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今日は朝から、
晩まで雨、雨、雨ですね。
そして肌寒い。。。
なお、先ほども、こういった書き初めで、あるお店で、ブログを書いており、そのお店の閉店を気にしつつ、何とか間に合うか、間に合わないかの時間のない中、ほぼ原稿が書き終えたところで、パソコンが勝手に落ち、データが消えてしまいました。
30分以上考えながら原稿を書いていましたがすべて消えてしまった瞬間、ホント時間を返してほしいと思った次第です。
本当は、保存しながら書けばいいのですが、考えながら書き込んでいますと、気持ち的に乗ってきて忘れないうちに次から次に書き込んでいたいという気持ちが強くなると、ついつい保存、下書きをせずに最後まで書き込んでしまします。
その結果、今回のようなことが。。。ここからまた書き始める、気持ち、そして前回と同じもしくはそれ以上の内容の文章を書けるかどうかのかな書き込む辛さ去りますが。。。頑張って書き込みたいと思います？！（涙）
なお、愚痴はともかく。。。ここから本題に？！
今日は、終日雨の中、私はと言いますと、事務所にて事務作業を？！なお、リクエスト連絡自体は少なかったのですが、業者、保険会社、その他、色々な会社よりの電話が多く、また、オーナー様よりの相談連絡も多かったので思うように仕事進まなかったような気がします。
そんな中、終日雨。。。
雨の日で思うのは、やはり漏水、雨漏れ事故です。今日は幸いそういった雨漏れでの漏水事故はありませんでしたが、やはり大雨や今日のような長雨の場合、漏水事故があります。
ちなみに、雨漏れの原因となりますと。。。
建物劣化に伴い、それぞれの部分で劣化が出始めます、屋上防水、外壁、目地といった箇所の劣化からの雨漏れで、その他、サッシ廻りやベランダ防水、はたまた、出窓周り、タイル状の斜壁などが建物劣化で漏水ことがあります。
なお、これらの劣化については、建物の状況を見ながら12年前後から15年前後にかけて建物全体の屋上防水、外壁補修、目地の補修等の作業を行う事で未然に防げ、予防する事が出来ます。仮にその間にあったとしても、ある一定の期間でしたら防水のメーカー保証や工事のアフター契約の内容次第では、施工会社にて対応して頂ける場合があり、それらの建物維持する事で、漏水などを未然に対応する事が出来ます。
ただ逆に、工事を定期的にしないと、色々な箇所から漏水の可能性がある事、また、一旦漏水事故が起こった場合、その原因箇所を特定する事が難しくなり、お客様の生活の事、はたまた、賃貸経営を考えた場合、結局のところ全体工事を早々にする必要が出てきます、また、工事を先延ばしした結果、手直し部分の対応が、通常定期的に修繕をしていた場合に比べ、箇所手間等も大きくなることから、更にコストアップにつながることもあり、定期的にメンテナンスをしたほうが費用的にも抑えられることが多いです。そして急遽工事を行う事で、入居者様への十分な案内等が出来ない場合などにより、せっかくの工事も不満に思われる場合もあります。
なので、望ましい流れで言いますと、建物の状況を見ながら、先ほどの周期で、予防的なメンテナンス考えながら、早め早めに修繕工事の手を打つことにより、改修内容、見積、費用の精査が十分にできたり、また、計画的な工事をする事により、予め入居者さんへ通知やフォロー体制を築くことにより、安心して頂いたり、喜んで頂く工事内容になります。
その為には、普段より、建物の状況がどのようになっているのかの状況確認が重要になってくると思われます。
なお、弊社の場合、私のいるオンサイトマネジメント事業部では、建物を定期的に巡回（１ヶ月に1回）し、専門家の目でレポートをあげており、そういったオーナー様の適切な物件維持のサポートをさせて頂いております。
やはり、普段から見ていますと、物件の変化も確認することが出来きますので、定期的な巡回は、継続的な建物の維持管理において必要不可欠だと考えます。
なお、今回は漏水の話より、お話はさせて頂いていりますが、ライフラインに関わる設備や普段からの管理においても同様に重要にて、そういった重要性を感じながら、これからの業務においても継続して対応していきたいと思います。
という事で、明日も雨だと更に心配が募りますので、天気を回復する事を祈りつつ今日のブログを終わりたいと思います。
それでは、また！！
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【ビルメンテナンス（設備管理）編】
ということで今回の動画、補足説明を！！
今回は【ビルメンテナンス（設備管理）編】にて、建物が古くなり、築年数が経ってきますとその手入れをしますが、まずは足場してまとめて工事をするもの、例えば外壁補修、防水工事、鉄部塗装（大規模修繕工事）を築年数として12年～15年ぐらいにておこないます（鉄部塗装や屋上トップコートは、その半分の時期に行います）が、最初の大規模修繕工事は、まさに外見の部分だけにて終わることが多いです。ただ、2回目（約30年前後）3回目（約45年前後）となりますと、外見以外の箇所、そう、給排水管や受水槽などの給水設備、消防設備、電気設備、EV設備といった建物に付随する設備の大々的なリニューアル工事をする必要が出てきます。特にEVや電気設備、給水設備はかなり大掛かりの費用になる為、だいたい建物寿命を60年とみた場合（メンテナンスによりそれ以上維持できる可能性はあるかと思いますが、おおよその目安としての60年です）、その半分のタイミングでリニューアル工事をする事が一般的です。特に分譲マンションの長期修繕計画においてもそういった推奨がされている事が多いです。ましてやEVに関しては部品の保存保管が終了するものも出てくるため、早々の対応が必要なものが出てきます。
このように建物が古くなりますと建物の見た目の劣化だけでなく、それに付随する設備自体も劣化リニューアルをする必要性が出てきますので、計画的な修繕計画が必要と考えられます。特にこれらの建物設備はライフラインに絡むものが多いので、いざその機能がストップしますと大きなトラブルに繋がります。
その為、予防メンテナンスを考えた、早め早めの修繕計画を組まれることを弊社では推奨しております。今後もお客様の為、このような建物の維持管理にあたり、適時有効な提案をさせて頂けましたらと考えております。また何かあれば何なりとご相談頂けましたらと思います。引き続き宜しくお願い致します。
といった内容を大筋でyoutubeで話していますので、是非ご覧頂けましたらと思います。
なお、今後も、【賃貸管理】をはじめ、【分譲マンション管理編】に次いで【ビルメンテナンス（設備管理）】もシリーズ化しながら、整理してお話をさせて頂ければと考えております。
ついては、賃貸管理の事でも、分譲マンションの管理運営についても、またビルメンテナンス（設備管理）の話についても、そう、今回の話、またその他の話でも何かございましたら何なりとお問い合わせを頂けましたらと思います。（０４６７－５０ー０３６４オンサイトマネジメント事業部宛）
また是非チャンネルの「登録」と「いいね」を宜しくお願い致します。
＜関連動画＞
【賃貸管理について「ビルメンテナンスについて】
→https://youtu.be/1t2Pzq2JMXE
【賃貸管理について】「色々な給湯方式について」
→https://youtu.be/VULIH4IJQmw
【賃貸管理について】「区分マンションの保守、メンテナンス業務とそれに伴う専有部分の対応」
→https://youtu.be/-5KIiyWEp80
【賃貸管理】「防犯カメラについて 以前と今」
→https://youtu.be/4GjckzrWK5k
【ビルメンテナンス（設備管理編）】「給水設備とトラブル対応について」
【賃貸管理編】
ということで今回の動画、補足説明を！！
今回は、設備系の故障で、季節によってその故障件数が増えるもので、夏場のエアコンと対の関係？！給湯器の故障について話をしています。
そもそもなぜ冬場に給湯器（夏場にエアコン）が壊れるかと言いますと、通常、夏場にお湯を温める労力と冬場に冷たい水を温める労力では違います。
夏場、仮に6割7割の稼働で温まるのが、冬場はマックス10の力でないと温まらない？！そのため、マックスでお湯を温め続けると古い給湯器はその動きについていけず、経年的に故障し、動かなくなるといった流れで壊れます。これは夏場のエアコンが暑い部屋を冷やすために、マックスの力で稼働して壊れるのと似ています。という事で、この時期古い給湯器が壊れる可能性が高いので、出来ればリフォーム時10年を越える機器の場合は予め交換をお勧めしますし、寒いなかお湯が出ないとお客様の不満が爆発します。それを未然に防ぐ手立てとしては有効です！！
是非参考にして頂けましたらと思います。
といった内容を大筋でyoutubeで話していますので、是非ご覧頂けましたらと思います。
なお、今後も、【賃貸管理】をはじめ、【分譲マンション管理編】に次いで【ビルメンテナンス（設備管理）】もシリーズ化しながら、整理してお話をさせて頂ければと考えております。
ついては、賃貸管理の事でも、分譲マンションの管理運営についても、またビルメンテナンス（設備管理）の話についても、そう、今回の話、またその他の話でも何かございましたら何なりとお問い合わせを頂けましたらと思います。（０４６７－５０ー０３６４オンサイトマネジメント事業部宛）
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【分譲マンション管理編】
ということで今回の動画、補足説明を！！
今回は、実際に分譲マンションの管理運営にあたり、実行機関であります理事会＜理事長＞の役割やその選任などの問題点をお話ししています。
分譲マンション管理運営の主体は、あくまでも所有者様全員で構成される「管理組合」にて、そして、その管理組合の総意を決める意思決定機関としての管理組合の「総会」、そして、その運営のルール、法律的な役割というのが「管理規約」になりますが、その総会で決まった事、また管理規約で決まっている管理運営面の事を、実際に管理運営していくのが管理組合のさらに代表、選任されましたメンバーで構成されるのが「理事会」、そしてその責任者が「理事長」になります。
そのため、メンバーの対応や役割は管理組合のメンバーを代表しておこない内容になる為、非常に責任が大きく、ここでしっかりとした運営が出来るかどうかで、マンションの管理運営が大きく変わってきます。なお、理事会でも理事長以外で色々な役割があり、その中で、その理事会の業務会計を監査する「監事」の業務についても最近においては非常に重要になってきました。
ただ、各管理組合より変わりますが、ほとんどのところが報酬もなく、サービスにて時間や対応に追われることから、なかなか成り手がいなかったり、その選任方法にて役員が選ばれるものの、その責任重さに重要案件については次年度へ先送りするなど、組合運営が停滞するといった問題、また、これまで組合、理事会を引っ張ってこられた理事の方の高齢化、また、組合員の管理運営の無関心さから独裁的な理事長が現れるなどの問題があります。そういった意味で、このキモである理事会の成り手の問題、そして、実際に運営する人、組織、体制についてしっかりとした体制が作れるかどうかが、マンションの管理運営において大事になってきます。
といった内容を大筋でyoutubeで話していますので、是非ご覧頂けましたらと思います。
なお、今後も、【賃貸管理】をはじめ、【分譲マンション管理編】に次いで【ビルメンテナンス（設備管理）】もシリーズ化しながら、整理してお話をさせて頂ければと考えております。
ついては、賃貸管理の事でも、分譲マンションの管理運営についても、今回の話、またその他の話でも何かございましたら何なりとお問い合わせ、ご相談を頂けましたらと思います。（０４６７－５０ー０３６４オンサイトマネジメント事業部宛）
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＜関連動画＞
【分譲マンション管理編】「分譲マンションでの管理運営活動（組合、理事会の活動）について」
→https://youtu.be/y4LDMCSYL30
【分譲マンション管理編】「分譲マンションにおける管理組合の運営について」
→https://youtu.be/FjJumAaNDTE
【分譲マンション管理編】「分譲マンションの管理における管理規約について」
→https://youtu.be/Q41ZjkAzP6o
【分譲マンション管理編】「分譲マンション管理運営の意思決定、＜総会＞について」
→https://youtu.be/kCEU1B0FoBM
チャンネル開設にあたってお話をしている動画です！！
どうして、この動画を始めたのか？！こちらもぜひご覧ください！！
過去の動画はこちらから見られます。
「過去のyoutube動画」（←クリック）
※※賃貸管理の事を中心に、実際に、お客様対応、物件の現場で起こっている事など、管理の仕事について話しています。是非参考になればと思います！！※※
また、最近、「分譲マンションの管理運営について」noteを通じて記事を書いています。こちらも是非ご覧ください！！
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