オスカーキャピタル
金田です
販売図面に「市街化区域」とあっても、希望する建物を自由に建てられるとは限りません。市街化区域はまちづくりの大きな方針を示す区分であり、実際の建物の用途や規模には、用途地域、道路、地区計画など複数の条件が関係します。
市街化調整区域より建築の選択肢を検討しやすい場面はありますが、区域の名称だけで賃貸需要や資産価値が保証されるわけでもありません。土地活用では「区域の方針」「建築の条件」「事業としての収支」を順に分けて確認することが重要です。
市街化区域は、都市を計画的に整える区域
都市計画の区域区分では、既に市街地を形成している区域と、おおむね10年以内に優先的・計画的に市街化を図るべき区域を市街化区域とします。一方、市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域です。国土交通省近畿地方整備局「区域区分」
ここでの「おおむね10年」は、購入した土地の周辺で十年以内に駅や道路が必ず完成するという約束ではありません。都市として土地利用を考えるための方針です。個別の整備については、都市計画決定、事業認可、用地取得、工事など、進捗を別に確認する必要があります。
すべての都市計画区域で市街化区域と市街化調整区域が設定されているわけではなく、区域区分を定めない区域もあります。まず物件がどの都市計画区域にあり、区域区分がどう定められているかを確認してください。住所が市内にあるという理由だけで、市街化区域だと判断することはできません。
市街化調整区域は「一切建てられない」とも違う
市街化調整区域では開発や建築が制限され、住宅などを新しく建てるには法令上の許可基準等への適合を確認する必要があります。一方で、既存建物の経緯や許可条件、条例上の取扱いなどにより、可能な行為が異なります。安い土地を買えば自由にアパートを建てられる、という理解は危険です。
既存の家が建っていても、別の人が同じ用途で建て替えられるとは限りません。誰のために、どのような条件で許可された建物なのかが問題になる場合があります。現在の利用状況だけでなく、許可書、建築確認の資料、用途変更履歴を確認する必要があります。
また、調整区域なら上下水道が一切ない、市街化区域なら必ず整備済み、といった二分法も適切ではありません。設備の現況と整備計画は個別に調べます。道路に水道管があっても敷地内への引込みが必要だったり、既存管の容量が計画する戸数に不足したりすることがあります。
用途地域は建物の使い方を具体的に定める
用途地域は、住居・商業・工業などの土地利用を調整する制度で、13種類あります。大きくは住居系8種類、商業系2種類、工業系3種類に分かれます。市街化区域かどうかと、どの用途地域かは別々の確認項目です。国土交通省の用途地域資料
住居系は、第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域、第一種・第二種住居地域、準住居地域、田園住居地域です。住環境の保護を重視しますが、店舗や事務所等をどの程度認めるかは区分により異なります。住居系ならどんな店舗でも建てられる、とは考えられません。
商業系には近隣商業地域と商業地域があります。利便施設が集まりやすい反面、営業時間の長い店舗、交通量、騒音などが住宅需要に影響することがあります。賃貸住宅を計画する場合は、夜間と休日の周辺環境も確認したいところです。
工業系は準工業地域、工業地域、工業専用地域です。特に工業専用地域では住宅を建てられないため、「市街化区域だから住宅用地として使える」と判断すると計画が成り立ちません。工業地域と工業専用地域は名称が似ていますが、同じ制限ではありません。
建ぺい率と容積率だけでは建物の大きさは決まらない
敷地100平方メートル、指定建ぺい率60％、指定容積率200％という仮定なら、単純計算上の建築面積は60平方メートル、延べ面積は200平方メートルです。しかし、この面積を必ず実現できるという意味ではありません。
前面道路の幅員による容積率制限、道路斜線や北側斜線、高度地区、日影規制、敷地形状、避難通路などにより、計画可能な規模が小さくなる場合があります。道路後退が必要なら、容積率等の算定に使う敷地面積も変わります。広告の数値だけで戸数と家賃を計算しないことが大切です。
例えば「延べ200平方メートルだから20平方メートルの部屋を10戸」とは計算できません。階段や廊下、設備スペースが必要で、自治体の条例による住戸面積や駐輪場等の条件がある場合もあります。設計者に概略プランを作成してもらい、その面積と戸数で収支を組み直します。
特別用途地区や地区計画も重ねて確認する
特別用途地区では、用途地域の制限を地域の事情に合わせて補完するため、条例による制限等が設けられます。また、地区計画では壁面の位置、高さ、敷地面積、用途などについて、地区単位のルールが定められることがあります。
同じ用途地域でも、道路を挟んだ土地と同じ建物が建てられるとは限りません。防火・準防火地域の指定が建築費へ影響することもあります。用途地域名と建ぺい率・容積率だけを仲介会社へ尋ねるのではなく、重なっている指定を一覧で確認しましょう。
建築の可否が分かっても、事業の許認可は別問題です。住宅、店舗、宿泊施設などで必要な手続きが変わるため、予定用途を具体的に伝える必要があります。「事業に使う予定です」という曖昧な説明では、必要な条件を把握できません。
市街化区域の利点は現地の需要で検証する
周辺に交通機関や商業施設、学校、医療機関などがあれば、居住の利便性を評価できます。ただし、その利便性が取得価格へ既に織り込まれている場合、安定した家賃を得られても投資利回りが低くなることがあります。利便性の高さと収益性を分けて比較してください。
また、建築しやすい地域では競合物件が供給される可能性もあります。現在の募集戸数だけでなく、新築計画、間取り別の募集期間、成約家賃を調べます。昼間人口が多い地域でも、単身者向けと家族向けでは求められる住環境が異なるため、誰に貸すかを先に決めることが重要です。
災害リスクは区域区分とは別に確認します。市街化区域であっても、浸水や土砂災害などへの備えが必要な土地はあります。ハザード情報、地盤、避難経路、過去の被害履歴を確認し、建築費や保険、募集条件への影響まで検討しましょう。
地図から始め、最終的には窓口と設計で確認する
最初は自治体が公開する都市計画情報の地図で、区域区分、用途地域、建ぺい率・容積率などを調べます。国土交通省の不動産情報ライブラリも、地域情報を把握する入口になります。不動産情報ライブラリ
ただし、地図表示は境界付近の判定や最新の手続き状況まで保証するものではありません。地番、位置図、敷地図、計画する用途と規模をそろえ、都市計画・開発許可・建築の各担当へ確認します。回答日と担当部署、前提条件を記録しておけば、後の計画変更時にも比較できます。
契約前には、希望用途が可能か不明なまま土地代だけを確定しないことが大切です。許可取得や建築計画に関する契約条件について、仲介会社や専門家と確認します。市街化区域という表示は調査の終了点ではなく、個別計画を検討する出発点と考えましょう。
まとめ
市街化区域は、都市を計画的に整備していく区域ですが、自由な建築や値上がりを保証する区分ではありません。用途地域、道路、地区計画、インフラ、災害リスクを重ねて確認し、実際に建てられる規模で収支を作ることが必要です。土地の名称ではなく、希望する使い方が実現できるかを基準に購入を判断してください。
不動産投資マスターＫ
代表 金田大介
運営 オスカーキャピタル（株）
公式サイト https://oscar-c.jp
