昨日、今年ラストの物件決済をしてきた。
別物件を担保に後から融資を実施するので一旦は現金決済。全てネット振込で行なったので現金を用意する必要がなく非常に楽、かつスムーズに行うことができた。
決済には売主は現れなかった。先日、木下さんのセミナーで「ららら無人君」なる無人決済について話されていたので次回はこれをやってみようと思っていたが、まさか先に「ららら無人君」の相手方になるとは思わなかった。
今回の物件は借地の但し書き道路物件。借地、再建築不可、建ぺい容積超オーバーなど、ローンが限定的になってしまうキワキワ物件を攻める場合、「立地」や「収益性」は前提として、他に以下のことを気にかけるようにしている。
▼価格帯
どうしても出口がはっきりと見出せない部分があるので、現金で売れやす価格帯での購入が望ましい。物や立地にもよるが一般的な物件だと感覚的に1500万円以下が流通性が確保しやすいと思われる。
▼建物状態
基本的には現状を維持させていく方向だと思うので、現状がどのような状態かということが重要。土地に価値がある場合は建物状態が悪くても土地で担保できることがあるが、土地で担保しにくい場合は建物があとどのくらい使用できるか、という側面により価格が大きく上下することが多いと思う。
建物状態とは内装などの表面的な状態ではなく、躯体、架構、地盤の状態や、現状の防水能力などの方が重要。この辺りは感覚的にやっているので専門的な分析はできないが、心配な方は専門家に見ていただきながら進めていけば良いと思う。
▼円/平米
賃貸市場で強い武器となる「安くて広い」。設備や内装、立地の劣が後回しになる程の力を発揮する。特に都心部においてはこの効果は絶大だと思う。
これを叶えるためには床が必要なので、広さに対してにどのくらいの単価なのかということも意識をしている。
キワキワ物件場合、何キワにもよるが、平米100000円以下で仕入れたいところ。
ちなみに今回の物件は、平米58330円。
▼再築後のボリュームと用途、予算
これは普通の物件にもいえることだが、その物件を再建築した時にどのくらいのボリュームの建物が建つか、そしてどのような利用がいいのか、ということを考える。単純に建ぺい容積だけの計算では甘く、様々な法令が関わってくるのでこれは建築士さんなどに確認するのが一番よい。なんの用途でどのくらいの床が確保できどのくらいの予算でできるか、ということがある程度わかれば判断スピードはもっと向上するのではなだろうか。また現状の建物の伸び代を発見できるレベルであれば付加価値をつけやすく、仕入れの幅が広がるような気がする。
ここはまだぼんやりしかわからないし、繋がりも薄いため今後の課題。
このようなことを考えながらキワキワ物件購入の判断をしている。