「住宅ローン、変動金利のままで大丈夫ですか？」
今、この問い合わせが急増しているそうです。
理由は明確です。
9月1日の債券市場で、長期金利の代表的な指標である10年国債利回りが一時3％を突破。
1996年以来、約30年ぶりの高水準となりました。
そして、住宅ローンを抱えている人にとって、さらに気になる数字があります。
住宅金融支援機構の「フラット35」。
2026年9月の21年以上35年以下の最頻金利は、3.46％。
住宅ローンを取り巻く環境が、これまでとは明らかに変わってきています。
「変動金利が一番お得」は、本当に大丈夫なのか？
これまでの住宅ローンでは、
「変動金利のほうが金利が低い」
というのが、ある意味で常識でした。
実際、変動金利と固定金利にはかなりの差があります。
だから、
「今は低金利の変動金利を選んで、金利が上がったら繰り上げ返済すればいい」
と考える人も少なくありません。
ところが、ここで怖いのが、
「金利が上がる可能性」をどこまで織り込んでいるか
です。
住宅ローンは、数百万円ではなく数千万円単位。
しかも返済期間は35年にもなります。
0.25％程度の金利上昇なら何とかなると思っていても、
それが何回も積み重なれば話は変わってきます。
実は「金利」だけを見てはいけない
今回のニュースを見ていて思うのは、
住宅ローンを「今の金利が何％か」だけで判断するのは危険だということです。
重要なのは、
「金利が上がったとき、自分の家計が耐えられるのか」
です。
例えば、
・共働きで2人の収入を前提にしている
・子どもの教育費がこれから増える
・車の買い替えがある
・貯蓄が十分ではない
・住宅ローン以外にも借入がある
こうした家庭の場合、
「今は変動金利が安い」
だけで決めてしまうのは少し怖い。
逆に、金融資産や預貯金に余裕があり、金利上昇時にも十分対応できる家庭なら、
変動金利のメリットを活かせる可能性もあります。
つまり、
変動か固定かに絶対的な正解があるわけではない。
その人の家計によって答えが変わります。
固定金利は「高い」のではなく「保険」と考える
固定金利を見ると、
「3％台なんて高すぎる」
と思ってしまいます。
しかし、固定金利には、
将来の金利上昇リスクを金融機関側に移す
という意味があります。
例えば35年間、返済額が基本的に変わらない。
これはかなり大きな安心です。
住宅ローンを借りるということは、
「今後30年、40年の家計を予測する」
ということでもあります。
でも、30年後の金利なんて誰にも分かりません。
だったら、
「金利上昇の可能性を自分で負うのか」
それとも
「多少高い金利を払ってでも、そのリスクを固定するのか」
という考え方になります。
固定金利は単純に「高いローン」ではなく、
金利上昇に対する保険料
と考えると分かりやすいかもしれません。
住宅ローンで一番怖いのは「金利」ではない
個人的には、今回のニュースで一番怖いのは金利3％そのものではありません。
もっと怖いのは、
「今までの常識がこれからも続く」と思ってしまうこと
です。
長い間、日本では低金利が当たり前でした。
「金利はそんなに上がらない」
「住宅ローンは変動金利でいい」
という感覚が、多くの人の中に染みついています。
しかし、30年ぶりの水準まで長期金利が上昇している。
これは、
「過去30年間の感覚で、これからの30年間を考えていいのか？」
という問いでもあります。
日本銀行は2026年7月の金融政策決定会合で、政策金利を1％程度とする金融市場調節方針を維持しています。
一方で、委員の中には追加利上げを求める動きも出ています。
もちろん、今後さらに金利が上がると決まったわけではありません。
だからこそ難しい。
「得する金利」より「耐えられる金利」を考える
住宅ローンを選ぶとき、
「どっちが得ですか？」
と聞きたくなります。
でも、本当に考えるべきなのは、
「どっちが自分の家計にとって耐えられるか？」
なのではないでしょうか。
例えば、
「変動金利が1％上昇しても返済できる」
という家計なら、変動金利を選ぶという考え方もできます。
一方、
「毎月2万円、3万円返済額が増えたら生活が苦しくなる」
のであれば、多少金利が高くても固定金利を検討する意味があります。
住宅ローンは投資ではありません。
「一番安いもの」を選ぶゲームでもありません。
何十年も払い続けられることが一番重要です。
これからは「金利上昇を前提にした家計」が必要になる
今回の長期金利3％突破は、住宅ローンを組む人だけの問題ではありません。
預金金利にも影響します。
企業の借入金利にも影響します。
設備投資にも影響します。
そして最終的には、物価や賃金、企業の利益にもつながっていきます。
つまり、
「金利がある世界」に日本経済が戻っていく
ということなのかもしれません。
今までの日本では、
「借金をしても金利はほとんど気にしなくていい」
という時代が長く続きました。
これからは、
「いくら借りるか」だけではなく、
「何％まで金利が上がっても大丈夫なのか」
まで考える必要がある。
住宅ローンだけでなく、会社経営も同じです。
借入金が多い会社ほど、
「今の金利」ではなく、
「金利が1％、2％上がったら利益はどうなるか」
をシミュレーションしておく必要があります。
住宅ローンの変動金利と固定金利。
どちらが正解なのか。
答えは、たぶん「人によって違う」です。
ただ一つ言えるのは、
「今、一番安いから」という理由だけで選ぶ時代ではなくなってきた
ということ。
これからは、
「得するか」ではなく、
「想定外が起きても耐えられるか」
という視点が、住宅ローンにも経営にも必要になってくるのだと思います。