先日東京の不動産業者からアパートの買取打診が来た・・・
昨今の不動産投資ブームであまり良いものが出回っていないから期待もせずに見ていたら、うちで管理しているアパートの隣にある物件
うちで管理しているアパートと建築会社は同じで、25年くらい前にアパートの分譲販売目的に建てられ、1棟はうちのオーナーさんが買い、もう1棟は売れずにそのまま建築会社が賃貸経営していた（ 某〇〇パレス ）
中心市街地でもないのに駐車場がなく、部屋数は１６戸の１Ｋ＋ロフト
うちで管理するようになったのは〇〇パレスからオーナーさんに向けての通知が原因
「 ２０年目の更新期を迎え、このままサブリース契約を更新するには４０％の家賃減額を受け入れていただきたい云々 」
当時月額５０万円で１棟貸ししていたので４０％減額ということは２０万円の値引きをせよ、ということ・・・
ローンもなかったしオーナーとしては受け入れても仕方がないかな、という思いはあったようだが、更新後の契約期間が２年ということで、２年後にまた値引きされるのが目に見えており、これを機会に解約するか、とうちに管理要請が来た次第・・・
管理してみてわかったこと・・・〇〇パレスの初期のものはとにかく程度が悪い
・・・今の物は知らない
凍結防止帯の保温が悪いため電気を通していても冬は水道が凍り苦情が多発・・・おまけに手が届かないところに水道管が通っているため保温材を巻きなおすこともできない
１階の押し入れ床は全て漏水修理のため後から穴があけられていた・・・全室かい
壁が薄くて騒音の苦情がものすごい
建物のゆがみでサッシが閉まらなくなったり玄関ドアの鍵がかけられなくなったりすることが頻発
とにかく手がかかる物件で、正直な話管理契約を解約したいとさえ思っている
駐車場がないことも大きなハンデで、しかたがないので学生専用を謳ってなんとか満室にしているが、少子化の時代に地方の私立大学がこの先も存続し続けることができるのか？
そうは言っても家賃が安いので学生には人気があり、今の調子でいけば何とか回していく自信もある・・・
ということで買取もやぶさかではないのだが、問題はその価格・・・
土地１００坪、建物築２５年の木造安普請で２５年間一度も外壁や屋根の塗装をしていない・・・
敷地入口に張ってあるタイルはボロボロに剥がれていて見た目もよろしくない・・・
先にも書いたが駐車場もない・・・
６４００万
地価なんて２０万／坪だぞ！
土地代だけで２０００万にしかならないのに、対応年数切れ、２５年経った木造安普請が４４００万ってどういう根拠？
家賃から計算してみると、利回りが１０％を超すように設定してある・・・
まっとうな不動産投資家なら運用益だけでなく出口戦略を立てるのが当たり前・・・
運営がうまくいかないときに売却も視野に入れるが、半値にもならない物件では手が出ないでしょ
ましてや〇〇パレスが契約解除する場合、入居者全てを退去させる・・・
最初にリフォーム代がごっそりとかかるのです
一応話を持ってきた大手不動産会社の担当者に、「 隣を管理しているので状況はよくわかっているが半値位にならないかい？ 」と打診したところ、
「 売りに出したばかりなので今は無理です、２ヶ月後くらいに売れてなかったら考えますが、半値はないと思います 」だと
かぼちゃの馬車で騙されるような不動産投資の初心者は利回り追求型が多い・・・
誰か騙されるんだろうな