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今日も冷え冷えの一日ですね？！
晴れているのですが、空気が冷たい？！
そして風が吹くと身体の芯から凍えます？！
富士山に掛かかる雲も足早に流れているように見え、そして、なんとなく寒そうに感じます。
皆さまは如何お過ごしですか？！
私はと言いますと会社は定休日ではありますが、今月月初にて休んだ影響もあり、
業務が溜まっている事から朝から色々と資料をまとめたり、連絡したり、日程の調整をしたりと。。。
その間にプライベートな用事も済ませてと？！
やる事がいっぱいありそれを一生懸命こなしている私ですが、
ホント時間がいくらあっても足りないというのは、こんな時に感じる事なのでしょうか？！
まぁ愚痴っても仕方ないので、頑張っておりますが。。。
私の慌しく過ごしている話をお聞きしても、あまり、お役に立てないと思いますので。。。
本日のブログは、先日のマンション管理のでの話について書きたいと思います。
という事で、
こちらのの場所で？！
現在２か月に１度のペースで開催されています
に参加してきました！！
毎回、マンション管理に関わる色々な話についてディスカッションするのですが、詳細は書きませんが、今回の話であったのが、
”第三者管理”
の話です。
そう、現在、マンションの問題で、よく耳にする問題が
”老い”の問題
これは「建物」だけでなく、そこに住まわれている「人」についても、当てはまる内容です。
その「人」の”老い”において
管理運営上、認知症や孤独死案件などもありますが、
その以前の問題として、
管理組合を運営する理事会のメンバー不足という事があげられます。
さらに細かな話で言いますと、清掃員、管理人さん、また、別の意味で共用部管理会社のフロントマン（担当者）など、現場を支える人、IT等で代わりに替えづらい部分で人手不足もあります。
なおこの”老い””人手不足”のコアな部分で、やはり管理組合の理事会メンバー役員不足は、マンションの将来、今の運営自体を止めてしまいかねない内容の為、かなり大事部分にて、
それの代替え案として、現在この”第三者管理”の管理運営方式の話がクローズアップされます。
なお、この”第三者管理”とは、具体的に何？！となりますと。。。
理事会という管理組合、組合員（所有者）の代表からなる大事な運営組織を、所有者でない、第三者へ運営をお任せする方式。
そう、組合員が理事会など管理運営に直接携わらず、第三者にお任せする方式です。
ちなみに、管理組合員以外の第三者のなり手として
・共用部の管理会社
・マンション管理士
・その他の外部で人
等が考えられ、
その方式も
・理事会自体廃止してまるまる任せる
・監事を第三者に任せる
・理事長を第三者に任せる
・理事会メンバーを第三者に任せる
と、異なる方式があります。
ここで議論の中心になるのが、
・人手不足は分かるが、自分たちのマンション（財産）を第三者に任せて大丈夫なのか？
・管理者が好き勝手にやって、自分たちの利益が脅かされる（自分たちの利益のためにお願いしたのに、第三者の利益の為だけにされないか？！
・その他、自分たちの意見が反映されないのではないか？！
それらの事が大丈夫なのか？！という話です。
特に、今、どうかと言われているのが、実際に管理組合のサポート業務をしている共用部管理会社が第三者管理者として手をあげている点であり、
これまでも、管理組合というマンション管理をあまり知らない人に対して専門家として自分たちの利益のために、
色々な工事を受注したり等利益相反の事をしているのではないか。。。？！
と疑われている事もある、管理会社が
第三者管理をする事で透明性がが保てるのか？透明性が保たれるのか？！という点です。
ただ、あるマンションにとっては、人の”老い”により役員不足が待ったなしの状況ですと、そういった事も言ってられないマンションもあり、実際に話が進んでいるところもありますが、
やはり国も、この第三者管理は繊細なはなしであり、法規制など議論されているのが現状です。
なお、私個人的なお話を勝手にさせて頂きますと、
実際、マンションそれぞれに事情がありますので、それに則した形での管理が今後望まれるかと思われます。
それを前提にして、
その中で、大枠として、投資系ワンルームマンションやリゾートマンション等は実際にそこに住まわれている人も少なく、また組合の活動も活発的でない、こういったマンションにおいては、この第三者管理は、上手く取り入れながら進めてもいいかと思ってます。
ただ、共用部の管理会社での第三者管理は、何かしらの法規制がないと、めんどくさいから？人がいないからといって、第三者管理を任せるにのは、透明性でも利益相反（どんなにしっかりやってもやはり何証らの利益相反に関わる可能性が出てくるかと思われますので、なかなか難しいのではと個人的にが思います。）でも、どうかと？！
特に、理事会を廃止して、すべてお任せとなりますと、所有者の意思が反映しづらくなってしまう、管理会社の利益優先になるのでは？！とも考えられます。（当然、きっちりと利益相反なくされる管理会社もあるとは思いますので、全部が全部否定するわけではありませんにうたがっているわではありませんが、少し色眼鏡で見てしまいます。）
実際、共用部管理会社もこれまでのビジネスモデル（定期の管理売上＋工事売り上げ）での経営が難しくなり（工事が取れない等）、新たな収入の柱として、この第三者管理を考えているところもあるかと思います。
なので、透明性を持たす、安全、保険として、少なくとも数人は組合員が役員に入ったり、監事に入ったりしたほうがいいとも思いますし、
それこそ、管理会社とは立場が異なる、マンション管理組合側の専門家である、マンション管理士を歯止めとして、うまく活用する（管理会社の代わり等）のもいいと考えます。
また、それ以外の、特に実際に住まわれているファミ―系のマンションですと、できれば従来の理事会型と専門家である第三者（主にマンション管理士や外部専門家）が、役員や監事に入り、
組合員不足と業務としての知識補助としてマンションの管理運営に入るのが、現代の流れのように思います。
そこから、更に人手不足が深刻化するのであれば、もう少し仕組化をしっかりした形で、理事会を廃止した管理者に任せる方式へシフトしていく。。。
これも実際はマンションの諸事情によって変わりますので、これがスタンダードというよりは、ケースバイケースで、仕組化してもいいのではと思います。
そして、
この第三者管理の話で、個人的に肝だと思うのが、
・誰が第三者の管理を担うのか？
・第三者管理として、どのポジション役割で担うのか？
・その第三者が、どこまでそのマンションの利益を考えて仕事はできるのか？
利益相反、透明性を持った管理運営が出来るのかは、
上記がうまく機能しないと、うまくいかないように思います。
（そう、上手くいかなかったときにくるリスクも同時に大きいですよね？！）
そういった意味で、理想としては、
所有者でありマンションの将来、方向性を決める管理組合（組合員）、
それを人、知識面でフォローをするマンション管理士等の外部専門家、
実際にハード面、ソフト面で実務をおこなう共用部管理会社、ビルメンテナス会社
その３社が協力しながら、お互いをけん制しながら運営をするのがいいのかもしれません。
（やはりどこかが偏って管理運営するのは、個人的になんとなく無理があるように思えたりします。。。）
それだけ、この問題、そう自分の資産を第三者に任せる、安易な内容ではないという事だと思いますし、
また同時に迫りくる、この老いの問題を、どのように迎え、その時代を過ごすのか？！なかなか、考えれば考えるほど、大変な時代だな？！と個人的に感じざるを得ません。
という事で、長々と書かせて頂きましたが、
皆さんも、特にマンションに住まわれている方は、このマンションの第三者管理について、注目してみてください。
それでは、今日のところはこの辺で？！
それでは、また！！
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あ？！でも、すぐには反映されないかも?!
９
「橋本ドンの管理レポート」という事でyoutubeチャンネルを立ち上げました。(←太字クリック）
不動産管理の、特に、賃貸物件の現場管理を中心に、設備などのビルメンテナンス、分譲マンションの管理運営、その他、色々な管理の仕事を中心に話をさせて頂きますので、励みになりますので是非「チャンネル登録」と「いいね」ボタンの一押しを宜しくお願いします。
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随時更新？！しています、
不動産管理の事を、特に現場からの視点(動画セミナー？？）でお話ています。
ＯＭ事業部 最新動画！！
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【セミナーチャンネル】
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今回の動画についての補足説明ですが、 日頃よりメンテナンス対応をしております当事業部ですが、その対応の中で賃貸経営のおいて色々な物件リスクを感じる事が多いです。特に建物自体のメンテナンスでは、漏水等の被害によるトラブルリスク、そして、建物設備、専有部においては、ライフラインを中心とした生活に欠かせない設備などが不具合を起こすことによりお住まいのお客様の生活に支障をきたしトラブルにつながるケースです。 ついては、今回の動画については、トラブルの内容から、そのトラブルによる賃貸経営のリスク、そしてそのリスクを回避する方法などを解説しております。動画では具体的な内容も含めて話をしておりますので、ぜひ参考にして頂けましたら幸いです。 なお、今後の動画も、現場管理を通して賃貸経営に役立つような管理の話をさせて頂けましたらと思いますので、引き続きご覧頂けましたらと思います。
最新の「現場から見た不動産管理 ～OMSの業務レポート～」です！！
ぜひ見て頂ければと思います！！
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最新動画！！
【賃貸管理編】
という事で、今回の動画の補足を！！ 今回は、【賃貸管理編】にて、２０２２年の年末という事で、この１年の賃貸の、特に現場管理で起こった事を、気になったトピックスを話しています。 この１年も色々な事がありましたが、設備などのハード面の対応リクエスト、人の生活態度に起因するソフト面の対応リクエストなど、内容を分類し、それぞれに内容について話をしつつ、振り返ります。そして、この年末年始、年明け早々に始まる繁忙期に向け、２０２３年についても話しています。 そして、毎年毎年、これら現場管理の事を振り返り、内容を知る事で、今後、色々な事が不定期でおこる賃貸管理のトラブル、リスクに対して、円滑に対応できるヒントや予防につながると考えます。 今後も賃貸経営をされていますオーナー様が、より良い管運営ができるよう役立つ情報を発信できるようにしていきたく思います。 という事で、ぜひ、賃貸管理経営に関わられている皆様、ご参考にして頂けましたらと思います。
＜参考動画＞
【賃貸管理編】「賃貸管理の現場では、いったい何がおこっていたのか？！”2021年の現場管理”と”2022年は？！”」
→https://www.youtube.com/watch?v=kSobSIOoThQ
【賃貸管理編】「2020年 コロナ禍での賃貸管理を振り返って＆年末年始休暇、そして新年より繁忙期へ」
→https://www.youtube.com/watch?v=dwKQDIjnVa0
【管理の仕事、裏話編】
という事で、今回の動画の補足を！！
今回の裏話編では、管理の仕事（特に現場にて仕事）をしていて、よく言われる事、そう、“管理の仕事、辛いと感じることありますか？！（辛くはないですか？！）”をテーマに、仕事に従事しているスタッフの本音話をしています。
世の中、色々な仕事があり、それぞれの仕事で難しかったり、大変だったり、色々な事あるかと思います。 確かに管理の仕事も、住環境サービス業の為、色々な事やお話を頂く事、場面場面で大変な事、辛いと思う事、実際にあります。今回は、この管理の仕事で辛い？！と感じる事を何点か話していますが、ただ、こういった色々な経験は、普段のお仕事ではなかなか経験できない事であり、自分自身の生活、人生において、生きるうえで幅を広げる大切な貴重な時間と思い、自身の成長につながると考えております。
今回はそういった気持ちで日々業務対応をしている事をご理解頂ければ幸いです。ぜひ、賃貸管理経営に関わられている皆様、本音の話が聞ける？！必見の内容かと思いますのでご参考にして頂けましたらと思います。
＜参考動画＞
【住環境】「もしも、お部屋の天井から水が漏れてきたら？！」
→https://youtu.be/MowbxWDku9c
【賃貸管理】「漏水事故を甘く見てはいけない！漏水トラブル(隣人間）に発展する事案とその対処方法を解説します！」
→https://youtu.be/fevQaMKQyMw
【賃貸管理】「最近の騒音と生活パターンの変化との関係、その対応について」
→https://youtu.be/FumebljEgD8
【分譲マンション管理編】「管理の仕事は、人と仕組みが大事」
→https://youtu.be/CQKit-QA3V0
【管理の仕事、裏話編】「現場管理の担当者だから分かる？！管理の仕事、あるある話を話します？！」
→https://youtu.be/OGfAc2oy9F8
【分譲マンション管理編】
という事で、今回の動画の補足を！！
今回は、【分譲マンション管理編】として、分譲マンションにおいて、住居用ファミリーマンションタイプと投資用シングルマンションタイプの、管理運営の違い等について、解説をしております。
どちらのマンションタイプも、分譲マンションとして運営方法は大きく変わりません。管理組合、管理規約、総会、理事会、共用管理会社と。。。
ただ、実際には、そこの住まわれているのか？また、どのような目的で、その区分マンションを所有されているか？等によって、そのマンションにおける運営やその方法や対応についても大きく変わってきます。
そのあたりのマンションの管理運営についてご参考にしながらご覧いただけましたらと思います。
なお、今回は、両タイプの違い、特徴を比較しながら話していますが、特に、投資用シングルマンションタイプの管理運営の実情、あまり認識されていない事が多々あると思います。そう、どれだけ専有部の管理がしっかりと出来ていても建物自体や共用部の管理がしっかり出来ていないと賃貸管理運営にも大きく影響していきます！！そのあたりをふまえ見て頂けますと幸いです！！
＜関連動画＞
【分譲マンション管理編】「分譲マンションでの管理運営活動（組合、理事会の活動）について」
→https://youtu.be/y4LDMCSYL30
【分譲マンション管理編】「分譲マンションにおける管理組合の運営について」
→https://youtu.be/FjJumAaNDTE
【分譲マンション管理編】「分譲マンションの管理における管理規約について」
→https://youtu.be/Q41ZjkAzP6o
【分譲マンション管理編】「分譲マンション管理運営の意思決定、＜総会＞について」
→https://youtu.be/kCEU1B0FoBM
【分譲マンション管理編】「分譲マンション管理運営の中心!!＜理事会＞について」
【分譲マンション管理編】「マンション管理組合と分譲マンション管理会社との関係について」
【分譲マンション管理編】「現況のマンション管理規約とその見直しについて」
【分譲マンション管理編】「雑排水管洗浄などの実施状況とその影響、対応について」
【分譲マンション管理編】「管理の仕事は、人と仕組みが大事」
→https://youtu.be/CQKit-QA3V0
【分譲マンション管理編】「将来の事、今後の建物価値を考えた話し合いを？！＜前編＞」
→https://youtu.be/hIUeoYyBbgw
【分譲マンション管理編】・・・「将来の事、今後の建物価値を考えた話し合いを？！＜後編＞」
【分譲マンション管理編】・・・「コロナ禍で停滞する組合活動を止めない為に！乗り切る為には創意工夫が必要！！」
【分譲マンション管理編】「管理組合のアドバイザー！！マンション管理士の役割とは？！ 」
【分譲マンション管理編】・・・「マンション管理士が見た！目視だけで分かる？！良好な管理運営が出来ているマンション見分ける6選」
【分譲マンション管理編】・・・「マンションの顔”マンション管理人さん”とは？解説します！」
【分譲マンション管理編】・・・「管理会社の評価を左右する？管理担当者、通称”フロントマン”の仕事とは？！（裏側話します）」 →https://youtu.be/ACXS_s3f0a4
【分譲マンション管理編】・・・「マンションの管理運営が円滑にする為の “管理会社（共用部）” との付き合い方？！」
→https://youtu.be/ay--b0wMIDc
【もしもシリーズ？！住環境編】
↓ ↓ ↓ ↓ ↓
という事で、今回の動画の補足を！！
今回の動画は、住環境のお困り事、トラブルについてお話をさせて頂いております。 今回のテーマは「隣人トラブル」の話です！！ そう、共同住宅において、一つの建物に複数の人が共同にて住んでおられる環境下において、お互い住みよい環境を維持するためには、それぞれの方がお互い、協力して生活する事が理想ですが、多くの人が住んでおられますと、それぞれ考え方も違えば、生活様式も異なます。その結果、些細な人の行動から、隣人トラブルに発展し、大きなトラブルや事件に発展する事があります。それも自分は普通に生活していても急にトラブルに巻き込まれる事も？！ その為には、トラブルの種類、またトラブルがどのように起こるのか？また実際にトラブルが起こった時にどうするか？など、対処方法などを解説しています。 このようなトラブルに遭わないように、巻き込まれないように、少しでもお役に立てればと思います。（そう、是非トラブルが起こる前に、ご覧頂けますとお役に立つと思います。）ご参考にしてください！！といった内容を大筋でyoutubeで話していますので、是非ご覧頂けましたらと思います。
＜参考動画＞
【もしもシリーズ？！住環境編】
「もしも、お部屋の天井から水が漏れてきたら（漏水・水漏れがあったら）？！」
【もしもシリーズ？！住環境編】
「もし住んでいるお部屋の設備が 壊れたら...(住居内設備編)」 →https://youtu.be/hqWBCor-V1Q
【もしもシリーズ？！住環境編】
「もし住んでいるお部屋の鍵を無くしたら？！」
【ビルメンテナンス（設備管理）編】
という事で、動画の補足内容ですが、
今回は、建物のハード面での管理、ビルメンテナンス（設備薇管理）編にてお話をさせて頂いております、建物のメンテナンスという面では建物本体だけでなく、建物に付随する建物敷地周りのメンテナンスも含まれます。今回は、その建物周り（敷地周りと言ってもどういった内容なのか）、敷地周りのメンテナンスの事（どのようなメンテナンスが必要なのか？）を、具体的に説明をしております。
なお、敷地周りのメインは日常清掃であり、また、植栽等の維持管理、虫、動物の対応などがあります。その内容も建物、敷地状況やその周りの環境により大きく変わりますし、対応内容も変わってきます。それらの状況を把握し、適時、維持管理、対応をする事、問題点を改善する事が大事になってきます。
といった内容を大筋でyoutubeで話していますので、是非ご覧頂けましたらと思います。
チャンネル開設にあたってお話をしている動画です！！
どうして、この動画を始めたのか？！こちらもぜひご覧ください！！
過去の動画はこちらから見られます。
「過去のyoutube動画」（←クリック）
※※不動産管理の事を中心に、実際に、お客様対応、物件の現場で起こっている事など、管理の仕事について話しています。是非参考になればと思います！！※※
＜弊社youtubeチャンネル>
見て学ぶ！！不動産に関わることは、こちらのチャンネルをみれば何でも解決！！
是非ご覧ください！！
「CFネッツセミナーチャンネル」（←クリック）
励みになりますので是非「チャンネル登録」と「いいね」ボタンの一押しを宜しくお願い致します。
↓ ↓ ↓
＜現場管理の基本参考動画＞
現場管理運営の充実、安定した賃貸経営の関係。良好な賃貸経営とは？よくない賃貸経営とは？
動画の補足内容ですが、
私共、(株)シー・エフ・ネッツ オンサイトマネジメント事業部は、おもに現場での管理運営業務をおこなっており、物件に行って不具合を修理をしたり、綺麗にするために清掃をしたり、改善のための提案をしたり、また、コールセンター等を通じて入居者様と直接お話をしてやり取りをして対応する事が多い部署です。 ついては、今回の動画では、安定した賃貸経営の運営をするにあたり、実際、どのよう運営状況が望ましく、その為にはどのような運営を心がけたらいいのか、また、その運営に、現場管理が、オンサイトマネジメント事業部が、どのように関わっているのか、お話させて頂いています。 また、併せてお部屋の退去とテナントリテンションの関係から、最終的に、結果、空室対策に繋がる話もさせて頂いております。 今回は大まかな概要的な話をしており、今後、改めて具体的な話をする予定です。 今後も現場管理を通して管理の話をさせて頂けましたらと思いますので、引き続きご覧頂けましたらと思います。
といった内容を大筋でyoutubeで話していますので、是非ご覧頂けましたらと思います。
＜賃貸経営を良好にする現場管理の仕組みシリーズ＞
〇“賃貸経営を良好にする‼”現場管理の仕組み『 現場の管理サービス オンサイトマネジメントサービスについて 』」
→
youtu.be
〇“賃貸経営を良好にする‼”現場管理の仕組み＜その①＞『
youtu.be
〇”賃貸経営を良好にする‼”現場管理の仕組み＜その②＞『ビルメンテナスによる建物の維持管理とより良い住環境へのリスク回避について』→
youtu.be
〇”賃貸経営を良好にする‼”現場管理の仕組み＜その③＞『＜コールセンター＞良好な賃貸経営をサポートする必要不可欠なサービスとは』」→
youtu.be
〇”賃貸経営を良好にする‼”現場管理の仕組み＜その④＞『 入居者様からの“サービスリクエスト（改善要望）の対応”と“良好な賃貸経営”との関係ついて！～ディフェンシブな空室対策とは？！～』 →
youtu.be
〇”賃貸経営を良好にする‼”現場管理の仕組み＜その⑤＞『 継続的な入居の為に！ 建物の”美観維持”と”リスクヘッジ”の重要性!! 』
～ 資産価値（収益）向上の改善提案とは？ ～』→
www.youtube.com
また、最近、「分譲マンションの管理運営について」noteを通じて記事を書いています。こちらも是非ご覧ください！！
私が所属しておりますがオンサイトマネジメント事業部で「OMSスタッフブログ」を始めました！ 物件のメンテナンス、美化、価値向上から入居者の住みやすい環境作りの為、現場の最前線で業務をするスタッフで日々の業務で感じた事、思った事等を書き込んでいますので是非見てみて下さい！！
また、同時に「オンサイトマネジメント事業部のFacebook」も始めました！ こちらも色々な業務の情報が満載です！是非ご覧下さい！！ (↑↑↑詳しくはココをクリック！！)
過去の投稿はこちらへ！！
↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓
http://realreport.blog.so-net.ne.jp/
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