなややこしい事が起こっています。
なお、今回の第三者管理を、賃貸で例えるなら、管理運営にあたり、オーナー様は、基本的なルール取り決め、都度の報告は受けますが、管理上の運営判断を第三者に任せ、その対価のお金を支払うといった内容です。
少しは、この第三者管理について、分って頂けましたでしょうか？？
そして、更に突っ込んだ話をしますと、
この第三者管理の中で、ここ最近、
「どうなんだろ？？？」
という話が、全部の業務を第三者にお任せするタイプ（理事会などがないタイプ）の第三者管理のパターンです。
特に、第三者の担い手、管理者が、共用部管理会社にておこなう、全部丸投げするパターンです。（理事会もありません、理事長も、役員もいません）
総会等での審議は入りますが、概ね、実務者と決裁者が同じ人になる為、
管理組合員の意見があまり反映されず、されにくい、そして、好き勝手にされる、管理会社の利益のためにされる？！➡利益相反の恐れがあるかもしれない？！との、リスク、懸念があります。
ただ、実際は、
現在、管理会社による第三者管理が、既存のリゾート、投資用のマンションや新築のマンションからすでに行われていると事もありますが、
今後、本格的にこの方式になった際に、先ほどのようなリスク、問題、懸念事項、どのように公平性、透明性、信頼性を持たせた形で第三者管理をおこなうのかも、行政、専門家などにて、話し合われております。
また、別の第三者の担い手、専門家として、マンション管理士の名もあがております。
なお、このマンション管理士は、管理組合側の立場での仕事をする立場にて、同じ管理の名前でも、管理会社と立場的にが相反する関係にあり、公平性、信頼性が保て、妥当、良いとの話もあります。
ただ、こちらは、やはり管理される方の能力が読めなかったり、個人に任せても、継続的に大丈夫なのか？など。一長一短があります。
個人的にはマンションの内容、状況にもよりますので、どういった管理方式、第三者は誰がいい等の判断は、なかなか難しく、誰が等の判断は差し控えます（マンションの状況、体制によりケースバイケース）が、
現段階では、管理会社がする方向で動いているところもありますが、組織として出来上がっている管理会社はいいのですが、実際、それを対応するフロントマンを含めた人の能力問題（管理者としてマンションの管理運営をおこなう責任のある仕事が出来るか？）や、工事や大きな方向性を決める内容にあたって、
マンションの為に、公平、透明、不透明な部分が誰から見ても納得する業務判断ができるのか？などなど課題も多く見られ、
その結果、やはり全部は全部はNGにて、マンション管理士や組合員から監事として入れる等の話も国交省からは出ています。
そういった意味では、透明性、公平性の判断としては、マンション管理士が入る方が監事よりも管理者として入るほうがスムーズかと考えられますし、普通に管理方式として、全部が全部を管理会社にというのは？？？かと思います。
ただ、何度も書きますが、これも現在、マンションのおかれている状況にもよりますので、管理会社がいい、全くダメ、マンション管理士がやるべき、やはり組合員がしないと等の話ではなく、そのマンションに遭った管理方式を選ぶべきというのが考えです。
ただ、今後マンションの管理運営にあたり、
人不足が現実に益々問題になる事が予想され、且つ、物件が古くならばなるほど、修繕、コンプライアンス、立替等の難しい話、判断に迫られる事もあり、
現役世代として、なかなか自分たちでおこなう時間、その知識的な判断の難しさから、自身でする事が難しいという話から、いろいろなリスクを考えますと切実な問題、そう、従来の組合活動が現実問題として今後難しくなる可能性が高く、
その代替え案としてこの第三者管理を考えないといけない事が出てくるかと思います。
なお、今回のような交流会に出られている積極的な組合様は、まだ少し先の話かと思いますが、
先ほどお話したリゾートや投資用物件のように、その組合員が住んでいないマンション、また、戸数が少ない、運営自体、すでに不全を起こしているマンションに関しては急ぐ必要があり、
確かに今後築年数が古いマンションの戸数が増え続ける為、改善は必要かもしれません。
どちらにしても、マンションの管理は、これまでの、管理組合員による理事会にて運営管理をして、それを実務面で管理会社がフォローするといったスタイルから変化する過渡期である事は間違いないく、
ここしばらく、その動き、動向に目が離せない内容ではあります。
そう、このように管理の仕事、住環境のサービス業なので、社会時代の変化に、大きく仕事が左右されますので、今後もこのような動きに、アンテナを張りつつ、仕事をしていきたいと思います。
最後は、昨日のランチの蕎麦の写真で〆たいと思います。
ホント最近そばにハマっている橋本でした？！
それでは、また！！
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あ？！でも、すぐには反映されないかも?!
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今回の動画についての補足説明ですが、 日頃よりメンテナンス対応をしております当事業部ですが、その対応の中で賃貸経営のおいて色々な物件リスクを感じる事が多いです。特に建物自体のメンテナンスでは、漏水等の被害によるトラブルリスク、そして、建物設備、専有部においては、ライフラインを中心とした生活に欠かせない設備などが不具合を起こすことによりお住まいのお客様の生活に支障をきたしトラブルにつながるケースです。 ついては、今回の動画については、トラブルの内容から、そのトラブルによる賃貸経営のリスク、そしてそのリスクを回避する方法などを解説しております。動画では具体的な内容も含めて話をしておりますので、ぜひ参考にして頂けましたら幸いです。 なお、今後の動画も、現場管理を通して賃貸経営に役立つような管理の話をさせて頂けましたらと思いますので、引き続きご覧頂けましたらと思います。
最新の「現場から見た不動産管理 ～OMSの業務レポート～」です！！
ぜひ見て頂ければと思います！！
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最新動画！！
【賃貸管理編】
という事で、今回の動画の補足を！！ 今回は、【賃貸管理編】にて、２０２２年の年末という事で、この１年の賃貸の、特に現場管理で起こった事を、気になったトピックスを話しています。 この１年も色々な事がありましたが、設備などのハード面の対応リクエスト、人の生活態度に起因するソフト面の対応リクエストなど、内容を分類し、それぞれに内容について話をしつつ、振り返ります。そして、この年末年始、年明け早々に始まる繁忙期に向け、２０２３年についても話しています。 そして、毎年毎年、これら現場管理の事を振り返り、内容を知る事で、今後、色々な事が不定期でおこる賃貸管理のトラブル、リスクに対して、円滑に対応できるヒントや予防につながると考えます。 今後も賃貸経営をされていますオーナー様が、より良い管運営ができるよう役立つ情報を発信できるようにしていきたく思います。 という事で、ぜひ、賃貸管理経営に関わられている皆様、ご参考にして頂けましたらと思います。
＜参考動画＞
【賃貸管理編】「賃貸管理の現場では、いったい何がおこっていたのか？！”2021年の現場管理”と”2022年は？！”」
→https://www.youtube.com/watch?v=kSobSIOoThQ
【賃貸管理編】「2020年 コロナ禍での賃貸管理を振り返って＆年末年始休暇、そして新年より繁忙期へ」
→https://www.youtube.com/watch?v=dwKQDIjnVa0
【管理の仕事、裏話編】
という事で、今回の動画の補足を！！
今回の裏話編では、管理の仕事（特に現場にて仕事）をしていて、よく言われる事、そう、“管理の仕事、辛いと感じることありますか？！（辛くはないですか？！）”をテーマに、仕事に従事しているスタッフの本音話をしています。
世の中、色々な仕事があり、それぞれの仕事で難しかったり、大変だったり、色々な事あるかと思います。 確かに管理の仕事も、住環境サービス業の為、色々な事やお話を頂く事、場面場面で大変な事、辛いと思う事、実際にあります。今回は、この管理の仕事で辛い？！と感じる事を何点か話していますが、ただ、こういった色々な経験は、普段のお仕事ではなかなか経験できない事であり、自分自身の生活、人生において、生きるうえで幅を広げる大切な貴重な時間と思い、自身の成長につながると考えております。
今回はそういった気持ちで日々業務対応をしている事をご理解頂ければ幸いです。ぜひ、賃貸管理経営に関わられている皆様、本音の話が聞ける？！必見の内容かと思いますのでご参考にして頂けましたらと思います。
＜参考動画＞
【住環境】「もしも、お部屋の天井から水が漏れてきたら？！」
→https://youtu.be/MowbxWDku9c
【賃貸管理】「漏水事故を甘く見てはいけない！漏水トラブル(隣人間）に発展する事案とその対処方法を解説します！」
→https://youtu.be/fevQaMKQyMw
【賃貸管理】「最近の騒音と生活パターンの変化との関係、その対応について」
→https://youtu.be/FumebljEgD8
【分譲マンション管理編】「管理の仕事は、人と仕組みが大事」
→https://youtu.be/CQKit-QA3V0
【管理の仕事、裏話編】「現場管理の担当者だから分かる？！管理の仕事、あるある話を話します？！」
→https://youtu.be/OGfAc2oy9F8
【分譲マンション管理編】
という事で、今回の動画の補足を！！
今回は、【分譲マンション管理編】として、分譲マンションにおいて、住居用ファミリーマンションタイプと投資用シングルマンションタイプの、管理運営の違い等について、解説をしております。
どちらのマンションタイプも、分譲マンションとして運営方法は大きく変わりません。管理組合、管理規約、総会、理事会、共用管理会社と。。。
ただ、実際には、そこの住まわれているのか？また、どのような目的で、その区分マンションを所有されているか？等によって、そのマンションにおける運営やその方法や対応についても大きく変わってきます。
そのあたりのマンションの管理運営についてご参考にしながらご覧いただけましたらと思います。
なお、今回は、両タイプの違い、特徴を比較しながら話していますが、特に、投資用シングルマンションタイプの管理運営の実情、あまり認識されていない事が多々あると思います。そう、どれだけ専有部の管理がしっかりと出来ていても建物自体や共用部の管理がしっかり出来ていないと賃貸管理運営にも大きく影響していきます！！そのあたりをふまえ見て頂けますと幸いです！！
＜関連動画＞
【分譲マンション管理編】「分譲マンションでの管理運営活動（組合、理事会の活動）について」
→https://youtu.be/y4LDMCSYL30
【分譲マンション管理編】「分譲マンションにおける管理組合の運営について」
→https://youtu.be/FjJumAaNDTE
【分譲マンション管理編】「分譲マンションの管理における管理規約について」
→https://youtu.be/Q41ZjkAzP6o
【分譲マンション管理編】「分譲マンション管理運営の意思決定、＜総会＞について」
→https://youtu.be/kCEU1B0FoBM
【分譲マンション管理編】「分譲マンション管理運営の中心!!＜理事会＞について」
【分譲マンション管理編】「マンション管理組合と分譲マンション管理会社との関係について」
【分譲マンション管理編】「現況のマンション管理規約とその見直しについて」
【分譲マンション管理編】「雑排水管洗浄などの実施状況とその影響、対応について」
【分譲マンション管理編】「管理の仕事は、人と仕組みが大事」
→https://youtu.be/CQKit-QA3V0
【分譲マンション管理編】「将来の事、今後の建物価値を考えた話し合いを？！＜前編＞」
→https://youtu.be/hIUeoYyBbgw
【分譲マンション管理編】・・・「将来の事、今後の建物価値を考えた話し合いを？！＜後編＞」
【分譲マンション管理編】・・・「コロナ禍で停滞する組合活動を止めない為に！乗り切る為には創意工夫が必要！！」
【分譲マンション管理編】「管理組合のアドバイザー！！マンション管理士の役割とは？！ 」
【分譲マンション管理編】・・・「マンション管理士が見た！目視だけで分かる？！良好な管理運営が出来ているマンション見分ける6選」
【分譲マンション管理編】・・・「マンションの顔”マンション管理人さん”とは？解説します！」
【分譲マンション管理編】・・・「管理会社の評価を左右する？管理担当者、通称”フロントマン”の仕事とは？！（裏側話します）」 →https://youtu.be/ACXS_s3f0a4
【分譲マンション管理編】・・・「マンションの管理運営が円滑にする為の “管理会社（共用部）” との付き合い方？！」
→https://youtu.be/ay--b0wMIDc
【もしもシリーズ？！住環境編】
↓ ↓ ↓ ↓ ↓
という事で、今回の動画の補足を！！
今回の動画は、住環境のお困り事、トラブルについてお話をさせて頂いております。 今回のテーマは「隣人トラブル」の話です！！ そう、共同住宅において、一つの建物に複数の人が共同にて住んでおられる環境下において、お互い住みよい環境を維持するためには、それぞれの方がお互い、協力して生活する事が理想ですが、多くの人が住んでおられますと、それぞれ考え方も違えば、生活様式も異なます。その結果、些細な人の行動から、隣人トラブルに発展し、大きなトラブルや事件に発展する事があります。それも自分は普通に生活していても急にトラブルに巻き込まれる事も？！ その為には、トラブルの種類、またトラブルがどのように起こるのか？また実際にトラブルが起こった時にどうするか？など、対処方法などを解説しています。 このようなトラブルに遭わないように、巻き込まれないように、少しでもお役に立てればと思います。（そう、是非トラブルが起こる前に、ご覧頂けますとお役に立つと思います。）ご参考にしてください！！といった内容を大筋でyoutubeで話していますので、是非ご覧頂けましたらと思います。
＜参考動画＞
【もしもシリーズ？！住環境編】
「もしも、お部屋の天井から水が漏れてきたら（漏水・水漏れがあったら）？！」
【もしもシリーズ？！住環境編】
「もし住んでいるお部屋の設備が 壊れたら...(住居内設備編)」 →https://youtu.be/hqWBCor-V1Q
【もしもシリーズ？！住環境編】
「もし住んでいるお部屋の鍵を無くしたら？！」
【ビルメンテナンス（設備管理）編】
という事で、動画の補足内容ですが、
今回は、建物のハード面での管理、ビルメンテナンス（設備薇管理）編にてお話をさせて頂いております、建物のメンテナンスという面では建物本体だけでなく、建物に付随する建物敷地周りのメンテナンスも含まれます。今回は、その建物周り（敷地周りと言ってもどういった内容なのか）、敷地周りのメンテナンスの事（どのようなメンテナンスが必要なのか？）を、具体的に説明をしております。
なお、敷地周りのメインは日常清掃であり、また、植栽等の維持管理、虫、動物の対応などがあります。その内容も建物、敷地状況やその周りの環境により大きく変わりますし、対応内容も変わってきます。それらの状況を把握し、適時、維持管理、対応をする事、問題点を改善する事が大事になってきます。
といった内容を大筋でyoutubeで話していますので、是非ご覧頂けましたらと思います。
チャンネル開設にあたってお話をしている動画です！！
どうして、この動画を始めたのか？！こちらもぜひご覧ください！！
過去の動画はこちらから見られます。
「過去のyoutube動画」（←クリック）
※※不動産管理の事を中心に、実際に、お客様対応、物件の現場で起こっている事など、管理の仕事について話しています。是非参考になればと思います！！※※
＜弊社youtubeチャンネル>
見て学ぶ！！不動産に関わることは、こちらのチャンネルをみれば何でも解決！！
是非ご覧ください！！
「CFネッツセミナーチャンネル」（←クリック）
励みになりますので是非「チャンネル登録」と「いいね」ボタンの一押しを宜しくお願い致します。
↓ ↓ ↓
＜現場管理の基本参考動画＞
現場管理運営の充実、安定した賃貸経営の関係。良好な賃貸経営とは？よくない賃貸経営とは？
動画の補足内容ですが、
私共、(株)シー・エフ・ネッツ オンサイトマネジメント事業部は、おもに現場での管理運営業務をおこなっており、物件に行って不具合を修理をしたり、綺麗にするために清掃をしたり、改善のための提案をしたり、また、コールセンター等を通じて入居者様と直接お話をしてやり取りをして対応する事が多い部署です。 ついては、今回の動画では、安定した賃貸経営の運営をするにあたり、実際、どのよう運営状況が望ましく、その為にはどのような運営を心がけたらいいのか、また、その運営に、現場管理が、オンサイトマネジメント事業部が、どのように関わっているのか、お話させて頂いています。 また、併せてお部屋の退去とテナントリテンションの関係から、最終的に、結果、空室対策に繋がる話もさせて頂いております。 今回は大まかな概要的な話をしており、今後、改めて具体的な話をする予定です。 今後も現場管理を通して管理の話をさせて頂けましたらと思いますので、引き続きご覧頂けましたらと思います。
といった内容を大筋でyoutubeで話していますので、是非ご覧頂けましたらと思います。
＜賃貸経営を良好にする現場管理の仕組みシリーズ＞
〇“賃貸経営を良好にする‼”現場管理の仕組み『 現場の管理サービス オンサイトマネジメントサービスについて 』」
→
youtu.be
〇“賃貸経営を良好にする‼”現場管理の仕組み＜その①＞『
youtu.be
〇”賃貸経営を良好にする‼”現場管理の仕組み＜その②＞『ビルメンテナスによる建物の維持管理とより良い住環境へのリスク回避について』→
youtu.be
〇”賃貸経営を良好にする‼”現場管理の仕組み＜その③＞『＜コールセンター＞良好な賃貸経営をサポートする必要不可欠なサービスとは』」→
youtu.be
〇”賃貸経営を良好にする‼”現場管理の仕組み＜その④＞『 入居者様からの“サービスリクエスト（改善要望）の対応”と“良好な賃貸経営”との関係ついて！～ディフェンシブな空室対策とは？！～』 →
youtu.be
〇”賃貸経営を良好にする‼”現場管理の仕組み＜その⑤＞『 継続的な入居の為に！ 建物の”美観維持”と”リスクヘッジ”の重要性!! 』
～ 資産価値（収益）向上の改善提案とは？ ～』→
www.youtube.com
また、最近、「分譲マンションの管理運営について」noteを通じて記事を書いています。こちらも是非ご覧ください！！
私が所属しておりますがオンサイトマネジメント事業部で「OMSスタッフブログ」を始めました！ 物件のメンテナンス、美化、価値向上から入居者の住みやすい環境作りの為、現場の最前線で業務をするスタッフで日々の業務で感じた事、思った事等を書き込んでいますので是非見てみて下さい！！
また、同時に「オンサイトマネジメント事業部のFacebook」も始めました！ こちらも色々な業務の情報が満載です！是非ご覧下さい！！ (↑↑↑詳しくはココをクリック！！)
過去の投稿はこちらへ！！
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http://realreport.blog.so-net.ne.jp/
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