売却をすると基本的には手元にキャッシュが残りますので今後の展開を考えるいいきっかけになります。僕は一昨年から１０棟近い不動産を売却しましたので必然的に今後の展開を考える機会が増えました。
考えた結果、現在所有している物件エリアを大きく変更せず、収益性が下がってもいいのでより長持ちする物件への入れ替えをゆっくり行なっていきたい、という結論に至ってます。
実は一時期、これまでの実績や手元のキャッシュなどを生かして地方高利回り物件で規模拡大を考えたことがあるのですが、自分のスタイルにマッチしないんじゃないかと思ったのでやめました。理由は、地方高利回り物件に手を出さなくとも営業エリア内（概ね２３区内）中小規模物件でそこそこの収益を、そこまでの苦労なく確保できると踏んでいるからです。
地方と首都圏、それぞれ一長一短あると思いますが、僕が引っかかることは「客付け」と「手間と費用」でしょうか。
１ 誰がやっても一緒
２ 余裕で入る
３ 家で頑張れば入る
４ 足や道具を使えば頑張れば入る
５ どのように頑張っても苦戦状態が続く
お客さんの入りを上記５分類したとすると、僕はほとんどの物件を１～２にしておきたい気持ちが強く、今後もより一層その気持ちは強まってくると思います。
地方高利回り物件は基本的に３～４あたりで上手く回していく印象があります。
では頑張ったら３～４が２になるのかというと、物件に対しそれなりのお金をかければあるかもしれませんが基本的にはありません。ずっと３～４以降が継続します。
この継続する状態というのは２よりも明らかにリフォーム代や広告費等の費用が発生し続ける状態が続くことを意味します。また、それら費用を抑える為にリフォーム屋や客付け業者等を現地開拓する必要があり、圧倒的に手間ががかかります。また遠方の場合、行って帰ってくるだけで１日が潰れたり交通費もバカになりません。
それら業務から距離を置く場合は従業員を雇用する形になると思いますが、１～２物件と３～４物件では雇用する人数だったり求められるスキルも違ってくるのではないかと感じますし、指導の手間も違ってくるように感じますので中途半端な規模ではあまり意味がないような気がします。
一方、２３区内の物件では上手く物件を仕入れることができれば２くらいは比較的容易にできます。もちろん地方に比べ規模や利回りは劣りますが、年中人の動きが活発なエリアであり、ちょっと入りが悪いなと思えば賃料を相場より少し下げたりいつもより少し広告料をかければ普通に入居者を獲得できる状態が続いています。
物件が増えれば単純に業務量が増えますが、新しい業務内容が加わることはないのでこれまでの資源を活用することができ、シンプルな状態が続き効率的に業務を回すことができます。
もちろん物件のスペックや現地の協力体制によって違ってくるとおもいますので一概にはいえない部分だとは思いますが、基本的にはこのような違いがあると思います。
上記のような理由で僕は僕が地方物件に気が進みませんが、上手くまわすことができればスケールメリットで十分カバーできると思いますので、地方高利回りはチャレンジする価値は十分あるとも思っています。