2014年 宅地建物取引主任者試験 10日前

朝晩の冷えが感じる季節です。


逆に昼が暑かったりするので体温調整が

むずかしい。



さていよいよ今年も宅建試験の日が近付いて来ました。

前回の記事

自社の利益優先会社・営業マンにご用心


の中でも書きました宅建資格


その年に１回の宅建試験が今月の19日(日)です。


私のブログにも宅建試験関連の検索からアクセスがたくさん来てます。


知り合いからも

“模擬試験の点数がイマイチで自信が無いのでなんとか

宅建勉強の裏技やコツを教えて欲しい”

などの連絡が入っています。



最近はまた2020年の東京オリンピック、関西ではカジノ誘致

などから都心で収益物件の需要も増えてきているようですし

担当する不動産営業マンは宅建資格は持っておくにこしたことはありません。



今回のアベノミクスが2005年の小泉バブルのように

なるのか注目しています。



最近は新卒前の学生さんなんかが在学中に取得するケースが

増えています。


世はまさに就職難時代ですからライバルとの差別化を

睨んでいる姿勢は見習いたいところです。


特にいまさら宅建試験の裏技的なこともありませんが

探されている方はこちらのブログをどうぞ

↓　　　　　　↓　　　　　　↓

不動産営業　初心者ノルマ達成からトップセールス道

宅建試験直前の勉強方法　合格するためのコツ、裏技を知りたい。


今年は私の友人も数人受験予定なので何人が合格するか

楽しみです。

ww(つ∀｀)

自社の利益優先会社・営業マンにご用心

ビジネスの基本はお客様の役に立つこと

対価と報酬です。


しかし営業会社では営業マンには過度なノルマを課して

いることをよく見かけます。


そんな営業マンが担当になってしまったら

騙されたりトラブルに巻き込まれたりします。



そうならないために会社や営業マンの見極めが重要です。



私が過去の経験から得た気を付けたい会社と

営業マンの特徴を話します。



会社編

・事務所に当月の契約ビラがたくさん貼ってある

・個人の成績グラフが目立つところに貼ってある

・朝早くから上司が社員を怒鳴っている

・事務所内で女子事務員しか宅建資格を持っていない

・離職率が高い



営業マン編

・礼儀、言葉遣いがなっていない

・宅建資格を持っていない

・焦らす様なあおりが多い

・数万円の申し込み証拠金を取ろうとする




上記の何が問題かというと

会社も営業マンも余裕の無さが見てとれることです。


お客さんのことを考えて仕事をするより

社益、営業成績、ノルマ、歩合給などが

優先されていたりします。



余裕のない会社はあまり評判もよくないので

リピーターや紹介者が少ない


すると毎月余裕のない無理な営業になる

しわ寄せはお客さんに対しての強引な営業です。


そんな会社、営業マンにあたってしまったら

｢何時から大事な予定がある｣など適当な理由を

言って早々に退散することです。

リフォームのビフォーとアフター番組 ツッコミどころ

先日、また住宅リフォーム番組を見てしまいました。

例の“なんということでしょう”です。


いつ見てもツッコミどころ満載の内容です。


ツッコミどころをおおまかに書くと

◇　築年数150年超え・柱は木造の石造り構造

◇　共同住宅メンテナンス・腐食箇所発見　虫喰い

です。


それでは元不動産営業マンの視点からツッコンデいきます。


まず一番重要な問題は築年数です。

築150年超えで耐用年数はいつまでなのか？

ほぼ全面改装で費用約1000万円もかけてしまって

あと何年間住めるのか？

今後予想されるであろうメンテナンス費用はないのか？



私がリフォームを相談されたら

基本的に「止めたほうがいいですよー」と言って

色々説明してお断りします。



依頼者がそれでも絶対にリフォームするというのなら

今後起こるであろうリスク・問題を伝え、

同時に配管・排水・地盤“敷地と接している道路等”で

最低限の調査はします。



配管・排水・地盤の調査理由は配管排水の腐食から地面に空洞が

できていないか心配だからです。

最悪のケースですが長年放置されていたら建物が倒壊する危険もあります。



次に構造、共同住宅メンテナンス等です。

上記のように耐用年数が心配なのとメンテナンスは

どうなっているのかという不安があります。



今回リフォームする一室で問題が発生していましたが

他の部屋は問題ないのか？

例えば下の階で大規模な問題が発生していれば

上階にも大きく影響がでます。



建物構造上に重要な部分が腐食していたら･･･

誰が責任を取ってくれるのでしょうか？

築年数150年超えの住宅で責任追及できないでしょうね




そしてこれは築年数のたった住宅回全般に言えることですが

事前調査の甘さが目立ちます。



例で書きますと

◇　内壁をはがしたら柱や筋かいが少なかった・腐食していた

◇　構造上危険な状態だった…

◇　水廻りが腐食していた

など


共通するのは施主がリフォーム会社に対して

“見つけていただいて感謝します”と言うオマケ付き



ズバリ言いますが上記内容は住宅工事関係の人間が見れば

事前に分かりますし築年数から大体予想ができます。




私が持っている常識

木造住宅の水廻りは10年以上経過していれば

シロアリ発生の可能性が高い

お風呂周辺の木部は腐りやすい

ある年代の建売住宅は欠陥住宅が多い

その他、排水、配管関係などあげればいくらでもあります。




それをさも“予想していなかった問題”のように発見して施主に

代金を上乗せする

もしくは工事箇所の見直しをする



築10年以上でも疑うような問題を築30年超え住宅で

予想もしないでリフォーム見積もりしていることなど

信じられません。



本当にいつ見ても驚かされます。







不動産営業　初心者ノルマ達成からトップセールス道