オスカーキャピタル
金田です
家賃の入金が止まっても、ローン返済や管理費の支払いは続きます。早めの対応は必要ですが、滞納した入居者を貸主の判断だけで部屋から出すことはできません。「未払家賃を回収すること」と「賃貸借を終了して部屋の明渡しを受けること」は、目的も必要な手続も異なります。
まず入金状況を確認し、支払いの見通しを聞く。それでも解決しない場合に、催告、解除の検討、訴訟、執行へ進むのが基本です。ここでは各段階で残す記録と、保証会社・裁判手続を使う際の注意点を整理します。
「3か月滞納したら自動的に退去」ではない
家賃滞納による契約解除では、不払いの程度だけでなく、滞納に至った事情、これまでの支払状況、督促への対応などから、貸主と借主の信頼関係が破壊されたかが問題になります。
「3か月以上」「支払う意思がない」「信頼関係が壊れている」を三つの固定的な法定条件として扱うのは不正確です。3か月は実務の解説で示される目安の一つで、そこを超えれば必ず解除できるわけでも、超えるまで何もできないわけでもありません。国土交通省「家賃の滞納」
一度の振込忘れが直ちに解消した場合と、督促後も支払約束を何度も破っている場合では事情が違います。病気や失業は考慮すべき事情ですが、それだけで将来の支払義務や解除の可能性がなくなるわけではありません。原因と回復の見通しを、具体的な記録で確かめます。
貸主側の問題も切り分ける
請求額に誤りがある、振込先の変更が正しく伝わっていない、修繕をめぐる争いがあるなど、貸主・管理側の対応が原因になっている場合もあります。契約書と入金履歴だけでなく、借主から届いた連絡も確認してください。
また、無断で鍵を交換する、荷物を運び出す、立入りや威圧で退去を迫るなどの自力救済は行わないでください。損害賠償や刑事上の問題につながり得ます。ただし、個々の行為にどの犯罪が成立するかを一律に決めたり、「貸主に問題があれば滞納家賃はすべて消える」と考えたりするのも適切ではありません。不動産適正取引推進機構「賃貸借のQ&A」
ステップ1：未入金を確認し、連絡内容を記録する
支払期日を過ぎたら、管理会社の送金日とのずれ、名義違い、引落し結果を確認します。最初から悪意のある滞納と決めつけず、「何月分のいくらが未確認か」を穏やかに伝え、入金予定日を聞きます。一律に1週間放置する必要はありません。
滞納管理表には、対象月、請求額、入金額、残額、連絡日時、相手の回答、次の対応日を残します。月8万円の家賃が3か月未払いなら24万円ですが、その間に5万円の入金があれば残額は19万円です。家賃と共益費、遅延損害金を混ぜず、どの債務へ充当したかも整理します。
分割払いを検討する場合は、通常家賃に加えて毎月いくら返せるかを確認します。通常家賃も払えない状態で過大な分割額を約束しても、解決が先延ばしになるだけです。支払計画や合意内容は書面で残し、守られなかった場合の対応も専門家と検討します。
緊急連絡先は、原則として本人への連絡や安否確認を助けてもらうためのものです。保証人でない家族へ当然に支払いを要求したり、勤務先や近隣へ滞納情報を広めたりしないでください。安否が本当に懸念される場合は警察・消防などへ相談し、滞納を理由に無断入室することとは分けます。
ステップ2：保証人・保証会社へ契約に沿って連絡する
連帯保証人がいる場合は、保証の対象、限度、契約の有効性を確認して請求します。2020年4月1日以後に締結する個人の根保証契約では、原則として極度額の定めが必要です。「親だから無制限に払う義務がある」とは限りません。法務省「保証に関する民法改正」
家賃保証会社を利用している場合は、滞納報告の期限、立替えの対象、必要書類、入金時期をすぐに確認します。社内で入金確認を続けている間に報告期限を過ぎないよう、担当者を決めておきましょう。
立替払いが行われても、借主の支払問題や部屋の使用関係まで解決したわけではありません。保証限度、対象外費用、更新・終了条件もあります。貸主と保証会社が同じ家賃を二重に回収しないよう、本人からの入金も共有します。
ステップ3：書面で支払いを催告する
改善が見られない場合は、未払額、対象期間、支払先、相当な支払期限を明確にして催告します。解除を見据えた通知は、期限設定や意思表示の仕方により法的な評価が変わるため、弁護士などに確認してもらうのが安全です。
証拠を残す方法としては、配達証明を付けた内容証明郵便が利用されます。内容証明は一般書留に付加するサービスで、「内容証明と特定記録を組み合わせる」という扱いではありません。内容証明は差し出した文書の内容等を、配達証明は配達した事実を証明するもので、文書に書いた主張の真実性まで証明しません。日本郵便「内容証明」
内容証明を使わなかったら必ず解除が無効になる、という意味でもありません。重要なのは催告や解除の内容と到達を立証できることです。不在・受取拒否で戻った場合も、返送された封筒や追跡記録を保存し、到達の扱いを自己判断しないでください。
ステップ4・5：解除の可否を確認し、任意の明渡しを話し合う
一般的な催告解除では、相当な期間を定めて支払いを求め、期間内に履行がなく、解除の意思表示をするという過程を踏みます。通知を一通出した事実だけで、当然に解除できるわけではありません。滞納の経緯を含めて判断します。
解除後も入居者が残る場合は、明渡日、鍵の返却、残置物、未払家賃、敷金の精算を具体的に話し合います。双方が合意できれば、必ずしも判決まで進む必要はありません。民事調停や裁判上の和解も選択肢です。
早期明渡しと引換えに債務の一部を減免する案もありますが、減免する金額・時点・条件を曖昧にしないことが重要です。合意した日を過ぎた場合にどうするかまで含め、実行可能な形にします。退去に応じたからといって、別途合意のない未払家賃まで自動的になくなるわけではありません。
ステップ6：回収と明渡しの目的に合う裁判手続を選ぶ
支払督促、少額訴訟、通常訴訟は、必ず順番にすべて実施する手続ではありません。金銭だけを求めるのか、明渡しも必要なのか、相手が争っているかに応じて選びます。
支払督促は金銭回収の手段
裁判所書記官が書類審査で支払いを督促する手続です。借主から適法な異議が出ると通常訴訟へ移行します。送達後、異議なく2週間が経過した場合は、その後30日以内に仮執行宣言を申し立てるという期限があります。放置しても自動的に差押えが始まるわけではありません。
この手続で部屋の明渡しを命じてもらうことはできません。所在が分からず送達できない場合など、利用に適さない状況もあるため、申立先の案内を確認します。裁判所「支払督促」
少額訴訟は60万円以下の金銭請求
少額訴訟は、60万円以下の金銭の支払いを求める訴えを、原則1回の審理で解決する制度です。最初の期日から証拠を出せる準備が必要で、相手方の希望などにより通常訴訟へ移る場合もあります。分割払いや支払猶予を認める判決になることもあります。
滞納額が60万円以下でも、少額訴訟を選ばなければならないわけではありません。また、少額訴訟で建物明渡しは請求できません。裁判所「少額訴訟」
通常訴訟では明渡しと未払家賃を併せて請求できる
明渡しが必要なら、建物明渡請求を含む通常訴訟を検討します。その中で未払賃料や解除後の賃料相当損害金も併せて求めることができ、別の少額訴訟を必ず起こすわけではありません。裁判所「建物明渡しの訴状記載例」
金銭請求だけなら、一般に訴額140万円以下は簡易裁判所、超える場合は地方裁判所が扱います。明渡請求の訴額は月額家賃や滞納額だけでは決まらないため、請求内容に応じて管轄を確認します。送達、争点、控訴などで期間は変わり、「最低2か月で必ず終わる」とは見込めません。
なお、裁判所の書式は2026年5月21日施行の改正法の適用により異なる場合があります。以前の記載例を参考にする場合も、実際の提出には裁判所の現行書式を確認してください。
ステップ7：必要な場合は執行官へ明渡執行を申し立てる
判決や和解調書など、執行に使える債務名義を得ても任意に明け渡されなければ、必要書類をそろえて執行官に申し立てます。貸主が独自に荷物を搬出する手続ではありません。
明渡しの催告で定める引渡期限は原則として催告から1か月後ですが、実際の断行日時と同じとは限りません。搬出・保管等の作業や費用は執行官と確認します。家賃回収のための財産差押えと明渡執行は別で、回収可能な財産がなければ、金銭の勝訴判決があっても全額回収できないことがあります。裁判所「不動産引渡・明渡執行」
滞納リスクを減らす四つの対策
第一は、入居時に収入と家賃のバランスを確認することです。「年収が月額家賃の36倍」は、家賃負担率約33％に相当する参考値で、法定基準でも支払保証でもありません。手取り、他の固定支出、収入の継続性を含めて判断します。
第二は保証の整備です。保証人の連絡先・極度額、保証会社の対象範囲・報告期限を契約時点で確認します。第三は口座振替等による支払忘れの防止。残高不足には対応が必要で、カード払いでも利用停止や限度額超過があるため、滞納を完全にはなくせません。
第四はサブリースですが、家賃保証会社とは仕組みが違います。借上げ業者が借主となり転貸する方式で、賃料改定、免責期間、解約、業者の支払能力という別のリスクを負います。「手数料が管理委託の必ず2倍」という相場の断定はせず、受取賃料と費用負担を契約ごとに比較します。国土交通省「サブリースの注意点」
まとめ
家賃滞納には、早期の入金確認、記録、保証先との連携が出発点です。改善しなければ催告と解除の可否を検討し、回収と明渡しに必要な手続を選びます。経過月数や通知一通だけで退去が決まるものではありません。
相談時は契約書、保証契約、月別入金表、連絡履歴、通知の控えをまとめると話が進みます。弁護士には交渉・訴訟・執行を含む範囲を確認し、認定司法書士への依頼は簡裁訴訟代理等の権限内かを確認してください。回収見込額だけでなく、解決までの未収家賃と費用も比較し、適法で実行可能な解決を目指しましょう。
不動産投資マスターＫ
代表 金田大介
運営 オスカーキャピタル（株）
公式サイト https://oscar-c.jp
