投資先の検討

これまで、現金を遊ばせておくことも無かったが、不動産売却に伴い、円建ての預金が増えた。
何に投資するか考えたが、

１．再度不動産の投資（区分ではなく、一棟ものにレバレッジをかけて投資する。）
→なかなか良い物件が見つからないし、問い合わせてもあまり反応が返ってこないケースが多い。見せ物件（売却済みの物件をHPに載せている）も多い。資産インフレの現状では、あまり魅力的な物件が買えない。
→保有していた物件は、経費抜きで1070万円購入→1325万円売却と表面だけみると約2割アップで売却できた。

２．定期預金で一時保留する。
→金利はスズメの涙である半面、良い投資先が見つかった際には現金出動が容易。

３．保有している不動産もうひと区分の借金返済。
→金利が3％を超える水準と高い事から、運用としては悪くないが、金利を経費で落とせなくなるので、税金が増える。

４．保有の割合が低い株式比率を上げる。
→毎月インデックスで積み立てている為、極端な購入は控えたい。
→若干の積み増しは行う。

５．債券投資
→こちらも、新興国の債券をポートフォリオで保有しているが時価で評価するとあまり魅力的な商品ではないことが分かった。（為替は金利で調整される。）

と、なかなか次なる投資先がない。

銀行振り込みの無駄

今月の実物不動産売却に伴い、現在保有する実物不動産は一区分のみとなった。

これまで、何度か銀行振り込み負担の無駄を管理会社に相談してきた。

２区分保有していた時点においては、16万円/月程度の現金振り込みがあったので、負担しても仕方無いと考えていた。

振込手数料は、735円/回も掛る。年間で、8820円もほとんど何の機能も持たない銀行が取っていくのである。全体の家賃収入の1%も銀行に取られるのは、極めて無駄である。

管理会社との相談の上、３か月か４カ月の一度の振込に変えて頂く予定である。

ポートフォリオの確認

不動産売却に伴い、現在の資産の分配を整理した。

現金　　　　：40.41%
株式　　　　：4.01%
不動産　　　：30.98%
債券　　　　：21.56%
コモディティ：3.03%

海外資産比率：41.90%
国内資産比率：58.10%

国内資産　　：58.10%
先進国資産　：15.59%
後進国資産　：23.29%

となっている。

①株式比率が極めて小さい。全体の15%程度まで増加させる。
②海外資産の比率を6割まで増加させる

というのがマクロな目標であるが、良いものが無ければ投資は難しい。

ポートフォリオのリバランス

最近ブログにアップデートする機会が少なくなった。
長期での資産運用は、割と暇である。

・株、コモディティは、投資信託を通じて積立中
・債券は、新興国ポートフォリオで運用中であり、償還までは基本的にウォッチする。
・外貨運用も、基本的には、日々ユーロとドルを積み立てている。
・不動産は、最近一区分売却成功した。新興国と先進国のリートもポートフォリオに組み入れてきので、円建て資産をうまく外貨資産に振り替えていきたい。これは昨年から全体のリバランスの一貫であった。

最近の区分売却で、円建ての資金がそれなりに入ってきた。全体のバランスからみて、どういった運用がよいか今月は整理して、売却と購入を継続して行いたい。

次回は月末に、資産の内訳と今後の内訳を示したい。

不動産の引き渡し

先日無事不動産の引き渡しが終わった。

不動産はババ抜きである。

一度保有すると大筋価値が下がっていく。どこかで出口を見つける必要があり、購入から２年弱でのExit出来た。

保有期間も賃料が歪んでおり、市場よりも高値で貸す事が出来た。

調達金利も非常に良かった。

購入価格が特段安くなったわけではなかったが、アベノミクスによる資産インフレにより、価格がの上昇の波になる事が出来た。

後もう一区分も販売中であるが、一区分は保有しておいてもよいかもしれない。

固定費

固定的に、幅広く徴収するビジネスというのは、大きな収益となることがわかる。

電気代、ガス代、水道代、携帯電話、インターネットなどである。

こちらは、家計からみてもなるべく削減すべきコストである。

これらのサービスを担うのは、国営企業であった。幅広く国民から、薄く徴収するビジネスを担う会社は、極めて対応が悪い。例えば、フレッツ光を導入した際に、IP 電話も合わせて導入したのだが、解約して際に、実は、電話とインターネットは異なる会社だと言い始める。インターネットそのものを解約したら、IP 電話は使えないのだが、こちらが気がつくまで徴収しているのだ。

現在固定費として、通信費を見直している。これまで、NTTやDOCOMOを含めた旧電電公社に対して少なくないお金を払ってきたが、なるべく見直しの中で排除したい所である。

ちなみにその骨頂は、電力会社だろう。

（金融）直接金融と間接金融

今年の４月から、子供が幼稚園に進学する。

幼稚園も費用が掛り、月に４万円弱は現金が出ていくこととなる。

日本は、人件費の塊なので、教育にはお金が掛る。それはさておき、本日の内容は、その幼稚園が出している学園債なるものだ。

幼稚園からすると、銀行からの借り入れをするよりも資金調達コストは安く、なおかつ、その借入の源泉となっているのは、生徒からの学費である。

3年の金利は、年間で1.2%程度である。

6年の金利は、年間で1.5%程度である。

ある程度規模が大きな組織であれば、間接金融で銀行から借り入れを起こすより、銀行を通さずに資金調達する方が両者にとってメリットは大きい。

リスクフリー（ペイオフで、１０００万円までは保護）ではなく、デフォルトが起これば償還されないのだが、そのリスクもそこまで大きなものとは思えない。

こどもの資産運用は、現在バンガードのファンド（世界の株と債券）を積み立てているが、これに加えて学園祭も購入する。

（債券投資）理論上得も損もしない 為替と金利

外国債券は、いまだに、１０％の金利が付利される債券がある。

現在保有している、インドネシア、ロシアルーブル、トルコリラ、南アフリカランド、ブラジルと全体の利回りは、6.87％と高い水準である。

利回りを見ると、非常に高いのだが、実際は為替で調整される。

購入時期、償還時期、通貨も含めて、１５回に分けて５００万円程購入したのだが、最近のロシアルーブル下落、ブラジルレアル下落により、現在ポートフォリオ全体では、37万円程度為替で毀損されている。

これに、現在までの利払いにより、約４０万円をみると、ほとんどリターンが無くなっている。

償還の時期により、リターンの振れ幅が決まってくるかと思うが、何れにせよ現在償還されるとリターンは極めて限定的となる。

為替は金利で調整されているという事を実感した。

沖縄

２区分保有している１区分の売買契約が無事に終わった。

結局不動産会社へ販売することとなり、その不動産会社が契約締結後から、営業をして第三者への売却を試みるとのことで、引き渡し時期については、４月末までとなっている。もし第三者に引き渡しが出来ない場合であっても、その不動産会社が引き取る事となる。

登記費用削減のために、中間省略登記という形式で対応可能とのことだ。

簡単に経済性収支をみると、

購入時（経費込）：1100万円

元本返済：50万円

保有時（賃料-経費）：100万円

売却時（経費込）：1250万円

利益（税引き前）：300万円

という収支となりそうだ。但し、短期売却益は、４０％程度の重課税が掛るので、売却益の相当部分は、税金で取られてしまう。

都内の物件は、それなりに魅力的かと思うが、次は沖縄の物件を是非確保したい。

噂では、県民以外は、ファイナンスを組むのが難しいので、現金購入が唯一の方法らしい。

それほど多くの物件があるわけではなさそうであるが、調査を開始する事とした。

起業II （社債購入）

以前、友人が起業したとした内容をブログに書いたが、

後日メールが来た事もあり、結局３０万円の社債を購入する事にした。

基本的なビジネスモデルは、債券（確定利回り）で集めたお金をFXファンドに投資するというものだ。確定利回りを超えるリターンは、知人の取り分となるが、下回った場合は、知人の持ち出しとなる。

第１回債券：約５００万円

第２回債券：約５０００万円

仮に５５００万円を上限の２５倍でレバレッジをかけて運用すると１３．７５憶円の運用となり、１％動くだけで、１３７５万円もの金額が動く事となる。仮に知人が１億円の資産を持っているとしても７％程度為替が動くと追証発生でデフォルトが発生する。

FXファンドがどの程度のレバレッジをかけるか不明であるが、契約がバックトゥバックになっていないため、非常に危険なビジネスモデルである。

当方が購入した債券は、年間で８％の金利がつくので３０万円購入した段階で、１年後に2.4万円（税引き前）と非常に高いリターンである。当然、ポートフォリオ内でも、最もリスクが高い位置づけとなる。