行政書士と内容証明郵便⑨ー３

増築禁止の特約がない場合は、借地人は借地上に建てた建物を自由に増改築できることになる。

この特約がある場合は、借地が地主の承諾得ないで借地上の建物を増改築した場合は契約を解除できる。もちろん、地主は契約の解除の通知をしなければならない。

借地人が増改築取かかったことを知って工事を中止させる通知を借地人に出し工事を中止させるのである。その後、増改築しないなら、承諾料を支払いなさいと交渉するのである。この通知を出しても工事を中止しない場合は契約解除になる。

増改築の特約がない場合は、工事の通知や契約の解除はもちろんのこと承諾料も請求できない。

借地人が建物を取り壊し、残りの借地期間よりも寿命の長い建物を新築する場合において①最初の期間中か、②契約更新後の期間中かで扱いが異なる。

最初の期間中の場合は、地主が再築を承諾するか、借地人が再築の通知をしてから、２カ月以内の地主の異議がなければ、期間は２０年間延長される。地主が２カ月以内に異議を述べると、借地期間は延長されず従来の借地期間になる。地主の承諾を得ないで残りの期間より寿命の長い建物を再築すると、地主は借地契約の解約の申し入れをすることができる。この場合は、地主正当事由主張する必要がない。

地主と借地人の間でトラブルが生じた場合、借地人は地代の供託をする。借地人は、地代の受け取りを拒絶されたら、地代を法務局に供託することになる。地代を供託すれば、地代を支払ったことになる。地主は法務局で地代をおろす前に、借地人に対し、地代相当額の損害を被っているから、供託金をその損害金に充当しますと通知するとよい。