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昨晩はこちらへ！！
飲み会、忘年会に。
そして、本日は、本日は天気があまりよくないですね？！
そして寒い？！
今日からお仕事ですが、本日はこちらへ朝一現場へ！！
そう鶴見です。渡り鳥もしばしの休憩です？！
本日は、消防署よりの消防査察の立会で現場に来ています！！
いつも、このように消防車で2～3人、多い時は今日のように5人ほど来られます。そして、年2回実施している消防設備点検と、それに伴いマンションですとおおよそ3年に一度、消防署は点検結果を報告するのですが、その報告書に基づき、その点検結果が問題ないか、消防署が抜き打ちに現場確認きます。
基本不定期ですが、不具合箇所があると毎年来たりするときもあります。
なお、いつも数名で建物の事を聞かれますので、威圧されます。
なお、今回は特に大きなものはなかったので、少し安心しました。
賃貸管理の業務をしていますと、このような消防関係の立会や、電気、水道、ガスといった点検や対応や警察などの捜査協力など、公共機関よりお願いされることがしばしばあります。
なので、現場にて対応する事が多いのも管理仕事の特徴です。
ちなみに、昨日ですが、新橋にて、
母校、京都市立紫野高等学校アメリカンフットボール部関東OB忘年会があり、参加させて頂きました。
（ここ数日、飲み会が多いので、体重心配です。。。）
今回も、先輩のお力で某ホテルの最上階のラウンジが会場にて、
そこからの景色はさすがです！！
なお、今回は、忘年会時期という事で、数名の欠席もありましたが、多数のOBの皆さんが参加し、また新たな大先輩がお忙しい中、参加して頂き、大いに盛り上がりました！！
そう、上の先輩は、今回はじめて、参加して頂き、この紫高アメフトが部になった際にキャプテンをされていた方からしたは10歳以上も離れ、仕事に俳優に頑張っている後輩が参加し、私はちょうど真ん中からチョイ下ぐらいの年代なのですが。。。
大先輩から
「えらい貫禄あるけど、先輩ですか？！」
と間違われるほど、相変わらずの風貌の私。
まぁそれはそれで、楽しい時間を過ごすことが出来ました。現在、皆さん、京都より遠く離れた関東で、それぞれの仕事、生活していますが、やはり、同郷、そして同じ高校、そして京都市北区の学区が実家という事から、共通話題が多く、またちょうど、先輩後輩の年代が微妙に重なっているので昔話に花が咲きました。
ただ話せは、やはり今も母校の状況が気になりますし、特に、アメフトはなかなか危険なスポーツでもありますので、親御さんたちがあまりさせたくないのか、なかなか母校での部員人数が増えません。そのあたりOBで何かしらの手助け、動きができないかと模索しているところではあります。
私も普段は仕事が忙しく、こういう機会に参加させて頂くことしか今は出来ていませんが、母校の為に何かあれば少しでもお手伝いをさせて頂けたらと思っています。
やはり学生時代、引っ込み思案の私が思い切ってはじめたスポーツであり、やはりこのアメフトをしていた事は、高校大学と学生時代、一番の思い出で、一生懸命した事ですし、今の自分を作っているものですので、何かしらで恩返しできればと思います。
という事で、今日は少しプライベートの話も入りましたが、12月もあとわずか、しっかりと今年も仕事やり切りたいと思います。
それでは、また！！
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今回ですが「橋本ドンの管理レポート」という事でyoutubeチャンネルを立ち上げました。(←太字クリック）
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毎週更新しています！！
賃貸管理の事を、特に現場からの視点(動画セミナー？？）でお話ています。
最新の「現場から見た賃貸管理 ～OMSの業務レポート～」です！！
ぜひ見て頂ければと思います！！
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最新動画！！
【賃貸管理編】
今回の動画は、賃貸管理の年末年始でのリクエスト対応（特にハード系、設備系のリクエスト対応）についての注意点について書き込んでいます。
そう通常、ハード系、設備系の改善リクエストを頂いた場合、メーカーや型番、設置状況を確認しながら、それをふまえたかたちで、現場スタッフ、専門的な内容でしたら専門の工事へ手配対応をするのですが、それが、量産品、汎用品やホームセンターなどにある品物ですと問題はないのですが、在庫のないもの、受注生産のものなどは、基本、現場スタッフや工事の人も、問屋やメーカー様へものの発注、納品を行います。
ただ、年末になってきますと、世間一般の会社同様に、こういった設備や部材関係の会社様や工場がお休みになる関係で、ものの納品が内容によっては年明けの納品になる場合があります。
となりますと、現場や工事スタッフが動けたとしても、ものがないため修理対応が出来ず、リクエストの改善が年明けになります。
その結果、最長の場合は10～2週間ほど、この年末年始のお休みの関係で対応が出来ないことがあります。
その為、私どもコールセンターでは、ご連絡を頂いた際からこれらのお話を事前に伝えるとともに、入居者様のフォロー対応をします。また、現場、工事スタッフにも応急対応できるように、予め普段よりも在庫等のご相談も致します。
とはいえ、ライフライン関係の設備や建物設備（給水、電気設備）の場合は、そこまでの期間お待ちして頂く事は出来ませんので、その場合は、緊急応急対応をする形になりますので、そういった事を想定したっ話を事前に話、調整をしています。ただそれでも、設備の関係で改善できないなど、難しい時には、休み明けの対応や宿泊などの話をさせて頂く場合もあります。
普段でしたら普通に対応できるものも、この時期だけは、イレギュラーな対応になるため、管理のスタッフとしては最新の注意を払いながら対応をしております。
といった内容を大筋でyoutubeで話していますので、是非ご覧頂けましたらと思います。
なお、今後も、【賃貸管理】をはじめ、【分譲マンション管理編】に次いで【ビルメンテナンス（設備管理）】もシリーズ化しながら、整理してお話をさせて頂ければと考えております。
ついては、賃貸管理の事でも、分譲マンションの管理運営についても、またビルメンテナンス（設備管理）の話についても、そう、今回の話、またその他の話でも何かございましたら何なりとお問い合わせを頂けましたらと思います。（０４６７－５０ー０３６４オンサイトマネジメント事業部宛）
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＜関連動画＞
【賃貸管理について】「12月 年末のリクエスト等の対応と苦労話？！」
→https://youtu.be/VK1Hxp652x8
【賃貸管理について】「年末年始の話＆本年度もありがとうございます。」
【分譲マンション管理編】
今回は【分譲マンション管理編】として、マンション管理組合と分譲マンション管理（共用部管理）会社との関係についてお話したいと思います。
賃貸物件の管理会社は、管理範囲は契約内容によりますが、管理の主体である建物ワンオーナーより管理の委託を頂き、建物全体、室内、建物設備の管理をおこないます。
しかしながら、分譲マンションにおいて、管理の主体でありますマンション管理組合より分譲マンション管理会社は専有部の管理は基本しません。大きく分けて共用部の管理（ハード面）をおこなうこと、そして、もう一つが管理の主体であります管理組合の管理運営業務の協力、補助、フォロー、サポートする業務（ソフト面）がメインになります。
なお、共用部の管理は、専有部以外、建物自体、建物設備、敷地周りの維持管理、おもにビルメンテナンス（設備管理）、ハード面の管理（定期検査、法定検査、長期修繕の計画等）になります。
そしてソフト面である管理組合に対する管理運営の協力、補助、フォロー、サポート業務（普段よりの管理上の問題＜騒音、ゴミ、隣人トラブル＞対応、総会の準備、開催や理事会の準備、開催、運営、補助）、入出金、出納業務、などなど）があり、賃貸の管理と分譲マンションの管理とでは、管理という観点では同じですが、具体的な業務では実際は異なってきます。
なお、ここで問題になってくるのが管理組合と分譲管理との関係。管理組合は区分所有者をメンバーとしたグループであり、その運営である理事会はその選抜メンバーにあたります。ただそれらの人は所有者であっても、管理や建物、建築、など詳しい人もいれば、ほとんどの方が、それらの業務の事について知らない人がほとんどです。また役員をするケースも、輪番制などになると何年か一度回ってくるぐらいの頻度にて、そこまで業務を理解することは難しいです。かたや分譲マンションの管理会社は、組合を管理のプロ、管理組合をフォローサポートして組合運営を円滑におこうなうように委託をうけているもののですので、よく業務の事を知っていますし、工事の事、費用についても理解しています。
そのため、よくある分譲マンションの管理では、管理組合（理事会）が管理会社におんぶにだっこ状態で、業務を丸投げし、お任せしてしまうケースです。
管理会社も善管注意をもって日々業務を行っておりますので、管理組合にとって不利益になるような業務をする事はほとんどありませんが、管理組合のチェック等が入らないと、管理会社がしっかりと業務をしない事があります。ましてや管理組合のお財布事情も知っていますので、それに合わせて工事の提案などをする場合もあります。
その為、あるマンションでは管理組合と管理会社が犬猿の仲になったり、信頼関係が失われたりすることもあります。
ただ分譲マンションの管理運営において、管理会社のサポート業務は必要不意可決にて、お互いがお互い協力関係があってこそ円滑に業務が回りますし、その為には、管理組合が管理会社にお任せではなく、その業務について興味を持つ、知識を得る、しっかりとその業務をチェックすることが必要にて、その為には、自分たちだけで難しい場合は、行政のサポートサービス、コンサルタント、マンション管理士などのセカンドオピニオンに確認を求めたり妥当性を求めたりしながら、管理組合、管理会社とWIN WINの関係で運営するのが望ましいと思います。
その運営にあたり、何かあればお力になれるように今後も対応していきたいと思っており、また何かあれば何なりとご相談頂けましたらと思います。引き続き宜しくお願い致します。
といった内容を大筋でyoutubeで話していますので、是非ご覧頂けましたらと思います。
なお、今後も、【賃貸管理】をはじめ、【分譲マンション管理編】に次いで【ビルメンテナンス（設備管理）】もシリーズ化しながら、整理してお話をさせて頂ければと考えております。
ついては、賃貸管理の事でも、分譲マンションの管理運営についても、またビルメンテナンス（設備管理）の話についても、そう、今回の話、またその他の話でも何かございましたら何なりとお問い合わせを頂けましたらと思います。（０４６７－５０ー０３６４オンサイトマネジメント事業部宛）
また是非チャンネルの「登録」と「いいね」を宜しくお願い致します。
＜関連動画＞
【分譲マンション管理編】「分譲マンションでの管理運営活動（組合、理事会の活動）について」
→https://youtu.be/y4LDMCSYL30
【分譲マンション管理編】「分譲マンションにおける管理組合の運営について」
→https://youtu.be/FjJumAaNDTE
【分譲マンション管理編】「分譲マンションの管理における管理規約について」
→https://youtu.be/Q41ZjkAzP6o
【分譲マンション管理編】「分譲マンション管理運営の意思決定、＜総会＞について」
→https://youtu.be/kCEU1B0FoBM
【分譲マンション管理編】「分譲マンション管理運営の中心!!＜理事会＞について」
【ビルメンテナンス（設備管理）編】
ということで今回の動画、補足説明を！！
今回は【ビルメンテナンス（設備管理）編】にて、建物が古くなり、築年数が経ってきますとその手入れをしますが、まずは足場してまとめて工事をするもの、例えば外壁補修、防水工事、鉄部塗装（大規模修繕工事）を築年数として12年～15年ぐらいにておこないます（鉄部塗装や屋上トップコートは、その半分の時期に行います）が、最初の大規模修繕工事は、まさに外見の部分だけにて終わることが多いです。ただ、2回目（約30年前後）3回目（約45年前後）となりますと、外見以外の箇所、そう、給排水管や受水槽などの給水設備、消防設備、電気設備、EV設備といった建物に付随する設備の大々的なリニューアル工事をする必要が出てきます。特にEVや電気設備、給水設備はかなり大掛かりの費用になる為、だいたい建物寿命を60年とみた場合（メンテナンスによりそれ以上維持できる可能性はあるかと思いますが、おおよその目安としての60年です）、その半分のタイミングでリニューアル工事をする事が一般的です。特に分譲マンションの長期修繕計画においてもそういった推奨がされている事が多いです。ましてやEVに関しては部品の保存保管が終了するものも出てくるため、早々の対応が必要なものが出てきます。
このように建物が古くなりますと建物の見た目の劣化だけでなく、それに付随する設備自体も劣化リニューアルをする必要性が出てきますので、計画的な修繕計画が必要と考えられます。特にこれらの建物設備はライフラインに絡むものが多いので、いざその機能がストップしますと大きなトラブルに繋がります。
その為、予防メンテナンスを考えた、早め早めの修繕計画を組まれることを弊社では推奨しております。今後もお客様の為、このような建物の維持管理にあたり、適時有効な提案をさせて頂けましたらと考えております。また何かあれば何なりとご相談頂けましたらと思います。引き続き宜しくお願い致します。
といった内容を大筋でyoutubeで話していますので、是非ご覧頂けましたらと思います。
なお、今後も、【賃貸管理】をはじめ、【分譲マンション管理編】に次いで【ビルメンテナンス（設備管理）】もシリーズ化しながら、整理してお話をさせて頂ければと考えております。
ついては、賃貸管理の事でも、分譲マンションの管理運営についても、またビルメンテナンス（設備管理）の話についても、そう、今回の話、またその他の話でも何かございましたら何なりとお問い合わせを頂けましたらと思います。（０４６７－５０ー０３６４オンサイトマネジメント事業部宛）
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＜関連動画＞
【賃貸管理について「ビルメンテナンスについて】
→https://youtu.be/1t2Pzq2JMXE
【賃貸管理について】「色々な給湯方式について」
→https://youtu.be/VULIH4IJQmw
【賃貸管理について】「区分マンションの保守、メンテナンス業務とそれに伴う専有部分の対応」
→https://youtu.be/-5KIiyWEp80
【賃貸管理】「防犯カメラについて 以前と今」
→https://youtu.be/4GjckzrWK5k
【ビルメンテナンス（設備管理編）】「給水設備とトラブル対応について」
チャンネル開設にあたってお話をしている動画です！！
どうして、この動画を始めたのか？！こちらもぜひご覧ください！！
過去の動画はこちらから見られます。
「過去のyoutube動画」（←クリック）
※※賃貸管理の事を中心に、実際に、お客様対応、物件の現場で起こっている事など、管理の仕事について話しています。是非参考になればと思います！！※※
また、最近、「分譲マンションの管理運営について」noteを通じて記事を書いています。こちらも是非ご覧ください！！
私が所属しておりますがオンサイトマネジメント事業部で「OMSスタッフブログ」を始めました！ 物件のメンテナンス、美化、価値向上から入居者の住みやすい環境作りの為、現場の最前線で業務をするスタッフで日々の業務で感じた事、思った事等を書き込んでいますので是非見てみて下さい！！
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