管理事業の権利を巡って双方が真っ向から対立
今回、トラスト管理とハートランド管理センターとの間で管理事業の権利を巡って双方の主張が真っ向から対立し、これに関してはこのブログで何度か触れた。
しかし、それは断片的であり、特にＫＲＧに譲渡した以降に家屋を建築した方や分譲地を購入した方々にとって一体何が起きているのかがよく分からないというのが大方の見方である。そこで、今回はこの問題を整理し、一体、白浜でこれまでに何が起きていて、それで、今何が起きているのかを見てみたいと思う。
前半は、ＫＲＧグループが白浜を退去し三重に拠点を移すまでを簡単に見ていくことにする。
白浜での上野健一の足跡
上野健一は、平成１３年に白浜のアドベンチャーワールド前に広がる広大な休眠分譲地の一角で轟産業が保有していた現在のＡ区画を買い取り、平成１４年から第１期の分譲を開始し３年で完売すると、さらにシーサイドエリアを開発分譲し、平成２０年にはアドベンチャーワールドの前面に広がる約３８万ｍ２の全てを取得した。
１期の住民が直面した様々なトラブル
平成１４年（２００２年）ノシアスの時代が終わりを迎え、全管連に移行する時代で、分譲が開始された頃は、エキシブまえの分譲する部分だけが開けていた。
我々の調べでは、販売から１～２年後には現在のような姿で家が建って住人同士の交流が行われたようだ。
お互いに親しくなるにつれ、販売員に支払った土地の代金を持ち逃げされたことや、家を建てるとき、２ｍの接道が勝手に転売されて建築が中断した話など、ノシアスや全管連に対する様々な不満や不信・問題や疑問などが話題に上ったという。
ずさんな管理実態に自治会結成で対応
中でも、温泉の権利金を巡る３種類の全く異なる温泉の契約書が存在し、温泉の権利金を支払ったのに権利書をもらっていないなどまちまちの状態が判明した。
また、管理約款では、収入の範囲で計画を立てて、収支報告をするとなっているが見たことがない。
一体何に使われているのかという素朴な疑問から、収支報告の開示を求めると白浜の管理業務以外に流用するなど、ずさんな管理実態が判明した。
このため、管理費を納めている全管連に対して改善することを要求するも、無責任にも前の会社がしたことだと弁明するだけで、個人レベルでは困難と判断し、問題解決には自治会のようなものがどうしても必要として、以来、自治会組織を立ち上げ、団体で交渉を行ってきたようだ。
昨年の２０２０年に開催した第１回臨時総会でも
文珠四郎氏の自治管理組合で事務局長を名乗る森西氏主導で、昨年１０月１７日の第１回自治管理組合の臨時総会が開かれた。その席上、ハートランド管理センターの和泉氏を前にして、管理費もゼロ円、３億円は貯まっているという家屋建築負担金も無い。年間の収支報告書の提示もないという、管理会社のずさんな管理に対し、和泉氏は悪びれることもなく、あっさりと認めた。
参加した組合員は、こんな会社に管理費は払えないとして自主管理を決議しているが、
第１期の自治会は既に１８年も前にそのことに気づいて、対応をしてきたと言うことではないのか。そういう意味では１期の人達に胸襟を開いて、素直に学ぶべきではないのかと正直にそう思うのは我々だけなのだろうか。
倒産への序曲、年利５％のアセットプラン！
ともあれ、白浜のホープヒルズエリアは急傾斜地が多く存在し、こうした急傾斜地での建築は基礎工事に多額の経費がかかり、日常生活としての居住では敬遠されがちで、売れ残れば税金が掛かってくる。
そこで、逆に別荘地としての付加価値を売りに、土地を担保にした投資目的の年利５％の「アセットプラン」を抱き合わせて瞬く間に売り尽くした。
高利回りな「ハッピーリタイアメント」の高額投資へ！
しかし、アセットプランは５年満期で、解約時期が重なれば経営へも影響する。これを避けると共に、定年を迎えた団塊世代の土地購入者を対象に５年満期の年利９％という、さらに高利回りの新たな「ハッピーリタイアメント」という投資を販売し、アセットプランからの移行と共に新たな投資者を募った。
当時、ここ白浜では、全管連時代に上野健一の部下であった森西氏は先頭に立って新たな投資を売りつけ、多くの人が被害にあっている。
社名変更は倒産への秒読み？
しかし、このハッピーリタイアメントなる投資は、その場しのぎの安易な投資であり、負債だけが膨らんでくる。全管連は倒産する１年前に社名をＺＫＲに変えて、倒産したのはＺＫＲという別会社のように思わせて倒産に向けて大きく舵を切っていった。
自立再建？する気は皆無！
平成２５年８月１６日に上野健一の率いるＺＫＲ（旧名：全管連）グループ（ノシアス、住光、キャピタルＦを含む）の、当初の負債額は１６７億円ともいわれていて東京地裁に民事再生法の適用を申請し、最終的には２２５億円の負債を抱え事実上倒産した。
上野健一は、当初、自立再建を目指すも自立再建が不可能として平成２６年４月に故小川清一氏の率いるＫＲＧ（伊藤忠プロパンを福岡で販売している会社）に３億２０００万円で全国のＺＫＲの土地および管理事業を譲渡した。（２０１７年１１月３日ブログ「今、白浜で起きていること」を参照）
小川氏と早川氏が共同で買収！
正確には、福岡のマンションの管理会社「リアリティマネージメント㈱（以下リアリティグループと呼ぶ）」代表取締役早川和利氏と２分の１ずつ共同で買収するが、早川氏のリアリティグループは福岡地裁に民事再生を申請していて、管理費の請求の振込先を自社の銀行に勝手に振り込ませた。
しかし、一旦振り込んだ金は、従業員の給料などの支払いには使えても、他者の管理費などという名目では引き出せない。
そのことを知りながら管理費を振り込ませたことから、小川氏と裁判沙汰にまで発展し、最終的に早川氏が降りたことで、平成２６年４月１日よりＺＫＲの管理事業を小川氏のＫＲＧのみで行うことになる。
上野健一は、管理事業をＫＲＧに売却したが、当初から管理事業を買い戻すことを考えていて、ここまでは彼の筋書き通りで、その日が意外と早く訪れることになる。
幾つもの子会社で金の流れを不透明に！
しかし、ＫＲＧはプロパンの販売会社で管理事業に興味がなく結局上野健一の残党に任せることになりＺＫＲグループと同様に、ＫＲＧ管理センターやＫＲＧホーム、ＫＲＧランドなどといった子会社を幾つもつくり、お金の流れを不透明にしていった。
管理事業権を巡るゴタゴタの遠因！
平成２９年（2017年）１月２７日に小川会長が急死されたことを期に、小川清一会長の息子で当時子会社のＫＲＧグループの専務であった小川慶氏を福岡のＫＲＧプロパン販売会社の後を継がせ３億３千万円で買い戻しているが、これについてこの後の後半の中で詳しく解説する。
オリンピック需要を見込んでホテルを買いあさる！
上野健一は、オリンピック需要を当てにして貸別荘建設でぼろ儲けした金で白浜の潰れかけたホテルを買いあさった。
しかし、この後、新型コロナが世界中に蔓延し、このため観光客は激減し、その維持管理に経費がかかり、赤字の垂れ流し状態が続き、ホテルを手放すにも買い手が見つからず、別荘を建てる人もやがて皆無状態になることが身近に迫ってくることなど知るよしもなかった。
シティトラスト不動産グループも同様！
一方のシティトラスト不動産の柴山会長も主力事業の中国客相手のホテル経営もマンション事業も大打撃を受けることになるが、取り分けコロナ前に計画した白浜管理センター前に建設した高級貸別荘や５階建てのマンション、それに白浜の千光寺駐車場の一角に１５階建てのマンションなど、白浜で次々と投資してきたが、コロナの影響をもろに受けることになる。
緊急事態宣言下では主力のホテル経営は、国の補助金で多少やりくりできても、第５波の収まりで補助金はなくなり、これからは自前で経営を回さなければならず、人流が多少戻ったとしても、海外の観光客はコロナ以前に戻るにはかなりの時間が必要と思われ、両社の関係もやがて崩れていくことになる。
新型コロナで経済が大打撃！
２０１９年12月８日に、中国の湖北省武漢市で、新型コロナウイルス感染症の発生が報告されて、日本では、２０１９年１月28日に、渡航歴のない奈良県の中国の旅行客を乗せた観光バスの運転手に初の感染者が見つかった。
さらに、そのバスのガイドをされていた外国籍の28歳の女性が新たに感染していて、３月以降、度重なる急激な感染者の爆発で、日本の経済はこの２年余り、外国からの観光客が皆無で国内の旅行客も激減していく。
金の切れ目が縁の切れ目、蜜月関係が一気に崩壊！
ＲＥＩＷＡグループの陰のドンである上野健一も、シティトラスト不動産グループの柴山会長も、ここ白浜を舞台に両社はそれぞれオリンピック需要に期待を掛けて、経営の拡大を目指してきた。コロナ前までは双方に取ってメリットがあったからだ。
安く買いたたいて高く売る！
上野健一は、全ての土地を既に売り尽くしていて、売る土地は残っていない。しかし、これまで、定年を迎えて土地を購入したものの何らかの事情で別荘を建てることが、できなくなった長期保有者層の土地を安く買い取る一方で、他府県に分譲地を所有している人をターゲットに白浜の貸別荘の優待券を配り宿泊体験させて、貸別荘は儲かると洗脳し、次々と貸別荘建設事業を展開してきた。
無理は大きな歪みを生む！
一方、貸別荘事業の展開を急ぐ余り、違法建築を承知で元山１級建築士に確認申請の改ざんを容認し、次々と違法建築を行い、上野健一は、それが発覚すると被害届を出して、元山１級建築士１人にその罪を負わせた。未だにその時の建物が無残な姿で残っている。
この時、建築に携わった近郊の下請け業者は森西氏の対応に泣かされ、未だに彼がシティトラスト不動産グループに存在していることに対して、良い感情を持ってはいない。
別荘経営で儲けた金を使い込む！
上野健一は、貸別荘で儲けた金でオリンピック需要を見越して潰れかけたホテルを買いあさった。
新型コロナは、パンダで有名な「アドベンチャーワールド」や「とれとれ市場」などにも休園を強いるなど、旅行客が激減していった。
Ｋパンダの貸別荘経営も、それまで週に観光バスで３台以上の中国からの宿泊客を受け入れて賑わっていたが、新型コロナウイルスの感染拡大で激減し大打撃を受けた。
上野健一の別荘建設事業も大きな影響が出始め資金繰りが悪化してきた。Ｋパンダの貸別荘経営で儲けた金を使い込みはじめたからだ。
当時Ｋパンダ貸別荘経営は上野健一の次男の真虎氏が経営していて、彼は、これ以上親父に使い込まれたら破綻するとして直談判し、Ｋパンダの貸別荘経営をＫＲＧグループから切り離し、マン泊リゾート貸別荘として独立させた。
ＫＲＧグループが白浜から三重に拠点を！？
Ｒ２年（２０２０年）６月吉日として、ＫＲＧグループのＫＲＧホームの代表取締役会長小林一郎名で白浜の宅地建物の所有者に宛てた書状に次のような記述がある。
「白浜ホープヒルズにおいて、白浜総合開発の一環として、新たに５階建ての分譲マンション（６月末完成）、１５階建て分譲マンション（１２月末完成）等の販売を開始することもあり、「白浜不動産販売の一本化」に向けて、当面の間は、同分譲地に限って、分譲マンションの事業主である「シティトラスト不動産」に販売をお任せすることになりました｡したがって、白浜ホープヒルズは、一旦住宅・建売住宅の販売活動を休止し、当分譲地の看板は、シティトラスト不動産の名前に変更することになります。なお、白浜ホープヒルズの維持管理は、今後も「ＫＲＧ管理センター」が行いますので、分譲マンションや建売住宅の販売活動以外は、全てこれまで通りでございます。」と書かれている。
結局、上野健一は、これまでのＫＲＧグループの牙城であった白浜の「ホープヒルズ管理センター」を明け渡し、三重に逃げるように出ていった。
シティトラスト不動産グループも同様！
一方のシティトラスト不動産の柴山会長も新型コロナで、主力事業の中国客相手のホテル経営もマンション事業も大打撃を受けることになるが、取り分けコロナ前に計画した高級貸別荘や５階建てのマンション、それに１５階建てのマンションなど、白浜で次々と投資してきたが、コロナの影響をもろに受けることになる。
緊急事態宣言下では主力のホテル経営は、国の補助金で多少やりくりできても、第５波の収まりで補助金はなくなり、これからは自前で経営を回さなければならず、人流が多少戻ったとしても、海外の観光客はコロナ以前に戻るにはかなりの時間が必要と思われ、両社の関係もやがて崩れていくことになる。
金の切れ目が縁の切れ目、蜜月関係が一気に崩壊！？
ＲＥＩＷＡグループの陰のドンである上野健一も、シティトラスト不動産グループの柴山会長も、親密な関係を保つことは、双方に取ってこれまではメリットがあった。少なくともコロナ前までは、お互いに険悪な関係では無かったようだ。
ここ白浜を舞台にオリンピック需要を見越して、それぞれ期待を掛けてきたが新型コロナウイルス感染拡大で双方とも大打撃を受けて資金繰りが悪化していくことになる。
それはまた、親密な関係の崩壊を意味し、お互いに生き残りをかけた戦いの始まりでもあった。
続きは次号のブログで！
ここまで、多少時間軸は前後したが、今回の騒動の遠因として見てきた。次回は、いよいよ、その核心について触れてみたいと思う。
乞うご期待！！