不動産を高く売るために １

　不動産を売却する方法として一般的なものに①不動産業者と媒介契約（仲介として売却を依頼する契約）を締結し買主を見つけてきてもらう方法と、②不動産業者による買い取り、があります。

　②は①に比べると価格は安くなる半面、即現金化できるメリットがあります。自動車でいう下取りのようなイメージです。急いで売却したい場合、古くなって手直しに費用がかさみそうな場合等はこちらがよいでしょう。

　①は時間がかかることもありますが比較的高値で売ることができます。媒介契約には一社に任せる「専任」と複数社に任せる「一般」があります。一見一般の方が良く感じますが、仲介手数料はどの形態でも同額の成功報酬ため、他社で決まってしまう可能性がある一般媒介の案件には不動産業者は広告費をかけない傾向があります。

　まずは信頼できる会社と「専任」契約を締結し、成果が出なければ「一般」に切り替え、という流れがオーソドックスですが、査定の際極端な高値を提示する業者には注意が必要です。まずいい事を言って専任契約でお客様を囲い、その後値下げを提示してくる可能性があるからです。

　不動産には「相場」があるために、いくらいい物件でも「たまたまそのエリアやマンションをピンポイントで探していた」などの人がみつからない限り、相場を逸脱した高値で売ることは難しくなります。レインズなどで周辺相場や取引事例をしっかり開示してもらいましょう。

「大手不動産会社だから安心」とは限らない！

不動産を売却したいとき、どこの不動産業者に任せればいいのか？多くの方はＣＭ等でよく聞く大手不動産会社なら安心、と思っていませんか？実は少し前に、この大手不動産会社が「情報の囲い込み」をしていたことが発覚し、大きな問題になっています。

「大手不動産が不正行為か 流出する“爆弾データ”の衝撃」

http://diamond.jp/articles/-/69998

週刊ダイヤモンド編集部　2015年4月13日

　不動産会社が売却を依頼された場合、「レインズ」という不動産業者が利用するデータベースに物件情報を掲載し、他社に向けて物件情報を公開することが義務付けられています。そして、各社が持っている買い手候補に情報を提供し早期契約につなげることが、売り手の為にも必要なことです。

　一方、不動産売買の仲介手数料は、売り手、買い手からそれぞれ3%+6万円（以下3%と省略）がもらえる上限と法律で決まっています。ということは、自分が両方を見つければ計6％、もらえることになり、これを「両手取引」と呼びます。

　両手取引自体は問題ありませんが、ここで起こるのが売却依頼を受けたＡ社が、6％の手数料を取りたいがために下記の行為を行い、これが「囲い込み」と呼ばれる宅建業法に違反となります。

「情報をレインズに掲載しないで、自社顧客・自社ＨＰだけに情報を公開する」

「レインズに掲載はするが、それを見たＢ社から問い合わせがあっても「もう契約しました」と嘘を言って情報を提供しない」

　そして多くのケースでは、一定期間後仲介会社が売りやすいように値引きを持ちかけられます。情報が公開されていれば、高値で買ってくれる客がいるかもしれないのに。

　相続など焦っているケースでは、やむなく飲んでしまうオーナーがほとんどでしょう。

　私も物件探しの時、Ｂ社側の立場で電話をしたら、公開されたばかりの情報なのに「もう終わった」などと言われた事が何度もあります。

　ごく稀に「売っていることを世間に知られたくない」理由で情報公開を望まない売り手がいるのも事実ですが、タイミング的に可能性は高くないと思います。そのたびに、「売主は大手だからと信頼して依頼しているのに」ととても悲しい気持ちになります。

では「良い条件で売却するためにどうすればよいのか？」を次回以降説明していきます。

教育資金の贈与

相続税の実質増税とあわせて、実質減税となる措置も延長されました。

　相続対策にもなり、祖父母の関心が高まっている「教育資金の一括贈与を受けた場合の贈与税の非課税制度」の期限が2019年3月末までとなりました。

　子や孫へ教育資金を目的に贈与する場合、一人あたり1500万円までを非課税とする制度で、資金の使い道は学校の授業料や習い事の月謝、通学の定期券代や留学費用にも利用可能です。

　ただ制度利用には注意も必要で、贈与されたお金を教育資金以外に使ってしまうと贈与税の対象になります。また、安易に多額の贈与をすると、思わぬ病気や介護などで老後の資金計画が狂ってしまう可能性もあります。

　年間110万円までの暦年贈与は幅広い用途で非課税となりますので、状況によってはこちらの制度を使って資金援助を行ったほうがよいケースもあります。

　弊社ファイナンシャルプランナーは不動産だけでなく、ライフプラン全般の御相談を受けておりますので、お気軽にご相談ください。