⑴中小テントと大型テナント。
大型店の場合、
スケールを利用した、圧倒的な物量で攻める事 ができます。
例えば、
料理をお客様にアラカルトでお出しするより、コース でお出しした方が
リーズナブルに提供できるように、工事の場合 も１日で終わってしまう工事よりは、
１週間.１ヶ月と掛かる内装工事の方がお客様にはリーズナブルに提供できるのです。
このため、坪単価は中小テナントと比べて、低い坪単価で工事 ができるのです。
但し、大型テナントの特に一等地の場合は坪単価も割高であり
また共益費的なものなどが発生する可能性もあり、
中小テナントに比べ結果的に、固定費や家賃が重たくなります。
これは大は小を兼ねるの通り、 中小テナントでは演出できない店づくりができる点や、
好条件での物件数が少ないという稀少性や付加価値が金額に反映しているためです。
そして最大のデメリットは、
坪単価等の平均コストは安く上が るのですが、絶対的な予算がかかってしまう事です。
10坪500万の仕様の店を、20坪で施工した場合1000万にはな りませんが、
700・800万とかかってしまうのです。
この200・300万の差が絶対的な予算の差となります。
中小テナントのデメリットはこの逆と考えて下さい。
一般的な大型店と比べると、どうしても坪単価自体は高くなることが多くなります。
こうなると中小テナントのメリットはないように思われま すが、そんなことはありません。
大型店と比べ、
中小店の方が、圧倒的にテナントの物件数が多いという点です。
これは自分が出店したいと思っている店のスタイル、立地に合わせて、
いろいろと選、、これはかなり重要な点になります。
そして先程出てきた絶対的予算が少なくて済むということです。
この初めに掛かる費用を低く押さえれば、
一ヶ月の家賃、 工事費ローンの支払いが１万でも２万でも安く済むというこ とです。
これが、５年10年後の総支払割を考えるとものすご い金額です。
この絶対的予算を低く抑えることが、経営を安定させる１ つの方法です。
＜ひとりごと＞
店舗の内容や計画に基ずき、選ぶ物件の坪数はおのずと概ね決まってきます。
ですので同上ではあくまで大型物件と中小物件の違いを記しました。
出店計画に基ずき、適正な坪数を選び間違うことはほぼないとは思いますが
以前にこういった事例がありました。
ある大型飲食店に従事していた方が独立開業するにあたり、
相談を受けた際の事例です。
個人での独立で、特にたくさんのスタッフを連れてのものでは
ありませんでした。
そして、資金計画や提供料理の内容から鑑みて小規模店舗での出店が妥当であり、
また小規模店舗でも採算も適正に取れる計画にありました。
ところが、30～40坪以上の大型飲食店での経験からの発想で、
どうしてもコンパクトな計画に頭を切り替えることができないで
いたのです。
到底個人オーナーではコントロールしきれない坪数、過剰設備である
のはあきらかで、何より固定費である家賃等の負担が大きすぎました。
何度かアドバイスをさせて頂きましたが、一度思い描いた計画を
変更することができす、大きな店舗での出店をされました。
（他の業者様が工事をされ開店）
結果、残念ながら数か月後には閉店となってしまいました。
現実に見合わない内容でも、当初思い描いた計画を変更出来ない
独立開業者様は以外と多いものです。