不動産投資の節税と失敗例｜税額だけで物件を選ばないために

「毎年いくら税金が戻るか」だけでは、不動産投資の採算は分かりません。帳簿上の赤字、返済後の現金不足、相続税評価額の低下は、それぞれ別の現象です。区別せずに購入すると、節税できても家計からの持ち出しが続くことがあります。

この記事では、所得・相続・贈与に関する仕組みを確認し、土地借入利息、長期償却、売却時課税の三つの落とし穴を具体的な数値で検証します。計算例は条件を置いた説明用で、特定の投資家の実績を示すものではありません。

不動産投資で変わる三種類の税負担

所得税・住民税：償却と通算は別々に確認

建物や設備の取得費は、原則として減価償却で各年の経費へ配分します。土地は償却できません。毎年の償却時に同額の支払いはありませんが、購入代金そのものが不要になるわけではありません。

例えば建物取得価額4,500万円、簡便法を使える中古木造で償却期間4年、通年使用なら、定額法の年間償却費は1,125万円です。償却前の不動産所得が725万円なら、償却後は400万円の赤字になります。全部を損益通算でき、所得控除等が変わらなければ、本業などの課税所得1,000万円が600万円になる計算です。

ただし、土地等の取得借入金利子に対応する赤字部分などには通算制限があります。「減価償却できる」「赤字になる」「給与等と通算できる」の三段階を分けて確認してください。国税庁・赤字の通算

相続税：9,000万円の資産をどう評価するか

土地は路線価方式や倍率方式、家屋は固定資産税評価額を基礎に評価します。賃貸中なら貸家・貸家建付地の調整があります。土地を購入額の80％、建物を65％にすれば必ず正しいというルールではありません。国税庁・土地家屋の評価

2026年の一般的な一棟賃貸物件の例として、時価9,000万円（建物3,600万円・土地5,400万円）、建物の固定資産税評価額2,340万円、土地の自用地評価額4,320万円と仮定します。借地権割合70％、借家権割合30％、賃貸割合100％なら、次の計算です。

建物は「2,340×（1－30％）＝1,638万円」。土地は「4,320×（1－70％×30％）＝3,412.8万円」。合計5,050.8万円で、現金9,000万円との差は3,949.2万円です。国税庁・貸家建付地

この差は評価額の差であり、同額の相続税が減るという意味ではありません。相続人、他の財産、債務、基礎控除等で税額が変わります。空室の扱いや区分マンションの評価補正も別途確認します。

さらに2026年度税制改正大綱には、2027年1月以後の相続等について、課税時期前5年以内に対価を伴い取得・新築した一定の貸付用不動産を通常の取引価額相当で評価する見直し方針があります。今買えば従来の評価差を将来も使えるとはせず、対象・経過措置・適用通達を確認する必要があります。財務省・資産課税の見直し方針

贈与税：評価差と移転費用を合わせて見る

暦年課税では、受贈者が1年間に受けた財産を合計し、基礎控除110万円を引いて税率表を適用します。贈与者一人ごとに110万円を引けるわけではありません。税率は10～55％で、一般税率と、贈与年の1月1日に18歳以上の子・孫等が直系尊属から受ける場合の特例税率があります。

他の贈与がない仮定で、現金2,000万円なら控除後1,890万円。時価2,000万円でも贈与税評価額が1,400万円の不動産なら控除後1,290万円です。一般税率ではそれぞれ695万円と405.5万円、特例税率なら585.5万円と326万円になります。国税庁・贈与税の税率と計算

ただし、負担付贈与の土地建物は通常の取引価額で評価する扱いがあり、単純に同じ計算はできません。登録免許税・不動産取得税、借入条件も確認します。相続時精算課税という別の制度もあり、2024年以後の年110万円控除が設けられていますが、一度選ぶと同じ贈与者について暦年課税へ戻れません。移転時の税額だけでなく将来の相続まで比較しましょう。国税庁・相続時精算課税

課税所得900万円は購入の合格ラインではない

給与の額面年収と課税所得は異なります。所得税は5～45％の累進税率で、900万円以上の区分は33％ですが、所得全体に一律の税率を掛ける仕組みではありません。

損益通算できる赤字150万円がある場合を、所得税本税だけで比べます。課税所得1,000万円なら「1,000×33％－153.6＝176.4万円」、850万円なら「850×23％－63.6＝131.9万円」で、減税額は44.5万円です。

課税所得1,900万円なら「1,900×40％－279.6＝480.4万円」、1,750万円なら「1,750×33％－153.6＝423.9万円」で、減税額は56.5万円です。同じ150万円でも税率帯をまたぐため、150万円全額に当初の33％や40％を掛けた額にはなりません。国税庁・所得税率

復興特別所得税、住民税、税額控除等は別です。900万円未満なら投資に向かないという境界ではなく、900万円以上でも税引後収支が赤字なら問題は残ります。退職や働き方の変更で、将来の通算効果が小さくなる可能性も考慮します。

築古木造と新築区分で償却額が違う理由

住宅用木造は22年、RC造は47年が法定耐用年数です。中古木造で22年を全部経過し、使用可能期間の見積もりが難しく簡便法を使えるなら、「22×20％＝4.4」から4年になります。建物取得価額2,000万円なら通年500万円です。国税庁・中古資産の耐用年数

同じ建物2,000万円でも、新築RC住宅の定額法は償却率0.022で通年44万円です。区分か一棟かだけでなく、建物への配分額、構造、築年数、使用開始月が年額を左右します。都市部は土地比率が高い場合もあり、総購入額に償却率を掛けてはいけません。

短期償却ができても修繕や借入期間まで短くなるわけではありません。使用開始時の資本的支出が取得価額の50％を超える場合などは簡便法を使えず、最終年は残高調整も必要です。新築区分は不利、築古木造は有利と決めず、償却終了後まで比較します。

三つの失敗を数値で確かめる

1．90万円の赤字を全額通算できると考える

年間家賃636万円、利息・償却以外の現金経費250万円、支払利息123.5万円、別途適正に算定した償却費352.5万円と仮定します。不動産所得は「636－250－123.5－352.5＝－90万円」です。この償却費は築20年だから自動的に決まる額ではありません。

支払利息のうち土地取得分が94.5万円なら、赤字90万円全額が通算対象から除外され、給与等へ通算できる額はゼロです。土地利息を最初から必要経費にできないという意味ではなく、赤字のうち通算できる範囲を調整する規定です。

元利合計の年間返済を516.2万円と置くと、現金収支も「636－250－516.2＝－130.2万円」です。支払利息は返済額に含めているので二重に引きません。還付を期待する前に、借入の使途と、税金前でも現金不足になる構造を確認します。

2．新築RCなら赤字を節税で埋められると考える

購入額2億円、うち住宅用RC建物1億4,000万円、土地6,000万円、年間家賃1,000万円とします。現金経費420万円、元利返済750万円なら、税金前の現金収支は年170万円の赤字です。

建物を通年償却する現行定額法の額は「1億4,000万円×0.022＝308万円」。返済に含まれる土地建物合計の利息を245万円と仮定すると、不動産所得は「1,000－420－245－308＝27万円」の黒字です。青色申告控除等を入れる前の比較ですが、少なくとも大きな赤字を通算して持ち出しを埋める計画にはなっていません。

建物価格を47で割った概算ではなく、適用する償却率を使います。また、土地利息を抜いた所得と、全利息込みの返済を比べないよう、計算の範囲をそろえることが重要です。

3．購入額で売れれば売却益はゼロと思う

購入額6,200万円、うち木造建物2,600万円を4年償却できるとします。年間償却650万円、家賃508.4万円、現金経費170万円、土地以外の支払利息36.5万円なら、土地利息の通算制限を調整した後の通算対象は348.1万円という例を考えられます。

ここで本業等の課税所得を毎年1,000万円と仮定すると、通算後は651.9万円。所得税本税は176.4万円から87.63万円となり、差は88.77万円です。復興特別所得税2.1％と住民税所得割10％の差も加えた概算軽減額は年約125.4万円で、348.1万円に一律43％を掛けた額ではありません。

税率・控除などの条件を一定と置けば、4年分の軽減は約501.8万円です。一方、償却終了後に取得額と同額で売っても、建物取得費はほぼ償却済みです。残存1円や取得・売却費用、消費税等を省略し、建物相当額2,600万円が課税益となる仮定なら、短期39.63％では約1,030.4万円、長期20.315％では約528.2万円になります。

売却年の1月1日に所有5年超かで長短を判定するため、4年程度での売却は通常短期です。国税庁・長期、短期

ただし、軽減累計と売却税の差だけを「投資損失」とは呼べません。保有中の家賃、土地利息、元金返済、工事、土地の売却損益まで加えて判断します。教訓は、保有中の還付だけでは投資全体を評価できないという点です。

購入後に見落としやすい三つの注意

初年度の数字を毎年使わない

取得時の登録免許税・不動産取得税等を経費にできる場合がありますが、一度だけの費用です。取得税の通知が翌年に届くこともあり、支払いや計上の時期を確認します。購入仲介料は通常取得費に含め、保証料や長期保険料などは期間に応じた処理を検討します。

初年度は使用月数が短く償却額も小さい場合があるため、必ず初年度の節税が最大とも限りません。二年目、償却終了年、その翌年、売却年の試算を作ります。

青色申告は規模・帳簿・申告方法を確認

事業的規模の目安は、独立家屋がおおむね5棟、貸室がおおむね10室です。「アパートを5棟買わないと事業にならない」という意味ではありません。2026年分は、正規の簿記等の条件で最高55万円、さらにe-Tax等の条件で最高65万円となり、それ以外でも最高10万円の枠があります。国税庁・事業的規模

2027年分からは、複式簿記等と期限内e-Taxが65万円の条件となり、優良電子帳簿またはデジタルシームレス保存等を満たせば75万円です。所定の届出も確認します。簡易記帳の10万円控除には一定の前々年収入1,000万円超の制限が入りますが、事業として行われていない不動産所得はこの制限の対象から除かれます。国税庁・2027年分からの改正

控除額は所得額等が上限で、赤字をさらに増やすための枠ではありません。

私的支出を経費へ混ぜない

家族との外食、私生活の買物、私用サービスを、名目だけ交際費や消耗品費にしても経費にはできません。兼用なら業務に必要な部分を合理的に区分し、請求書・明細・記録で目的、相手、金額を説明できるようにします。国税庁・必要経費

修繕でも価値を高める工事は資本的支出となる場合があります。節税のために不要な支出を増やすのではなく、必要な工事を適切な区分で処理することが基本です。

まとめ

不動産投資の節税は、資産の評価、償却、通算、税率の条件を満たした結果です。評価額が下がること、帳簿が赤字になること、手元資金が増えることを同じ意味で扱わないでください。

三つの失敗例を参考に、土地利息を含む正しい所得計算、返済後の現金、償却終了と売却時課税をそろえましょう。税軽減が小さくなっても続けられる収支と、引き継ぐ家族まで見通せる計画が重要です。

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不動産投資マスターＫ
代表　金田大介
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アパート売却のタイミング｜税金・修繕・手取りから判断する

「築20年になる前に売るべきか」「税率が下がるまで待つべきか」。一つの年数だけで決めると、保有中の家賃や工事費を見落とします。高く売れる時期と、多く現金が残る時期は同じとは限りません。

個人の賃貸アパートを中心に、売却時期、費用・税金・手続きと、売却以外の選択肢を整理します。

売却を考え直したい四つのタイミング

築20年を迎える前後

木造住宅の法定耐用年数は22年ですが、これは税務の区分です。築年数は買主の融資条件や必要な工事費に影響しますが、築20年で売却不能になるわけではありません。

不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家」の2025年年間レポートでは、一棟アパートの全国平均登録価格は、資料表記の「築10年未満」で1億2,473万円、「築10年～」で9,746万円、「築20年～」で5,735万円でした。

同じ順に、東京23区は1億5,618万円・1億3,083万円・9,386万円、東京市部は1億2,841万円・1億812万円・7,586万円、大阪市は1億1,264万円・8,249万円・5,706万円です。健美家・2025年年間レポート

これは異なる物件群の売出し段階の比較です。同じ物件が20年目に急落することや、その価格で成約することを示していません。査定では土地面積、戸数、駅距離、賃貸実績、修繕履歴を近隣物件と照合し、売却価格の幅と想定期間を確認します。

長期譲渡所得へ切り替わる年

個人の一般的な土地建物売却では、売却年の1月1日時点で所有期間が5年を超えると長期、5年以下なら短期です。2021年6月取得の物件を2026年6月に売っても短期で、2027年の売却なら長期になります。相続等は取得時期の引継ぎも確認します。

所得税・復興特別所得税・住民税の合計税率は、長期20.315％、短期39.63％です。同じ課税譲渡所得1,000万円なら、長期203万1,500円、短期396万3,000円で、差は193万1,500円です。法人にこの長短区分をそのまま当てはめることはできません。国税庁・長期、短期

待てば税率が下がる場合でも、その間の減収や修繕、売価下落が税額差を上回れば有利とは限りません。年をまたぐ売却は、決済日と税務上の譲渡時期も確認します。

デッドクロスや減価償却終了が近づいたとき

デッドクロスは、年間の返済元金が減価償却費を上回る状態を指す言葉です。元金は必要経費にならず、減価償却費はその年の現金支出を伴わないため、帳簿の利益より返済後の現金が少なくなる要因になります。

交差した瞬間に経営が赤字になるわけではありません。償却終了や支払利息の減少で所得が増える影響と、返済・修繕を払えるかは分けて計算します。返済予定表と償却明細を並べ、納税後の資金が不足する年を把握してから、売却・借換え・保有を比較しましょう。

大規模修繕を決める前

外壁、屋根防水、共用部、配管などの工事は、大きな支出を伴います。10～15年程度で工事を検討する部位もありますが、建物全体に共通する一律の周期ではありません。点検と工事履歴から、必要な範囲を確認します。

工事前に売れば支出を避けられる一方、買主が工事費を見込んで値下げを求める可能性があります。例えば500万円の工事で査定が300万円上がっても、売価の上昇だけでは回収できません。保有中の空室改善も含め、現況売却と修繕後の両方を試算します。安全上の不具合や漏水は、売却予定を理由に放置しないことが前提です。

売却時に見積もる費用と税金

仲介手数料

通常の上限は、税抜売買代金が200万円以下なら5％、200万円超400万円以下なら4％＋2万円、400万円超なら3％＋6万円に、仲介手数料の消費税を加えて計算します。定額で必ず支払う額ではなく、上限内の合意額です。800万円以下の物件には別の特例があります。国交省・仲介報酬の案内

土地2,000万円、建物税抜1,000万円なら、計算対象は合計3,000万円で、上限は「（3,000万円×3％＋6万円）×1.1＝105万6,000円」です。建物の消費税を含む価格を、そのまま速算式に入れないようにします。

抵当権抹消と一括返済

抵当権抹消の登録免許税は不動産1個につき1,000円です。土地1筆と建物1個なら2,000円で、司法書士報酬や住所変更等の登記は別です。1万5,000円などの報酬を全国共通の定額とせず、必要な登記一式の見積もりを取ります。

借入は通常、売却時の完済と担保解除を調整します。売価が残債等に足りない場合は自己資金や金融機関との協議が必要です。一括返済費用も「1～3万円」と固定できません。銀行によっては繰上返済元金に一定率の解約金を掛けるため、希望決済日の返済総額と抹消書類の受取方法を確認します。オリックス銀行の商品説明例

印紙税

2027年3月31日までに作成する紙の不動産売買契約書では、契約金額1,000万円超5,000万円以下は1万円、5,000万円超1億円以下は3万円、1億円超5億円以下は6万円に軽減されます。5億円超10億円以下は16万円、10億円超50億円以下は32万円、50億円超は48万円です。国税庁・印紙税の軽減

課税対象となる紙の原本ごとに判定します。電子データだけで契約を締結する場合は印紙税の課税文書を作成したことにはなりませんが、別に紙の契約原本を作るなら、その扱いも確認します。

譲渡所得に対する税金

基本となる課税譲渡所得は「売却の収入金額－取得費－譲渡費用－適用できる特別控除」です。建物の取得費は購入価格のままではなく、償却を反映させます。残債の返済額を差し引けません。国税庁・取得費

課税利益がなければ通常、売却益への税は生じません。ただし「買った額より安く売った」だけでは赤字と確定せず、償却後の取得費で計算します。売却に要した現金支出がすべて税務上の譲渡費用になるわけでもありません。

消費税と、必要な場合の追加費用

課税事業者が事業用建物を売る場合、建物部分は消費税の対象で、土地は非課税です。住宅家賃が非課税でも、建物売却まで非課税になるわけではありません。

個人では原則として前々年の課税売上高1,000万円超、インボイス登録などを確認します。前年上半期の特定期間判定もありますが、給与等支払額による判定を選べる場合があり、住宅家賃を含む総収入だけで判定しません。税抜・税込の売価、適用する計算方法、納税見込額を契約前に税理士と確認します。国税庁・納税義務の免除

境界が不明なら測量、解体引渡しなら解体・残置物処分、退去を求めるなら入居者対応が追加されます。道路・境界の状況、アスベスト調査、工事範囲等で変わるため、坪単価だけで予算を確定しません。立退料も家賃3～6か月分と法定されているわけではなく、普通借家の解約等には正当事由などの検討が必要です。

利用できる可能性がある二つの特例

事業用資産の買換え

一定の事業用資産を売って買い換えると、利益の一部への課税を将来へ繰り延べられる制度があります。一般的な課税割合20％のケースでは、買換額が売価以上なら売価の20％を収入金額とし、取得費・譲渡費用も20％で計算します。売価の20％がそのまま税額ではありません。

買換額が小さい場合は、売価との差額に買換額の20％を加えて収入金額とするため、繰延べが小さくなります。非課税になる制度ではなく、取得費の引継ぎが将来の償却や売却益に影響します。国税庁・事業用資産の買換え

所有10年超の国内資産の組合せでは、2026年度改正で期限が2029年3月31日まで延長されています。対象資産、土地の面積、地域による割合、取得・供用期限、事前の届出を個別に確認します。単に別のアパートを買えば使える制度ではありません。国交省・2026年度税制改正結果

2009年・2010年取得の土地の特別控除

2009年または2010年に取得した国内の土地等は、条件を満たせばその譲渡所得から最大1,000万円を控除できます。建物の利益にまで一律に適用する控除ではありません。親族等からの取得、相続・贈与等による取得は対象外で、買換えなど他の特例との重複も制限されます。適用には確定申告が必要です。国税庁・1,000万円特別控除

戻る保険料と、買主との精算を確認する

火災保険は、売却に伴う失効・解約等で未経過期間分の保険料が返る場合があります。金額は契約の計算方法によるため、残り月数の単純比例とは限りません。引渡しまでの補償を切らさず、売却日と手続きを保険会社へ伝えます。承認を得て買主へ契約を移転する扱いもあるため、勝手に継続・承継すると考えないようにします。日本損害保険協会の説明

固定資産税・都市計画税は、年途中で売っても、その年の納税義務者が月割りで変わるわけではありません。買主から受け取る日割り相当額は、契約上の精算であり、自治体からの還付とは別です。起算日、引渡し日の負担、対象額を契約書に定めます。この精算金は譲渡所得の収入金額に含まれます。国税庁・売却収入に含める金額

入居者の敷金返還義務、前受家賃、未収家賃も、誰が引き継ぎ、決済でどう精算するかをそろえます。

今売る案と、3年後に売る案を比べる

説明用に、今の売価4,500万円、残債3,000万円、売却諸費用180万円、別に見積もった税金200万円なら、手取りは1,120万円です。

3年後の売価4,200万円、残債2,550万円、諸費用170万円、税金220万円なら、売却時の手取りは1,260万円。一方、3年間の税引後・返済後収支が240万円、別途の大規模工事が400万円なら、待つ案の合計は「1,260＋240－400＝1,100万円」です。

相場・税額を示す例ではなく、将来の売価・工事費は未確定です。今受け取るお金の運用価値も省略しています。同じ費用を二重計上せず、複数の価格・工事条件で試算します。

査定から引渡しまでの四段階

1．資料をそろえて査定を依頼する

賃貸借契約書、入金履歴、レントロール、修繕記録、登記・境界資料を準備します。複数社に同じ資料を渡し、金額だけでなく買主像、販売実績、販売期間、現況で売る場合の条件を比較します。

2．媒介契約と販売方針を決める

一般媒介は複数社へ依頼でき、専任媒介は一社ですが自ら見つけた相手との取引が可能です。専属専任は自ら見つけた相手も依頼先を通します。契約期間、報告、広告、値下げ判断の時期を決め、最初の査定額を成約保証と受け取らないようにします。

3．買主と売買条件を合意する

本人確認書類、登記識別情報または登記済証、印鑑証明書等を確認し、融資特約、手付、引渡し、不具合の説明と責任範囲を定めます。解約条件と入居者関連の引継ぎも確認します。

4．決済・引渡しと申告を行う

残代金、ローン完済、諸費用・敷金等の精算、移転・抹消登記の申請、鍵と資料の引渡しを関係者で調整します。登記が当日すべて完了するとは限りません。募集開始からの期間も一律ではなく、融資や境界確認が延びる可能性を見込みます。個人の所得税申告は原則翌年2月16日～3月15日で、休日による期限調整や特例の申告要件を確認します。

建替え・リノベーションという選択肢

土地に需要があれば、建替えで間取りや設備を更新する案もあります。ただし解体・建築・入居者対応、工事中の無収入、残債と新規借入を含めて試算し、償却による税軽減だけで決めません。

リノベーションでは、都市部なら2DKから1LDK、独立洗面台や室内洗濯機置場、ファミリー地域なら収納や和室の洋室化など、需要に合う改善を検討します。古材や梁を生かす意匠も選択肢ですが、安全・断熱等の確認を省きません。工事額を、家賃上昇だけでなく空室減少を含めた回収可能額と比較します。

まとめ

売却時期は、築年数・税率・償却・修繕を点検する機会として捉え、費用・残債・税金を引いた手取りで判断します。還付と精算、売却益と手元資金を混同しないことが重要です。

売却・修繕・建替えを同じ期間で比較し、資金と期限に合う方針を選びましょう。査定、工事見積もり、税額試算が交渉の出発点です。

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不動産投資マスターＫ
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木造アパートの築年数と寿命｜22年を超えた物件の判断ポイント

木造アパートは築22年を超えたら、建て替えるべきなのでしょうか。22年は住宅用木造建物の法定耐用年数であり、建物を壊す期限ではありません。一方、「50年、60年まで使える」と年数だけで安心することもできません。

必要なのは、税務上の償却、建物の安全性、賃貸経営を続けられる収支を分けることです。同じ築年でも、雨漏りや補修の履歴、設備の更新、地域の需要によって判断は変わります。この記事では、償却の計算から築古物件のリスク、修繕・建替え・売却の選び方までを整理します。

木造の「22年」と建物の寿命は別の数字

住宅用建物の法定耐用年数は、木造22年、鉄筋コンクリート造47年です。鉄骨造は骨格材の肉厚で分かれ、3mm以下19年、3mm超4mm以下27年、4mm超34年です。これらは減価償却費を計算するための区分です。国税庁の耐用年数表

建物附属設備も本体とは分けます。一般的な電気設備や給排水・衛生設備は15年ですが、附属設備がすべて「最大15年」ではありません。例えばエレベーターは17年で、設備の種類によって年数が異なります。税務の年数を、そのまま交換期限にすることも適切ではありません。建物附属設備の耐用年数

物理的に使える期間は、水分、腐朽、シロアリ、基礎や接合部の状態、維持管理などに左右されます。築50～60年という目安も、個別物件の残り寿命を保証する数字ではありません。天井の雨染みを隠しただけの物件と、侵入経路を調査して屋根・外壁を補修した物件を同じ年数で扱うことはできません。

さらに、建物が使えても、地域の家賃では修繕費や返済を賄えないことがあります。「住めるか」と「経営を続けられるか」は別の確認です。

木造アパートの減価償却を計算する

新築：建物取得価額1,500万円なら年69万円

減価償却は、建物などの取得費を一定の方法で毎年の必要経費へ配分する仕組みです。土地は対象ではないため、土地建物の合計価格に償却率を掛けないようにします。

現行の定額法で、住宅用木造建物の取得価額を1,500万円、年を通じて賃貸に使う場合とすると、22年の償却率0.046を用いて「1,500万円×0.046＝69万円」です。年の途中から貸した場合は使用月数に応じて計算し、最終年は未償却残高に合わせて調整します。国税庁・減価償却のあらまし

中古：築10年と22年経過後では計算期間が違う

中古資産は、取得後の使用可能期間を合理的に見積もる方法があります。それが難しい場合には、条件を満たせば簡便法を用います。

法定耐用年数の一部を経過した資産は「法定耐用年数－経過年数＋経過年数×20％」、全部を経過した資産は「法定耐用年数×20％」で計算します。端数は1年未満を切り捨て、2年未満なら2年です。

例えば築年数がちょうど10年の木造住宅は「22－10＋10×20％＝14年」。建物取得価額2,000万円なら、定額法の償却率0.072を使い、通年で144万円になります。22年を全部経過した建物は「22×20％＝4.4年」から4年となり、同じ2,000万円なら通年500万円です。国税庁・中古資産の耐用年数

4年償却は「あと4年で住めなくなる」という診断ではありません。また、使用開始のための資本的支出が中古資産の取得価額の50％を超える場合など、簡便法を使えない条件があります。取得価額と新品相当の再取得価額も別の基準なので、大きな改修を伴う購入は税理士へ確認します。

築年数の経過に伴う六つのリスク

1．償却終了後に税引後の手残りが変わる

ほかの条件が同じなら、減価償却費がなくなると不動産所得は増えます。ただし、全員の税金が同じ幅で増えるわけではなく、ほかの所得や控除などでも結果は変わります。

例えば減価償却前の不動産所得を年600万円と置けば、償却費500万円の年は償却後100万円、償却終了後は600万円です。この差は現金収入が500万円増えたことを意味しません。返済元金は必要経費ではないため、返済が続く時期と償却終了が重なると、納税後の資金余力が小さくなり得ます。

購入時の節税額だけで決めず、償却終了の翌年以降も試算します。税金を減らすためだけに建て替えや売却を選ぶと、工事費や取引費用の負担を見落とします。

2．空室や賃料下落で収入が減る

古さだけでなく、浴室・キッチン、断熱、収納、通信環境、共用部の状態などが比較されます。築古だから値下げしか方法がないわけではありません。対象とする入居者が何を重視するか、近隣でどの家賃・仕様なら成約しているかを管理会社に確認します。

例えば一戸月5万円の部屋を4戸持つ場合、満室年収は240万円です。1戸が半年空くと30万円減り、残る家賃は210万円になります。広告上の満室家賃と、実際に入金される家賃を分けて収支を組みます。

3．修繕・設備交換の支出が重なる

屋根、外壁、外階段、配管の不具合と、給湯器・エアコンの交換は別々に発生します。小さな故障だけを予算に入れ、大工事を後回しにすると、複数箇所の更新が重なった時期に現金が不足します。

中古購入では、過去の工事を「実施済み」の一言で確認せず、全面更新か部分補修か、施工範囲、写真、保証、再発の有無まで調べます。室内が新しく見えても、床下や壁の内部まで更新されているとは限りません。

4．借入条件が厳しくなる場合がある

金融機関は、築年数や構造だけでなく、担保評価、収益性、借主の年収・資産・既存借入などを審査します。築古は期間や融資額が制限される場合がありますが、築22年を一日超えたら全銀行が融資できなくなるという基準ではありません。

例えばオリックス銀行は、新築木造の法定耐用年数22年に対して35年融資を実行した事例を公表しています。一方、商品説明には構造・築年数等による期間制限があります。この事例を築古物件の35年融資保証と読み替えず、検討物件の条件を個別に確認します。オリックス銀行の融資事例

5．売却できる価格と時期が限られる

買主の借入条件が厳しくなれば、購入できる層が狭くなる可能性があります。ただし、税務上の償却終了で市場の建物価値も自動的にゼロになるわけではありません。賃貸収益、土地の利用価値、今後の工事、法令上の条件を含めて価格が検討されます。

現金化まで時間がかかる場合もあるため、売却代金を教育費や次の購入代金に使うなら余裕を持たせます。売却査定は、募集価格と実際の成約見込みを分けて確認してください。

6．事故・災害時の被害が大きくなるおそれがある

老朽化した屋根材や手すり、外階段は、落下・転落につながる危険があります。安全に関わる不具合は、収益改善のための内装工事より先に専門家へ相談します。

耐震性では1981年6月の新耐震基準が一つの区切りですが、完成年だけでなく建築確認の時期や資料を確認します。在来軸組構法の木造は、2000年に接合部などの規定が明確化された点も重要です。国交省は2000年以前の木造住宅を中心に、接合部等の確認を推奨しています。「旧耐震なら震度5で必ず倒壊」「新耐震なら無条件に安全」とは判断しません。国交省の耐震性能検証の案内

継続が難しくなったときの四つの選択肢

修繕・リノベーションして貸し続ける

構造上の安全性を確保でき、工事後の収支が成り立つなら継続を検討します。水回りや使い勝手を改善する際も、地域の家賃水準に対して工事額が過大にならないかを確認します。

DIY可の募集も選択肢ですが、工事範囲、事前承諾、費用、設備の所有権、退去時の扱いを決めます。構造部分へ自由に手を加えられる契約と混同しないことが大切です。国交省のDIY型賃貸借の書式・案内

建て替える

新築に更新しても、空室、金利、工事費、災害のリスクが消えるわけではありません。周辺最高水準の家賃を当然に取れるとも限らず、新しい間取りと実際の需要を照合します。

解体、建築、入居者対応、工事中の無収入期間、残債と新規借入を合計し、現在の規制で建てられる面積・戸数を確認します。普通借家で貸主が解約等を求める場合は正当事由などが問題になり、「建替えを決めたから退去してもらえる」とは限りません。国交省の入居・退去の留意点

建物付きのまま売却する

入居者がいる物件なら、家賃が入る状態を引き継げる点が買主の判断材料になります。契約、敷金、修繕履歴、不具合を整理し、現況で売る価格と、工事後に売る価格・費用を比較します。

売却代金はそのまま利益ではなく、返済、仲介等の費用、譲渡に関する税負担を引いた残額を見ます。土地も手放すため、今後その場所を利用する必要があるかも含めて判断します。

解体して別の用途で土地を活用する

駐車場、店舗、倉庫などへの転換は、その用途の需要と規制がある場合に検討できます。住宅需要が弱い地域であっても、駐車場や店舗なら必ず収入が得られるわけではありません。

解体費、入居者対応、整備費、募集期間を見込み、住宅用地の固定資産税等の特例が外れる影響も確認します。更地化で建物の税はなくなる一方、土地の負担が増える場合があるため、税額全体で比較します。

長く使うために続けたい三つの管理

土地と地域の需要を見る

駅徒歩10～15分や都心まで1時間といった条件は、都市圏では比較材料になりますが、全国一律の合格基準ではありません。車中心の地域なら駐車場、勤務先までの動線、商業施設や病院への距離が重要になります。人口だけでなく、世帯構成や勤務・通学需要、近隣の募集と成約を見ます。

地盤、浸水、土砂災害なども確認します。良い立地は建物の物理寿命を延ばすものではありませんが、修繕しながら事業を続ける収入の裏付けになります。

点検と、使える修繕資金をセットにする

雨水の侵入経路、床下の湿気、腐朽・蟻害を調べ、調査結果を工事と再点検へつなげます。国交省の長寿命木造住宅整備指針も、防水・防湿、維持管理のしやすさ、情報保存を重視しています。長寿命木造住宅整備指針

積立は家賃の10～20％を固定ルールにせず、いつ何を直すかから逆算します。例えば5年後の工事480万円に対し、確保済み120万円なら、不足360万円÷60か月＝月6万円です。点検で工事時期が早まれば、そのままの積立額では間に合いません。

建物本体と設備で、更新の予定表を分ける

国交省のガイドブックでは、屋根の塗装・補修11～15年、外壁塗装11～18年、階段等の鉄部塗装4～10年、給湯器・エアコン交換11～15年などが目安です。屋根の防水・葺替は21～25年、給排水管取替は30年とされますが、一律の交換義務ではありません。計画修繕ガイドブック

機器の設置年、故障、工事範囲を記録し、本体の点検表とは別に更新予定を持ちます。見えない部位は「未確認」とし、確認できた範囲の健全さだけで建物全体を保証しないことも大切です。

まとめ

木造アパートの築年数の限界は、22年という税務上の年数だけでは決まりません。構造や水分の問題を調べ、償却終了後の税負担、修繕、借入、入居需要を合わせて判断します。

まずは現況調査と修繕履歴をそろえ、継続、建替え、建物付き売却、用途転換を同じ期間・費用範囲で比較しましょう。築年数を理由に急いで処分することも、年数の目安だけで保有を続けることも避け、説明できる資料と収支から方針を決めることが重要です。

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大家が負担するアパート修繕費｜負担範囲・見積もり・資金の備え方

退去した部屋の壁紙交換を、全額入居者へ請求してよいのか。給湯器が突然壊れたとき、誰が修理を手配するのか。アパートの修繕では、金額だけでなく「誰の負担か」を間違えると、入居者との関係や資金計画に影響します。

通常使用による傷みは大家側、入居者の故意・過失などによる損傷は入居者側が負担するのが基本です。ただし、原因、契約設備、修繕範囲、経過年数によって結論は変わります。修繕の種類から費用の備え方まで、順に整理しましょう。

修繕を四つに分けて管理する

原状回復は、退去に際して入居者の責任による損傷などを元に戻すことです。入居時と同じ新品状態へ戻す意味ではありません。次の入居者のための美装や設備更新は、同じ工事日に行っても負担を分けます。

補修は、給湯器の故障、漏水、台風による破損など、個別の不具合への対応です。急な支出になりやすいため、将来の大工事用資金とは別に、すぐ使える現金が必要です。

大規模修繕は、屋根、外壁、防水、配管などを計画的に直す工事です。足場を伴い費用が集中しますが、すべてのアパートに一律の実施年限があるわけではありません。

予防修繕には、シロアリの調査・防除、屋根や配管の点検、排水管の洗浄、機器の点検などがあります。不具合を見つけて小さいうちに直すことと、故障してからの緊急工事を区別して予算化します。

大家と入居者の負担を、具体例で分ける

通常損耗と、入居者の責任による損傷

通常の家具設置による床のへこみ、テレビや冷蔵庫の後ろの電気焼け、日照による壁紙の変色は、原則として大家負担です。画びょうの穴も、下地ボードの張替えが不要な程度なら通常使用の範囲とされています。

対して、落書き、引っ越し作業で付けた傷、喫煙で付着したヤニや臭い、適切な手入れや連絡を怠ったことで拡大したカビなどは、入居者負担になり得ます。ただし、結露や水漏れを見ただけで過失を決めつけず、建物側の不具合と、その後の被害拡大を切り分けます。国土交通省の原状回復ガイドライン

入居者に責任があっても、請求は損傷に対応する範囲が基本です。壁紙の一部に傷があるからといって、無傷の壁まで含めて部屋全体の張替代を当然に請求できるわけではありません。施工上、一面の張替えが必要になる場合でも、材料の経過年数や大家側の更新利益を考慮します。敷金は請求できる債務を精算するための預り金であり、工事代全額を自由に充当する予算ではありません。

例えば工事総額12万円のうち、通常損耗への対応が8万円、損傷に対応する工事が4万円なら、12万円すべてを入居者へ請求する出発点にはしません。その4万円についても原因、施工単位、経過年数、契約条件を確認します。この金額は負担整理の例で、工事相場ではありません。

畳やクリーニングの特約は、書くだけでは足りない

畳の表替え、ハウスクリーニング、エアコン清掃を入居者負担とする特約がある場合は、対象と金額・算定方法、通常損耗も負担させる趣旨、説明と合意を確認します。費用に合理性があり、民法や消費者契約法に反しないことも必要です。

ガイドラインは法律そのものではありませんが、「参考だから無視できる」「特約があれば全部請求できる」という意味ではありません。国交省のQ&Aでも、クリーニング特約が有効とされた例と、認められなかった例を区別しています。原状回復Q&A・Q3とQ16

入居時と退去時の写真、設備一覧、修理履歴を残し、精算書には部位・原因・数量・単価・負担割合を記載します。写真で傷を確認した署名と、請求額への合意も同じではありません。判断が争われる特約は、請求前に弁護士等へ確認します。

入居中の故障は、安全確保と負担判定を分ける

賃貸設備である給湯器などが通常使用の中で壊れたときは、大家側が必要な修繕に対応するのが基本です。一方、入居者自身が買った設備や、残置物の扱いを合意したものは、設備表と契約の確認が必要です。「残置物」と呼ぶだけで責任がなくなるとは判断しません。

国交省の標準契約書は、必要な修繕、借主の責任に応じた負担、故障発見時の通知を整理しています。入居者に責任のない使用不能では賃料減額も問題になるため、支払者が未確定という理由で調査や安全確保を止めないことが重要です。賃貸住宅標準契約書

管理会社には、症状、発生時刻、二次被害、写真を記録してもらい、調査業者に原因の見立てを求めます。漏水やガス設備など緊急性が高い場合は専門窓口へつなぎ、修理日や部品待ちの見通しも入居者へ伝えます。

修繕箇所ごとに、工事内容と費用の単位を見る

建物全体：屋根・外壁・ベランダ・階段・配管

屋根はひびや雨漏り、外壁は亀裂や塗膜、ベランダと外階段は鉄部のさび・腐食、防水層や排水口を確認します。手すりの内部腐食は表面だけでは判断できません。屋根・外壁を同時に施工すると足場を共用できる場合がありますが、不要な工事まで前倒ししないようにします。

給排水管は、管材、漏水歴、閉塞、腐食を調査し、洗浄・部分補修・更新を選びます。「排水管は交換不要」「30年で給水管を必ず全部交換」とは言い切れません。年数は調査計画の目安にし、実際の状態から工法を決めます。

建具・外構：部屋の外も点検対象

玄関ドア、サッシ、網戸は、入退去時に開閉や破損を確認します。フェンス、駐車場、駐輪場、外灯、植栽は、倒れ・段差・暗がりなど安全上の問題も対象です。工事で車や自転車を移動する場合は、入居者への案内と代替場所の調整費用も見込みます。

室内設備：本体価格と交換総額を分ける

壁紙・床は、汚れや損傷の範囲と材料を確認します。給湯器・エアコンは、能力、設置方法、撤去処分、配管、追加部材、出張費まで含む金額で比較します。年数だけで一斉交換を決めず、故障傾向や部品供給、メーカーの点検案内も材料にします。

浴室・洗面の水栓や排水、トイレ・キッチンの機器は、部品修理で済む場合と本体交換が必要な場合を分けます。給湯器が使えない期間の長さなど、安い見積もりだけでは測れない条件もあります。

例えば壁紙30㎡を仮単価1,300円／㎡で見積もれば3.9万円ですが、下地補修、廃材処分、諸経費、税を別にする見積もりなら、支払額は3.9万円ではありません。「一室いくら」「一台いくら」という金額を見る前に、含む作業をそろえます。

過去の修繕費モデルは、予算の山を読むために使う

国交省のガイドブックには、木造10戸・1Kの一棟モデルがあります。5～10年目は約70万円、11～15年目約520万円、16～20年目約180万円、21～25年目約800万円、26～30年目約180万円です。屋根・外壁の塗装や設備交換が重なる時期に、支出が集中する構成です。

この表は2014年の資料等を基にした過去モデルで、現在の工事相場ではありません。各期間は概数のため、単純合計1,750万円と資料の合計約1,740万円にも丸めの差があります。立地、面積、仕様をそろえた現地見積もりへ置き換えます。民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック

修繕費を抑える四つの実務

第一に、事故原因と保険を照合します。車に壊されたフェンス、台風の飛来物による屋根破損、漏水による室内被害などは補償対象になる場合があります。ただし経年劣化そのものや、漏水した機器自体の修理まで対象とは限りません。応急措置と写真保存を行い、保険会社へ確認します。日本損害保険協会の火災保険Q&A

第二に、同条件で相見積もりを取ります。材料、施工面積、下地処理、足場、保証、管理会社の調整業務をそろえ、総額の差を説明できる状態にします。直接発注する場合も、管理委託契約上の連絡や承認の流れを確認します。

第三に、点検結果を小修繕へつなげます。亀裂や漏水を放置せず、次回点検日と対応者を決めます。記録だけ作って工事判断を先送りすれば、予防の効果は得られません。

第四に、入居前の説明と入居後の連絡体制を整えます。使用方法、清掃、結露対策、不具合時の連絡先を共有することが、原状回復費の抑制につながります。審査だけで暮らし方を予測したり、属性からマナーを決めつけたりはできません。

融資と積立・保険・信託を使い分ける

工事を借入で行う場合

手元資金が足りない場合は、民間の修繕ローンや住宅金融支援機構の融資を検討します。例えば機構の省エネ住宅向けリフォーム融資は対象工事費の80％以内、最長20年ですが、一戸専有40㎡以上などの要件があります。上の1K・10戸モデルへ無条件に使える制度ではありません。住宅金融支援機構の利用条件

工事後に家賃を上げられるとは限らないため、借入返済は現状の収入でも試算します。仮に300万円を年3％、10年、元利均等で借りれば月約2.9万円、年間約34.8万円の返済です。既存ローンと合算し、空室や追加工事にも対応できるか確認します。

預金、保険、共済は引き出せる条件が違う

積立額は家賃の一律割合ではなく、工事時期と不足額から逆算します。10年後に600万円、既存資金120万円なら、不足480万円÷120か月＝月4万円。途中の設備故障をこの資金から払うなら、その補充額も必要です。別口座への自動振替は使い込み防止に役立ちますが、振り替えただけでは必要経費にはなりません。

積立型保険は保障がある一方、中途解約時の返戻額や手数料、満期と工事時期のずれを確認します。「預金より必ず得」「法人なら全額経費」とは限りません。国税庁の保険料の取扱い

賃貸住宅修繕共済は、対象の劣化と修繕工事について、掛金累計から諸費用を引いた請求限度額等に基づき共済金を支払う制度です。加入一年経過後から定期検査があり、掛金は経費処理できる案内がありますが、対象部位や工事、手数料、受取時の税処理まで確認します。満期・中途解約時の返戻金はなく、自由に引き出せる預金とは違います。共済の制度概要

修繕資金信託は、運用益より支払・承継の仕組みを見る

りそな銀行の不動産修繕資金信託は、指定した家族等が代理人として修繕費を引き出し、相続時の資金承継にも備える商品です。事前の工事契約権限の委任や同意者の指定、信託報酬などを確認します。修繕費に加えて介護費・医療費・税金にも対応する仕組みがあり、「修繕にしか使えない」「運用益を家族へ配る商品」と一律に説明するのは適切ではありません。りそな銀行の商品説明

税務は、工事名ではなく実際の内容で判定する

通常の維持管理や原状回復は修繕費、価値を増やしたり使用可能期間を延ばしたりする部分は資本的支出です。屋根の補修や同等品への取替えと、性能向上部分を分けます。「給湯器をまとめて交換したから全額資本的支出」とは断定できず、独立した設備の新規取得かも確認します。

所得税では、一つの修理等が20万円未満、またはおおむね3年以内の周期などの取扱いがあります。資本的支出か明らかでない部分には60万円未満、前年末取得価額のおおむね10％以下などの判定もあります。請求書を分割して一工事を小さく見せる趣旨ではありません。国税庁・修繕費の判定

資本的支出は原則として元の資産と同じ種類・耐用年数の資産を新たに取得したものとして償却します。単純に建物の残り年数で割るのではなく、取得時期・償却方法・供用月数を確認します。工事内訳と更新前後の仕様を税理士へ渡すことが、適切な判断につながります。資本的支出後の減価償却

まとめ

大家の修繕費は、通常損耗、入居者の責任による損傷、次の入居者向けの更新を分けて考えます。契約と記録で負担を判断し、工事範囲をそろえた見積もりを取り、必要な修繕を先送りしない資金計画を作ることが基本です。

支出を抑えることと、入居者へ転嫁することは同じではありません。部位ごとの点検、適切な保険、預金や制度の利用条件、税務上の分類をそろえて管理すると、支払える範囲で建物の状態を維持しやすくなります。

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アパート経営の初期費用｜新築・中古の必要資金を比較する

アパートの購入前に知りたいのは、物件価格だけではなく「契約から経営開始までに、現金をいくら用意するか」です。頭金が少なくても、税金、手数料、購入直後の工事が重なれば資金は不足します。

始め方は、所有地に建てる、土地付き新築を購入する、中古の入居者付き物件を引き継ぐ、の三つに大別できます。土地がある場合は土地購入費を省けますが、建築費や諸費用、開業後の現金まで不要になるわけではありません。新築・中古それぞれの計算例から、費用の違いを確認します。

最初に「頭金・諸費用・残す現金」を分ける

頭金は、土地建物代のうち融資で賄わない部分です。取得諸費用はそれとは別で、さらに運転資金や修繕予備費を確保します。「自己資金は価格の1～2割」といった割合は、借入条件が決まらない段階の仮置きにすぎません。後述の中古例では、頭金と諸費用だけで価格の約27.7％になります。

契約時の手付金は、決済時に代金へ充当する契約なら頭金と重ねて加算しません。ただし融資実行前に必要になるため、手元から先に払えるかは別の問題です。融資利用の解除条件や通知期限も、契約書で確認してください。

購入時に見積もる六つの諸費用

1．不動産取得税

原則として購入価格ではなく、固定資産税評価額等を基に計算します。2027年3月31日までの土地・住宅の取得は税率3％で、宅地等は土地の評価額を2分の1にする措置があります。事務所・店舗などの建物は4％です。

新築の貸家共同住宅は、一戸の床面積40～240㎡などの条件を満たすと、その戸の評価額から最大1,200万円を控除できます。共用部分の按分を含む面積判定や土地の軽減条件も確認します。中古住宅の自己居住向け控除を、中古賃貸アパートへそのまま使うことはできません。東京都主税局の取得税Q&A

2．印紙税

紙の不動産売買契約書と金銭消費貸借契約書では税額が異なります。例えば記載金額が1,000万円超5,000万円以下なら、売買契約書は軽減後1万円、借入契約書は2万円。5,000万円超1億円以下なら、それぞれ3万円と6万円です。売買・建設工事請負の軽減は2027年3月31日までです。売買等の軽減税額、借入契約書等の税額

電子データのみで締結する契約には印紙税がかかりませんが、電子契約の利用料などが別途必要な場合があります。国税庁の電磁的記録の取扱い

3．登記に関する税金と報酬

賃貸用を想定すると、土地の売買による移転登記は評価額の1.5％、建物の移転は2％、新築建物の保存は0.4％、抵当権設定は債権金額の0.4％が基本です。土地の1.5％の措置は2029年3月31日まで延長されています。自宅向けの住宅用家屋の軽減税率とは区別します。財務省の登録免許税の概要

司法書士への報酬はこれらの税金と別です。新築では建物表題登記も必要で、登録免許税はありませんが、依頼すれば土地家屋調査士への報酬が発生します。未評価の新築建物は、登記官が認定する価額によるため、建築費や取得税の見込み評価額と一致するとは限りません。法務局の課税標準の説明

4．融資手数料

定額型と借入額に連動する定率型があります。仮に借入5,800万円、手数料が税込2.2％なら127.6万円となり、定額6万円の試算とは121.6万円も違います。金利だけでなく、保証料、繰上返済手数料、融資実行の条件まで含めて比較します。

5．損害保険料

火災、落雷、風災、水災、水漏れなどの補償は、選んだ契約内容によって異なります。一般的な火災保険だけでは地震による火災等に対応できないため、地震保険等の必要性も検討します。保険料を比較する際は、保険期間、補償額、免責金額をそろえます。金融機関が火災保険の加入を融資条件にする場合もあります。日本損害保険協会の補償範囲の説明

6．仲介手数料

課税事業者による通常の売買仲介で、税抜価格400万円超の上限を求める速算式は「（価格×3％＋6万円）×1.1」です。税抜5,000万円なら171.6万円。800万円以下には別の特例があるので注意します。売主から直接買い、買主側の仲介もなければ同じ手数料は発生しません。国土交通省の報酬規定

これらは資金計画上の支出分類です。取得時の支出をすべてその年の経費にできるわけではなく、土地建物の取得価額に含めるものと必要経費にするものを分けます。

新築は本体・別途工事と見積範囲を確認する

基礎、躯体、屋根、内外装などの本体工事に加え、地盤改良、既存建物の解体、外構、上下水道・ガスの引込み、設計・申請が発生します。どこまで本体価格に含むかは会社や見積もりで異なります。本体に含まれる設備へ別途工事の割合を一律に上乗せすると、二重計上にもなります。

2025年住宅着工統計の全国・貸家・共同住宅に対象をそろえると、工事費予定額は木造22.1万円／㎡、鉄骨造34.6万円／㎡です。公表された丸め値を一坪約3.306㎡で換算すると、約73.1万円／坪、約114.4万円／坪になります。これは着工時の予定額の集計であり、現在の請負価格や土地・外構等を含む総投資額ではありません。e-Stat・2025年第34表

木造住宅の法定耐用年数は22年、骨格材の肉厚が4mm超の鉄骨造住宅は34年ですが、税務上の償却期間です。その年数だけで建物の寿命、融資期間、入居の決まりやすさは判断できません。階数、敷地条件、必要な設備までそろえて見積もりを比較します。

新築と中古の初期費用を実際に計算する

以下は相場の断定ではなく、条件を置いた比較です。諸費用を借りず、頭金と諸費用を現金で支払うものとします。手数料・報酬は支払総額で、課税されるものは税込です。

新築：土地から購入して四戸のアパートを建てる

土地2,320万円、木造二階建て49㎡×4戸、建築費4,380万円とします。建築費は本体・別途工事を含む仮定で、196㎡は約59.3坪です。土地建物代は6,700万円、借入5,800万円なので、頭金は900万円です。

土地200㎡の評価額を1,600万円、建物の評価額を2,190万円とします。計算を比較できるよう、建物の登記上の課税価格も2,190万円と仮定しますが、実際は別途確認が必要です。

新築の取得税は一戸の評価額547.5万円が1,200万円以下なので、条件を満たせば建物分はゼロ。土地は軽減前24万円に対し、控除の計算額が「4万円／㎡×49㎡×2×4戸×3％＝47.04万円」となり、税額を上限に控除してゼロです。土地取得後3年以内の新築や所有継続など、土地側の要件と申告も満たすものとします。

ほかの諸費用は次のとおりです。

• 印紙税8万円：土地売買1万円、建築請負1万円、借入6万円。
• 登録免許税55.96万円：土地移転24万円、建物保存8.76万円、抵当権設定23.2万円。
• 融資手数料6万円、火災・地震保険の5年分40万円。
• 土地の仲介手数料83.16万円、司法書士10万円、土地家屋調査士10万円。

諸費用の合計は213.12万円、頭金と合わせた現金支出は1,113.12万円です。

中古：5,820万円のアパートを購入する

価格5,820万円、借入4,600万円なら、頭金は1,220万円です。仲介手数料の計算条件を明確にするため、建物売買に消費税が課されない取引とします。土地評価額1,600万円、建物評価額1,300万円で、自己居住用の取得税控除は適用しません。

• 不動産取得税63万円：土地24万円、建物39万円。
• 印紙税5万円：売買3万円、借入2万円。
• 登録免許税68.4万円：土地移転24万円、建物移転26万円、抵当権設定18.4万円。
• 融資手数料6万円、火災・地震保険の5年分40万円。
• 仲介手数料198.66万円、司法書士10万円。

諸費用は391.06万円、頭金との合計は1,611.06万円です。

この例では中古の価格が880万円低いのに、必要現金は497.94万円多くなりました。価格差だけでなく借入額や税の軽減、仲介対象が違うためです。「中古のほうが必ず現金を抑えられる」とは限りません。

両方とも固定資産税等の精算、建築期間中の利息、購入直後の修繕、運転資金は別枠です。仮に残す現金を双方300万円とすれば、準備額は新築1,413.12万円、中古1,911.06万円へ増えます。敷金の承継額は将来の返還義務もあるため、自由に使える利益に含めません。

融資は四つの用語を区別して相談する

提携ローンは、不動産会社と金融機関の提携ルートを利用するものです。書類準備や相談が進めやすくても、承認や優遇金利が保証されるわけではありません。

プロパーローンは、信用保証協会の保証を付けず、銀行が信用リスクを負う融資を指します。担保・保証人が不要という意味ではありません。提携の有無とは分類軸が違い、排他的な四択ではない点にも注意します。三井住友銀行の融資に関する説明

ノンバンクは、銀行以外の貸金業者等です。審査の柔軟さだけで選ばず、金利、返済期間、手数料を含む条件を確認します。

日本政策金融公庫も相談先です。一般貸付の基本条件では、設備資金は限度4,800万円・返済10年以内、特定設備資金は7,200万円・20年以内。別制度や期間の相談もあり、賃貸事業と資金使途が対象かを個別に確認します。短い返済期間ほど月々の返済は重くなります。日本政策金融公庫・一般貸付

初期負担を抑えるには、複数の金融機関へ相談できる不動産会社と、金融機関が評価できる物件資料が役立ちます。積算評価は土地と建物の再調達費用からの減価、収益評価は運営純収益を還元する考え方ですが、銀行ごとに基準は異なり、評価額がそのまま融資額になるわけではありません。

借入2,000万円・30年・元利均等・金利一定なら、年1.5％と2％の総返済額の差は約176.4万円です。頭金の少なさだけでなく、長期の負担で比較しましょう。

開業後の五つの支出リスクも予算に入れる

空室は、同額家賃10戸のうち2戸が空くと家賃が20％減る計算です。収入連動で減る費用もありますが、返済や固定資産税は残ります。滞納時も含め、収入が遅れても払える現金が必要です。

災害は、ハザードマップと保険の補償範囲を照合します。設備や外壁の管理不備は第三者への損害につながるため、保険だけに頼らず点検・補修を続けます。

老朽化には計画修繕で備えます。国交省のガイドブックでは、屋根塗装・補修11～15年、屋根防水・葺替21～25年、外壁塗装11～18年、給排水管取替30年が目安です。一律の期限ではなく、状態や修繕履歴から実施時期を見積もります。計画修繕ガイドブック

金利上昇には、変動金利が上がった場合の返済額を試算します。売却の遅れには、現金化まで税・管理費等を払い続ける予算が必要です。教育費など使う時期が決まった現金を、売却できる前提で投じるのは避けたいところです。

まとめ

アパート経営の初期費用は、物件価格ではなく、頭金・項目別諸費用・直後の工事・残す現金から求めます。月々の黒字と初期支出の回収も別です。上の新築例で支出した1,113.12万円を、年100万円の税引後手残りで回収すると仮定すれば約11.1年ですが、家賃・修繕・売却結果で変わり、一定年数での回収を約束するものではありません。

最後は契約、着工、中間金、決済、取得後の納税という支払順に並べ、融資実行日と照合します。見積もりを積み上げても開業後の現金が残らないなら、購入価格、借入条件、取得時期を見直すことが先決です。

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不動産投資マスターＫ
代表　金田大介
運営　オスカーキャピタル（株）
公式サイト：https://oscar-c.jp

貯金1000万円を守りながら活かす方法

貯金1,000万円は大きな節目ですが、到達しただけで投資に回せる額が決まるわけではありません。翌年に住宅購入を予定する人と、生活費を別に確保して老後に備える人では、選べる運用が違います。

預金を守る仕組みを確認し、使う時期ごとに資金を分けたうえで、税制優遇、保険、金融商品、不動産を比較しましょう。特に融資を使う投資では、資産や収入の大きさと、自由に使えるお金を分けて考える必要があります。

1,000万円を持つ世帯はどれくらいあるか

J-FLECの2025年調査では、金融資産1,000万円以上の世帯は、二人以上世帯で43.9％、単身世帯で約22.9％です。公表された金額別世帯数を合計し、各調査の全回答世帯数5,000、2,500で割った割合で、金額無回答世帯も分母に含めています。

金融資産非保有世帯も含む保有額の中央値は二人以上世帯720万円、単身世帯130万円。ただし、ここでの金融資産は預貯金だけでなく株式、投資信託、保険などを含み、日常の引落しに備えた預金や不動産は除きます。「銀行預金だけで1,000万円ある人の割合」ではありません。世帯構成や必要資金の違いもあるため、他人との順位より、自分のお金の役割を確認する材料として読みます。J-FLEC調査資料

銀行に置く場合も三つの確認が必要

預金保護は口座数ではなく金融機関単位

利息の付く普通預金や定期預金などは、預金者1人につき1金融機関で合算し、元本1,000万円と破綻日までの利息等が保護されます。同じ銀行の支店を分けても、保護枠は増えません。超過部分は破綻先の財産状況によって支払われ、損失が生じる可能性があります。

一方、無利息・要求払い・決済サービス提供という条件を満たす決済用預金は全額保護されます。外貨預金は預金保険の対象外です。残高が増えたら、口座の種類と金融機関ごとの合計額を確認します。金融庁の預金保険制度

残高が同じでも買える量は変わる

1個50円だった商品が100円になれば、同じ金額で買える個数は半分になります。これが物価上昇による購買力の低下です。2025年平均の全国消費者物価指数は総合で前年比3.2％上昇しました。ただし、個々の家計の上昇率や将来の物価を保証する数字ではありません。総務省統計局の公表資料

期待収益と確定した利息を同列にしない

仮に預金金利を年0.4％、別の運用の収益率を年3％と置くと、1,000万円の年間収益は税・費用前で4万円と30万円、差は26万円です。しかし、運用の3％は確定利息ではなく、損失になる年もあります。「預金のままなら毎年26万円損をする」とは言えません。すぐ使える安心にも役割があり、その対価としてどこまで収益性を求めるかを判断します。

運用額は三つの資金に分けて決める

最初は生活防衛資金です。家賃・食費だけでなく、ローン、保育料、保険料など収入が止まっても続く支出を計算します。生活費6か月分を出発点に、収入の安定性、扶養家族、利用できる保障によって厚くします。一律に「半年あれば十分」とは限りません。

次は使途が決まっているお金。結婚、教育、住宅、車、家電、リフォームなどについて、支払時期と必要額を書き出します。数年以内に使う分を価格変動商品に入れると、支払日に値下がりしていても売らざるを得ません。

残りが運用候補です。例えば貯金1,000万円、月の必要生活費30万円、生活防衛6か月分180万円、近い将来の支出120万円なら、候補は700万円。ただし、700万円を一度に投資する必要はありません。追加の出費や値下がりに耐えられる額から始めます。

NISAとiDeCoは「商品を入れる制度」

NISAは売却できるが元本保証ではない

NISAでは対象商品の売却益や配当・分配金が非課税になります。年間枠はつみたて投資枠120万円と成長投資枠240万円の計360万円、非課税保有限度額は取得額で1,800万円、そのうち成長投資枠は1,200万円までです。保有期間は無期限です。

売却した商品の取得額分は翌年以降に総枠を再利用できますが、その年の年間枠が増えるわけではありません。口座を利用する金融機関は年単位で変更できます。対象の株式・投資信託にも値下がりはあり、NISAの損失は課税口座の利益と損益通算できません。金融庁のNISA解説

iDeCoは老後まで使わない資金向け

iDeCoは掛金が所得控除の対象となり、運用益も非課税で再投資される私的年金です。掛金は月5,000円から1,000円単位。課税所得がなければ、掛金控除による所得税軽減は生じません。口座管理などの手数料も確認します。

原則として老齢給付を受けられる年齢まで引き出せず、60歳受給には通算加入者等期間10年以上が必要です。期間が足りなければ受給開始が後になります。生活防衛資金を移す制度ではありません。iDeCo公式の加入・受取条件

2026年8月時点では職業・企業年金によって掛金上限が異なり、公務員は月2万円、自営業者等は国民年金基金等と合算して月6.8万円が上限です。2026年12月1日には一定条件で70歳未満まで加入対象が広がり、会社員等は企業年金と合算して月6.2万円、自営業者等は基金等との共通枠が月7.5万円に引き上げられます。会社員全員がiDeCoだけで6.2万円拠出できるわけではありません。厚生労働省の制度改正

受取時も完全非課税とは限りません。一時金と会社の退職金の期間が重なると退職所得控除が調整されます。2026年以後に受けたDC一時金を先に受け取り、その後退職金を受ける場合は、前年以前9年内の一時金が調整の対象になり得ます。逆の順序では前年以前19年内を見るため、順序と年をセットで検討します。国税庁の退職所得計算

保険・株式・投資信託・国債を比べる

積立型保険は保障の必要性から選ぶ

積立型保険は死亡保障などと貯蓄機能を組み合わせたものです。満期金のある商品もあれば、終身保険のように解約返戻金を活用する商品もあります。同程度の保障なら掛け捨て型より保険料が高くなりやすく、早期解約では払込額を下回ることがあります。外貨建てなら為替、変額型なら運用成績も返戻額に影響します。

契約者貸付は返戻金の一定範囲で借りる制度であり、預金の引出しとは違って利息がかかります。保険料負担者と受取人が同じ満期金等は、原則、一括なら一時所得、年金なら雑所得。異なる人が受け取れば贈与税が関係します。死亡保険金は組合せで税目が変わり、亡くなった人が保険料を負担し相続人が受け取る場合には、500万円×法定相続人数の非課税枠があります。国税庁の保険と税

株式と投資信託は値動きと費用を確認する

株式は企業の成長による値上がり益や配当を狙う方法です。優待もありますが、全企業が実施するわけではなく、配当・優待の変更や廃止もあります。一社への集中は、その会社の業績悪化を直接受けます。

投資信託は集めた資金を運用会社が株式や債券などへ投資し、信託銀行等が資産を保管する仕組みです。海外を含む分散投資を少額から行いやすい一方、対象資産によって値動きが異なり、基準価額は下落します。購入時手数料、保有中の信託報酬、換金時の費用を確認し、名称が違う商品でも同じ銘柄・地域に偏っていないかを見ます。

個人向け国債は換金制限も含めて選ぶ

個人向け国債には変動10年・固定5年・固定3年があり、1万円から購入できます。国が額面で償還する商品ですが、原則、発行後1年間は中途換金できません。1年後の換金では直前2回分の税引前利子相当額×0.79685が差し引かれます。値動きを抑えたい資金の候補でも、物価上昇で購買力が低下する点は預金と共通します。財務省の商品説明

不動産を使う四つの方法

不動産投資型クラウドファンディングは、案件に小口出資し、運営や物件管理を事業者に任せる方法です。売却損を事業者側が先に負担する優先劣後方式もありますが、その負担分を超える損失まで保証するものではありません。案件によって劣後出資の有無も異なります。運用期間、途中解約、売却・償還延期、事業者の財務状況を確認します。

J-REITは複数の不動産を運用する投資法人等の投資証券を取引所で売買する方法です。実物を持つより小さい金額で分散できますが、価格も分配金も保証されません。賃貸市場、金利、災害、投資法人の経営状態に影響されます。日本取引所グループの説明

区分マンションは1室を持つ方法で、一棟より投資額を抑えやすい反面、その1室が空けば家賃収入はゼロになります。空室中も管理費・修繕積立金などは必要で、共用部の工事を所有者一人で決められません。

一棟アパートは複数戸の家賃を得られ、1室の退去が全収入の停止につながりにくい方法です。木造はRC造より建築費を抑えやすい傾向がありますが、同じ建物・地域への集中は残ります。減価償却による税務効果も、追加融資の可能性も物件と家計・経営状況次第です。修繕計画と借入返済を自分の責任で管理できるかが分かれ目です。

自己資金1,000万円で家賃が4倍でも手残りは別

生活費や諸費用を別に用意した比較として、現金1,000万円で買う物件と、自己資金1,000万円に借入3,000万円を加えて買う4,000万円の物件を考えます。どちらも表面利回り7％なら、満室時の年家賃は70万円と280万円です。

両方で空室等を満室家賃の10％、運営費を20％と仮定すると、返済前の残りは49万円と196万円。借入3,000万円を年3％・30年・毎月元利均等返済にすると、年返済は約151.8万円なので、後者の残りは約44.2万円です。

これは購入諸費用、将来の大規模修繕、所得税等を除いた仮定で、物件の優劣を決める試算ではありません。借入は資産規模を広げ、返済によって残債も減りますが、日々使える現金まで4倍にはしません。家賃が下がる場合や金利が上がる場合も計算し、売却価格と残債を比較します。

まとめ

1,000万円を活かす順番は、預金保護の確認、必要資金の取り分け、残りの運用目的の設定です。途中で使う可能性があれば換金性、老後専用なら受取制限と税制、保障が必要なら保険機能を重視します。

不動産も選択肢ですが、貯金額だけで一棟投資が適しているとは決まりません。税制優遇や満室家賃の数字だけで選ばず、使える時期と費用・返済後に残る額から、自分に合う配分を考えましょう。

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不動産投資の消費税還付を正しく理解

建物を買うときに消費税を500万円支払っても、その500万円がそのまま戻るとは限りません。住宅家賃は原則非課税であり、一定の居住用賃貸建物には、取得時の消費税を控除できない特別な制限もあります。

一方、店舗・事務所などへの投資では、申告方法や書類などの条件がそろえば還付が生じることがあります。「事業用物件だから還付される」と一段で判断せず、取引の区分、事業者の立場、控除できる税額の順に確認しましょう。

土地3,000万円・建物5,000万円なら税金はいくらか

売主が課税事業者として行う課税対象の売買で、税抜きの建物価格5,000万円、土地価格3,000万円と仮定します。標準税率10％の消費税は建物分の500万円で、代金合計は8,500万円です。土地には消費税がかかりません。以下の税額は、地方消費税を含む概算です。

建物代が「税込み5,500万円」と表示されていれば、内税は5,500万円×10／110＝500万円です。5,500万円にさらに10％を掛けるものではありません。また、個人の自宅処分のように事業としての売買ではない場合など、売主側の取引条件も確認します。

仲介手数料や司法書士報酬には通常、消費税がかかりますが、不動産取得税、登録免許税、印紙税そのものや借入利息に同じように10％を加えるわけではありません。登記費用の請求書も、税金と専門家の報酬を分けて読みます。

土地・建物を区分した契約書、価格配分の根拠、請求書、決済明細をそろえることが、購入資金と消費税を計算する出発点です。建物価格を還付目的で恣意的に大きくするのではなく、合理的な区分を確認します。

還付の対象は「支払った税金」ではなく「控除できる税額」

一般課税では、売上げに係る消費税から、控除の認められる仕入れ・経費の消費税を差し引きます。差引きがマイナスになれば、申告によって還付を受ける仕組みです。

例えば、店舗の課税家賃が税抜き1,000万円で売上税額100万円、購入建物に係る控除可能税額が500万円なら、他の取引等を省略した差額は400万円です。ただし、建物の500万円全額を控除できる条件を満たす場合の例であり、住宅用物件にはそのまま使えません。国税庁・仕入税額控除の対象

逆に、課税売上がその年に発生していなければ絶対に還付できない、という制度でもありません。課税事業者には、課税取引や納付税額がない場合でも、課税仕入れ等に基づく還付申告が認められるケースがあります。大切なのは売上げの有無だけでなく、事業の実態と控除要件です。国税庁・納付税額がない場合

家賃・共益費・駐車場を名称だけで仕分けしない

住宅と事業用では家賃の区分が違う

通常の住宅貸付けによる家賃は非課税、店舗や事務所の家賃は課税です。法人が借りても、社宅として人が住むための貸付けなら住宅の扱いになります。ただし、1か月未満の貸付けや宿泊施設としての利用などには別の取扱いがあります。

返還する敷金・保証金は、そもそも対価ではない預り金です。一方、返還しない礼金・更新料などは、住宅貸付けに対応するものか、事業用建物に対応するものかで扱いが分かれます。「入居時に受け取るお金は全部非課税」ではありません。国税庁・地代、家賃、敷金等

共益費は共用部分と個別サービスを分ける

住宅の共用部分を維持する費用を入居者が応分に負担する共益費・管理費は、名称にかかわらず非課税です。共用廊下の照明などが該当します。

しかし、各戸が使った電気・水道等の料金や独立したサービスの対価は、住宅家賃と別に判定します。「共益費」という名目にまとめれば、個別サービスまで非課税になるわけではありません。入居者が供給会社へ直接払うもの、オーナーが提供・徴収するもの、単なる立替えも区別します。国税庁・集合住宅の課税と非課税

駐車場と原状回復費も条件を見る

独立して貸す駐車場施設の料金は通常課税です。一方、全戸に1台分以上が確保され、車の保有にかかわらず割り当てられ、家賃と別に駐車場代を取らないなど、住宅と一体の貸付けに該当すれば非課税となります。入居者専用というだけで決めることはできません。国税庁・住宅に付属する駐車場

借主が負担する原状回復工事をオーナーが代わりに行い、保証金から費用を差し引く場合は、役務提供として課税対象です。ただし、これは経年劣化まで借主が全部負担するという意味ではありません。誰が負担する工事かと、受け取る対価への課税は分けて確認します。国税庁・保証金から差し引く工事費

居住用賃貸建物は、課税事業者でも取得税額を控除できない場合がある

2020年10月1日以後の取得等から、一定の居住用賃貸建物について仕入税額控除が制限されています。対象は、住宅の貸付けに使わないことが明らかな建物以外の建物で、高額特定資産等に該当するものです。

購入する建物では、原則として一取引単位の税抜き金額1,000万円以上が重要な基準です。付属設備の扱いなども含めて判定し、土地込みの売買総額だけで判断しません。2020年3月31日までの契約に基づく取得には経過措置がありますが、これからの購入に古い成功例を当てはめることはできません。国税庁・居住用賃貸建物の控除制限

この制限に該当する住宅用建物は、ほかの事業で課税売上を多く得ていても、それだけで取得時の消費税を控除できるようにはなりません。反対に、税抜き1,000万円未満なら必ず還付できるわけでもなく、通常の控除計算が必要です。

住宅と店舗が混在する建物では、構造・設備等から住宅に使わないことが明らかな部分を、住宅部分と合理的に区分します。店舗部分に対応する税額は控除対象になり得ますが、買主全体の課税売上割合や採用する計算方式も確認します。契約の名称だけを事務所へ変える話とは異なります。

還付を検討する前に確認する三つの条件

1．取得する時点で課税事業者か

免税事業者のままでは、仕入れに含まれる消費税の還付は受けられません。課税事業者となる代表的な理由は、基準期間の課税売上高が1,000万円を超えること、課税事業者の選択、インボイス発行事業者の登録などです。

基準期間は、個人なら前々年、通常の1年決算法人なら前々事業年度です。住宅家賃が年間1,000万円を超えたというだけでは、課税売上高1,000万円超とはなりません。基準期間のない法人は、期首資本金1,000万円以上など別の判定もあります。

特定期間の判定は法人だけでなく個人にもあります。原則として前年の前半6か月などが対象で、国内事業者では課税売上高に代えて給与等支払額で判定できる場合があります。家賃収入だけ見て自動判定しないことが必要です。国税庁・免税事業者と還付

2．一般課税で計算でき、届出が間に合うか

簡易課税は実際の購入額ではなく、売上税額とみなし仕入率で計算します。そのため、多額の建物購入だけを理由とする仕入税額の還付は受けられません。インボイス登録だけで、申告方式まで自動的に還付向きになるわけではありません。

課税事業者の選択届出は原則、適用を受ける課税期間の初日の前日までです。事業開始年には例外がありますが、すでに賃貸業をしている人が物件を追加購入するだけで、毎回この例外が使えるわけではありません。国税庁・課税事業者選択届出

選択後は原則2年間の継続が必要で、高額な建物等の取得によって免税や簡易課税へ移れない期間が生じることもあります。購入年だけでなく、保有中・売却年の納付額まで試算します。国税庁・選択の取りやめ等の制限

3．インボイス等の保存要件を満たすか

原則として帳簿と適格請求書等の保存が必要です。売主の登録状況、取引日、契約書等の記載事項を確認し、税額が書いてあるだけで全額控除できると判断しません。国税庁・帳簿と請求書の記載事項

インボイスを発行できない者からの課税仕入れには、一定の控除を認める経過措置があります。2026年改正後は、2026年9月末まで80％、同年10月から2028年9月末まで70％、その後50％、30％へ段階的に変わります。一者当たりの年間仕入額の上限等もあるため、取得時期に対応する条件で計算します。なお、この経過措置で居住用賃貸建物の控除制限を解除できるわけではありません。国税庁・2026年度インボイス改正

住宅から事業用へ変えたときの「200万円の加算例」

取得時に控除を制限された居住用賃貸建物でも、一定の調整期間内に課税賃貸用へ転用したり、他者へ譲渡したりすると、仕入控除税額を加算する調整が適用される場合があります。

調整期間は単純に購入日から丸3年間ではなく、取得日から制度上の「第三年度の課税期間」の末日までです。通常の暦年課税の個人が2026年中に取得した例では、原則として2028年12月31日までになります。転用の場合は、その末日に建物を保有していることなどの要件もあります。

仮に取得時の対象消費税額500万円、調整期間内の住宅家賃合計360万円、課税賃貸の税抜き家賃合計240万円なら、課税賃貸割合は240÷（360＋240）＝40％。500万円×40％＝200万円を第三年度の仕入控除税額へ加算する計算です。

この200万円は、必ずそのまま振り込まれる還付額ではありません。同じ課税期間の売上税額や他の控除額と合わせた申告結果によって、納付額の減少か還付になるかが決まります。転用した年に即座に取得年の申告をやり直す処理とも異なります。国税庁・取得後に用途を変更した場合

調整期間内の売却は、課税譲渡の対価も用いた別の割合で計算し、譲渡した課税期間に調整します。住宅として貸していた建物でも、課税事業者による事業用資産の売却は課税対象になり得るため、売却税額と調整額の両方を見積もります。

まとめ

消費税還付は、建物購入で支払った税金を無条件に返す制度ではありません。住宅・店舗・共益費等の取引区分、課税事業者の判定、申告方式、居住用賃貸建物の制限、書類保存と取得時期を順に確認する必要があります。

住宅用アパートは還付を入れずに購入資金を組み、事業用物件や用途変更の調整を検討する場合は、契約前に税理士へ資料を提示します。還付見込額だけでなく、その後の納税と売却まで含めて資金が残るかを確認しましょう。

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アパートの大規模修繕を計画する

「外壁と屋根の工事に500万円かかる」と言われてから準備を始めると、家賃収入だけでは間に合わないことがあります。アパート経営では、日々の補修と、十数年ごとに支出が集中する工事を分けて資金計画を立てる必要があります。

大規模修繕は、見た目を整えるだけの工事ではありません。雨漏りや鉄部の腐食を防ぎ、入居者が住み続けられる状態を保つためのものです。修繕の時期・費用・資金調達・税務処理を、一つの計画につなげて考えましょう。

大規模修繕の「周期」は工事を決める出発点

外壁、屋根、防水、ベランダ、階段、廊下などをまとめて直す工事は、足場や養生を伴い、設備故障の都度に行う補修より負担が大きくなります。ただし、大規模修繕という名称だけで、必ず全箇所を一度に更新するわけではありません。

国土交通省のマンション向け長期修繕計画ガイドラインでは、外壁塗装・屋上防水等の周期を一般に12～15年程度としています。これは一棟所有の木造アパートすべてに同じ周期を義務付ける基準ではなく、部材や工事仕様で異なる目安です。国土交通省・長期修繕計画作成ガイドライン

購入時には築年数だけでなく、前回の施工日、塗料・防水材の仕様、施工範囲、漏水歴、保証書を確認します。築15年でも屋根と外壁を更新済みの建物と、一度も修繕していない建物とでは、次の必要資金が違うからです。

塗膜の粉化やひび割れ、防水層の浮き、鉄部のさびは診断につなげるサインです。海沿いの塩害、風雨の当たり方、排水不良なども考慮します。日常巡回と定期点検、台風・地震後の臨時点検を組み合わせ、危険箇所や漏水は計画年まで待たずに対応します。

木造10戸なら、30年間にどんな工事を見込むか

国交省の「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」には、木造10戸・1Kのモデルが掲載されています。工事を一回きりと考えず、次の五つの期間に分けている点が参考になります。

• 5～10年目：ベランダ・階段・廊下の塗装、室内設備の修理、排水管の高圧洗浄など。
• 11～15年目：屋根・外壁の塗装、共用部の塗装・防水、給湯器等の修理・交換など。
• 16～20年目：共用部や室内設備の補修、給排水管の洗浄・交換、外構の修繕など。
• 21～25年目：屋根・外壁の塗装や葺替え、防水、浴室設備等の修理・交換など。
• 26～30年目：共用部、室内設備、給排水管、外構を再び点検・補修。

11～15年目と21～25年目に工事が集中し、その間にも支出が続きます。30年で修繕が終わるという計画ではありません。また、「交換」と書かれた設備を全戸一斉に替えるのか、状態を見て順次替えるのかでも予算と入居者対応が変わります。

費用モデルは、そのまま現在の相場にしない

同ガイドブックに示された、1K・10戸の一棟当たり概算額を比較すると、木造は11～15年目に約520万円、21～25年目に約800万円。RC造ではそれぞれ約460万円、約900万円です。国土交通省・民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック

公表資料の30年間合計は、木造約1,740万円、RC造約1,770万円です。各期間の表示額は概数のため、丸めた数字の足し算と公表合計が一致しない場合があります。さらに、この資料は2014年の計画作成マニュアル等を基にしたモデルであり、2026年の工事単価や、購入予定物件の見積額ではありません。

見積りでは、外壁の面積、下地補修の数量、シーリングの範囲、防水工法、足場、廃材処分、諸経費、消費税をそろえて比較します。「塗装一式」の総額だけでは、安い理由が施工範囲の違いなのか判断できません。

例えば520万円の過去モデルを使って購入判断しても、現場診断で下地の傷みや配管更新が見つかれば不足します。現在の見積りを取り直し、予備費と工事期間中の対応費も含めて計画することが必要です。

工事費を抑える四つの進め方

1．診断で緊急度と施工範囲を決める

先に塗装工事を発注するのではなく、図面・修繕履歴・現場の状態をそろえ、専門業者や建築士に調査を依頼します。漏水原因、外壁材の浮き、鉄骨階段の腐食などを確認し、「すぐに安全を確保する工事」「次回にまとめる工事」「性能向上のために選ぶ工事」に分けます。

診断費は、目視だけか、打診・散水・配管調査まで行うかで変わります。診断範囲、報告書の内容、調査後の工事提案との関係を確認して依頼しましょう。診断を安く済ませても、必要な箇所が調べられていなければ費用比較の土台になりません。

2．足場を使う工事を同時に検討する

外壁塗装、屋根工事、雨どい交換を別々に行うと、足場の設置・撤去費が重複する場合があります。劣化状況と次回時期が近ければまとめる余地がありますが、まだ十分使える設備まで交換する必要はありません。

二、三社へ同じ仕様で見積りを依頼し、下地補修の追加単価、工事中に数量が増えた場合の承認方法、保証対象と免責も確認します。施工写真、完了報告書、保証書を受け取り、次回の比較に残します。

なお、日常語の「大規模修繕」と建築基準法上の「大規模の修繕」は同一ではありません。2025年4月から建築確認の対象が見直されているため、主要構造部の改修を含む場合は、工事内容と建物規模に応じた確認申請の要否を建築士に確認します。国土交通省・建築確認制度の見直し

3．小さな不具合の発見と対応を記録する

雨どいの詰まりや排水不良を放置すれば、漏水で内装や下地まで直す事態になりかねません。管理会社の報告には、発見日、写真、応急処置、原因、再確認日を残します。「雨漏り対応済み」だけでは、根本原因まで直ったかを引き継げません。

工事中は騒音、臭い、洗濯物、窓の開閉、断水、バルコニーへの立入りなどを事前に案内します。入居者の生活への影響を調整しておけば、再訪問や工事中断も減らしやすくなります。

4．入居審査だけに依存せず、使い方と連絡体制を整える

設備の乱暴な使用や漏水の放置は損傷を広げるため、契約時のルール説明、故障時の連絡先、管理会社の初動対応が重要です。入居審査を厳しくすれば建物の経年劣化を防げる、という関係ではありません。

通常損耗と、故意・過失等による損傷も区別します。通常使用による劣化を一律に入居者負担へ移す前提では計画しません。国土交通省・原状回復をめぐるガイドライン

修繕資金は積立額と支払時期から逆算する

家賃の一定割合だけで決めない

家賃収入の10～20％を積み立てる考え方は出発点にはなりますが、その割合で足りるとは限りません。必要額、現在の残高、工事までの月数から逆算します。

仮に5年後の工事予算を600万円、現在の修繕用預金を150万円とすると、差額450万円を60か月で準備するには月7万5,000円、年90万円が必要です。年間家賃600万円なら15％ですが、家賃が480万円になれば18.75％に上がります。これは予算の仮定で、工事相場を示す数字ではありません。

途中の設備故障で預金を取り崩すなら、その支出も加えます。毎年末の残高だけでなく、着手金・中間金・完成時の支払い日に不足しないかを確認してください。

一棟オーナーが自分の別口座へ資金を移しても、それだけでは税務上の修繕費にはなりません。自由に使える預金、保険商品の解約返戻金、賃貸住宅修繕共済は、それぞれ性質が違います。

修繕共済は掛金の経費算入が案内され、屋根・外壁・共用部などの対象工事に備える制度です。ただし、定期検査や所定の請求手続があり、原則として満期・中途解約の返戻金はありません。共済金の支払条件、手数料等、売却時の承継を確認し、引き出し自由の積立預金と同じ扱いにしないことが重要です。賃貸住宅修繕共済・商品内容

借入れは、修繕後の返済まで収支に入れる

工事までに積立てが間に合わなければ、民間金融機関の修繕融資などを比較します。住宅金融支援機構にも賃貸住宅向け融資がありますが、省エネ改修、耐震改修などの対象条件があります。

例えば省エネ住宅向けは、原則1戸40㎡以上、所定の構造・面積・工事要件等を満たすことが必要で、外壁塗装だけをする全アパートが利用できる制度ではありません。1K・10戸の費用モデルと、使える融資の条件は別に確認します。住宅金融支援機構・賃貸住宅リフォーム融資の条件

独自の試算として400万円を年3％・10年・元利均等で借りると、返済は月約3万8,624円、年約46.3万円です。諸費用を除いた仮定で、特定の金融機関の提示条件ではありません。修繕後も家賃が上がらないケースで返せるかを確認し、既存ローンの返済と重ねて判断します。

修繕費か資本的支出かは、工事の中身で判定する

通常の維持管理や雨漏り・ひび割れの修理は修繕費、価値や使用可能期間を増やす部分は資本的支出として減価償却するのが基本です。避難階段の新設や用途変更などは、単なる原状回復と同じには扱えません。設備の性能向上も、交換費の全額が必ず資本的支出になるという説明は正確ではありません。

国税庁は、一つの修理・改良等が20万円未満、またはおおむね3年以内の周期で行われる場合に、修繕費として申告できる取扱いを示しています。さらに、修繕費か資本的支出か明らかでない金額が60万円未満、またはその資産の前年末取得価額のおおむね10％以下なら、修繕費とする方法があります。国税庁・修繕費の判定

この10％の基準は、明らかな新設・改良を何でも経費にできるものではありません。また、前年末取得価額は「前年に買った額」や「減価償却後の残高」ではなく、原則として最初の取得価額に既往の資本的支出額を加えたものです。国税庁・所得税法の教材

例えば建物の取得価額3,000万円、既往の資本的支出なし、減価償却後の残高1,000万円なら、10％判定の基準額は原則300万円であり、100万円ではありません。見積書で維持補修と改良を区分し、請求書を小分けにして金額基準を満たそうとせず、工事計画単位で税理士に確認します。

まとめ

大規模修繕は、12～15年という周期だけでも、過去モデルの工事費だけでも決められません。建物診断と施工履歴から必要工事を絞り、同じ仕様の見積りで予算を更新することが出発点です。

木造10戸の例でも、大きな工事の合間に設備更新が続きます。工事ごとの支払時期、積立残高、追加返済、税務上の費用化を分けて確認し、必要な修繕を資金不足で先送りしない計画を作りましょう。

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不動産投資の節税効果は本当か

不動産投資の提案で示される「年間の節税額」は、家賃から生まれる利益とは別の数字です。減価償却によって給与への税負担が軽くなる仕組みはありますが、税金が減った分だけ資産が増えるとは限りません。

効果を判断するには、どの費用が不動産所得を減らし、いくらを給与と通算でき、その結果として税金と現金がどう変わるかを順に確認します。課税所得900万円の会社員の例から、物件選びと保有後の負担まで見ていきましょう。

減価償却と損益通算が働く二段階

建物の購入費を年ごとの経費に分ける

土地と建物を購入しても、代金全額を購入年の経費にはできません。建物は取得価額を耐用年数に応じて費用化し、土地は減価償却しない資産として扱います。

仮に建物の取得価額が5,000万円、税務上の耐用年数が20年なら、定額法の償却率0.050で、12か月使用した年の減価償却費は250万円です。その年に250万円を追加で払わなくても、不動産所得の計算では経費になります。購入時から使っていなければ月割りし、土地・設備との区分も確認します。

家賃収入から管理費や利息などを引いて100万円残っていても、減価償却費250万円を差し引けば、不動産所得は150万円の赤字です。ただし、この100万円からローン元金も返すため、「税務上は赤字、現金は黒字」とは計算前に断定できません。

通算できる赤字を給与所得などから引く

不動産所得の赤字は、一定の範囲で給与所得などと損益通算できます。通算後の課税所得が下がれば、確定申告で所得税が精算され、翌年度の住民税にも反映されます。

ただし、赤字のうち土地取得に対応する借入利子相当額は、損益通算の対象外です。例えば不動産所得が150万円の赤字でも、除外される土地の利子が30万円あれば、通算できるのは120万円です。赤字額と通算額を分けて試算します。国税庁・不動産所得の赤字

課税所得900万円なら、150万円の赤字でいくら変わるか

2026年分について、通算前の課税所得900万円が、通算可能な不動産所得の赤字150万円により750万円になる例を考えます。比較のため所得税と住民税の課税所得を同額とし、税額控除、住民税の均等割・森林環境税、最終的な端数処理は省略します。実際の課税所得は、所得控除の違いなどにより一致しないことがあります。

通算前の所得税は「900万円×33％−153万6,000円＝143万4,000円」。復興特別所得税2.1％は3万114円、住民税の所得割を10％とすると90万円です。合計は236万4,114円になります。

通算後は「750万円×23％−63万6,000円＝108万9,000円」。復興特別所得税は2万2,869円、住民税の所得割は75万円で、合計186万1,869円。差額は50万2,245円です。国税庁・所得税の税率

ここで「900万円なら33％だから、赤字150万円の全部に約43.7％が効く」と計算すると過大になります。今回減る所得は主に23％の税率帯にあるためです。また、この50万2,245円が一度に振り込まれるわけではなく、所得税の精算と翌年度の住民税減額は時期が異なります。

「課税所得900万円」は給与の額面年収900万円とも違います。給与所得控除や所得控除を反映した後の金額なので、営業資料の年収別節税表を使うときも、前提を確かめてください。

経費は、項目だけでなく計上方法を確認する

購入時の費用を全部初年度に落とさない

賃貸用不動産の取得では、不動産取得税、登録免許税、登記の司法書士報酬、印紙税、仲介手数料、融資事務手数料、保証料、保険料などが発生します。しかし、同じ購入諸費用でも処理は共通ではありません。

業務用資産の不動産取得税・登録免許税は必要経費となる一方、購入仲介手数料は原則として土地・建物の取得価額に含めます。建物分は減価償却を通じて費用化しますが、土地分は毎年の減価償却費になりません。保証料や複数年分の保険料は対象期間、融資手数料や登記報酬は契約内容と税務上の扱いを確認します。国税庁・取得時の税金と必要経費

初年度だけ多額の費用が発生するなら、翌年も同じ節税額が続く試算にはできません。取得関連の一時費用と、毎年繰り返す運営費を分ける必要があります。

運営費にも「経費にならない支出」がある

管理料、募集広告料、共用部の水道光熱費、固定資産税・都市計画税、保険料、地代、借入利息、税理士報酬などは、賃貸業務との関連性に応じて整理します。通信費、交通費、書籍代、消耗品も、私用との区分と支出目的の記録が必要です。

修繕は、通常の維持・回復なのか、価値や耐久性を高める資本的支出なのかで計上方法が変わります。一方、ローン元金の返済、個人の所得税・住民税は不動産所得の必要経費にはなりません。国税庁・必要経費の知識

家族へ支払えば自動的に経費になるわけでもありません。青色事業専従者給与には事業的規模、専ら従事する実態、届出、相当な給与額などの条件があります。個人事業税がかかる場合は、その事業認定基準も自治体に確認します。

青色申告は2026年分と2027年分を分けて考える

2026年分の青色申告特別控除は、要件により55万円、65万円、10万円です。事業的規模の不動産貸付けで、複式簿記や期限内の書類提出などを満たすと55万円、さらにe-Tax申告などの要件を満たすと65万円の対象になります。国税庁・青色申告特別控除

事業的規模は実態で判断され、建物貸付けではおおむね「独立家屋5棟」「アパート等10室」が目安です。単に10室未満なら青色申告が使えない、という意味ではありません。また、控除は対象所得の黒字額が限度で、控除だけで損益通算用の赤字を増やすことはできません。国税庁・事業的規模の判定

2027年分からは控除の仕組みが変わります。複式簿記等に加え、一定のe-Tax申告を要件とする65万円控除が基本となり、優良な電子帳簿の保存、またはデジタルシームレスでの記帳・保存の要件も満たせば75万円の対象です。該当する届出なども必要で、会計ソフトを導入しただけでは足りません。

簡易な簿記による10万円控除には、前々年の事業所得または事業的規模の不動産所得に係る収入が1,000万円を超える場合の制限が加わります。ただし、事業的規模でない不動産貸付けは、この収入基準による制限の対象から除かれます。購入年だけでなく、申告する年分に対応した要件で準備します。国税庁・2027年分からの青色申告特別控除

高い所得税率と短い償却期間だけで物件を選ばない

築古木造は償却が大きい分、終了後の差も大きい

同じ建物取得価額5,000万円でも、住宅用の新築RC造は耐用年数47年・定額法の年額110万円、新築木造は22年・230万円です。法定耐用年数をすべて経過した木造住宅は、中古資産の簡便法を使える条件なら4年となり、年額1,250万円になります。いずれも12か月使用し、土地・設備を別にした例です。

中古の簡便法は、経過年数だけで必ず使えるわけではなく、取得後の資本的支出にも条件があります。また、4年で償却できることは4年間で購入資金を回収できることでも、4年後に建物が使えなくなることでもありません。国税庁・中古資産の耐用年数

大きな修繕が償却終了後に重なり、ローン返済は続くこともあります。購入前に外壁・屋根・給排水設備の工事履歴と見積り、融資年数、募集家賃を確認し、減価償却費が減った年の税引後収支まで計算します。

新築区分マンションは、建物の償却期間が長く、価格に対して家賃が低ければ毎月の持ち出しを埋めにくくなります。ただし、新築だから一律に不適切なのではなく、土地・建物価格の合理的な配分、管理費・修繕積立金、売却価格を含めて比較します。

売却時には取得費が減っている

減価償却した建物は、売却時の取得費も減るため、同じ売却価格なら譲渡所得が増えます。給与との通算で得た効果の一部が、将来の売却時課税として現れる点を外せません。

個人が土地・建物を売る場合、売却年の1月1日時点で所有期間5年超なら、通常の長期譲渡所得の税率は合計20.315％、5年以下なら39.63％です。購入から丸5年たっただけでは長期とは限りません。国税庁・長期譲渡所得

所得税率33％の帯の中で100万円を通算できれば、復興特別所得税・住民税を含めた軽減は約43.7万円です。一方、同じ100万円が将来の長期譲渡所得を増やせば、単純比較で税負担は約20.3万円増えます。この税率差は検討材料ですが、売却損、工事費、金利で簡単に変わり、確定した利益ではありません。

相続税と固定資産税には別の要件がある

賃貸中の建物や敷地は、貸家・貸家建付地として借地権・借家権や賃貸割合を反映して評価します。一定の貸付事業用宅地には、200㎡まで50％減額する小規模宅地等の特例もありますが、取得・貸付開始時期、事業継続などの条件があります。国税庁・小規模宅地等の特例

借入残高の債務控除を考える際も、購入で増えた不動産を同時に評価し、借入額だけ税負担が減ると考えないことです。国税庁・土地家屋の評価

また、2026年度税制改正大綱には、2027年1月1日以後の相続等について、対価を伴う取得・新築から5年以内の一定の貸付用不動産を通常の取引価額に相当する額で評価する見直し方針が示されています。購入時期と適用通達を確認し、従来の評価差がそのまま使える前提にしないでください。財務省・資産課税の改正大綱

住宅用地の固定資産税は、原則として1戸当たり200㎡まで課税標準が6分の1、超える部分は3分の1になります。都市計画税はそれぞれ3分の1、3分の2です。対象は原則として家屋床面積の10倍までで、建物の税金は別に発生します。土地と建物の税額合計が6分の1になる制度ではありません。国土交通省・土地の保有に係る税制

まとめ

節税効果は「減価償却費の大きさ」だけでは決まりません。通算できる赤字、実際に下がる税率帯、経費の計上時期、青色申告の適用年分によって変わります。課税所得900万円から750万円への例では、今回の仮定で税負担差は約50.2万円でした。

購入判断では、購入年・通常年・償却終了後・売却時の四つを並べ、返済と修繕を済ませて残る現金を比較します。具体的な物件の資料と所得状況をそろえ、税理士に適用条件を確認したうえで、税引後の総収益が見込めるかを判断しましょう。

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一棟マンション売却の流れと費用を解説

一棟マンションを売るとき、売却価格だけを見て「次の物件に使える資金」を決めるのは危険です。仲介手数料などの売却費用、ローンの返済、買主に引き継ぐ敷金、翌年の税金は、それぞれ別に計算する必要があります。

また、収益物件の買主が重視するのは建物の見栄えだけではありません。家賃の実績、今後の修繕、融資条件まで含めて価格を判断します。売却相場の調べ方から費用・税金、七つの手順、失敗を防ぐ販売計画までを整理します。

一棟マンションの売却相場を調べる

地域・築年数別の価格は「登録物件の平均」

健美家の2026年7月期レポートでは、一棟マンションの平均登録価格は全国2億618万円、首都圏2億4,015万円です。首都圏は東京・神奈川・埼玉・千葉に茨城・栃木・群馬・山梨を含む同社の区分であり、東京23区だけの相場ではありません。健美家「2026年7月期レポート」

築年数別では、2025年の全国平均登録価格は資料表記の「築10年未満」で3億1,534万円、「築10年～」で2億4,672万円、「築20年～」で1億6,215万円でした。対応する表面利回りは4.85％、6.26％、8.12％です。健美家「2025年年間レポート」

ここから、同じ建物が築20年で必ず半値になるとはいえません。地域、規模、土地面積、掲載された物件の構成が異なる集団の平均だからです。「築20年になる前に売れば必ず有利」という結論にも直結しません。

登録価格は成約価格でもありません。値引き交渉が入ることはありますが、常に一定割合だけ安く成約するわけでもありません。過去の上昇傾向を、そのまま対象物件の将来値上がりの保証にしないことが大切です。

近い条件の取引と、収益から照合する

国土交通省の不動産情報ライブラリでは、取引価格情報や成約価格情報を検索できます。一棟物件なら「宅地（土地と建物）」などの情報から用途・構造・延床面積・建築年を確認し、区分マンション一室の価格と混同しないようにします。取引価格情報はアンケートなどに基づき加工されており、すべての取引や賃貸契約の中身が分かるわけではありません。不動産情報ライブラリ「価格情報について」

不動産会社には、比較事例のほか、現行家賃と想定家賃、運営費、将来工事をどう査定に織り込んだかを説明してもらいます。満室想定の高い利回りだけでなく、実際の入金と経費から収益力を確認できる資料があるほど、価格の根拠を示しやすくなります。

売却にかかる費用を項目別に確認する

仲介手数料は1億円なら上限336万6,000円の例

通常の売買取引で、消費税を除く物件価格が400万円を超える場合、課税事業者である仲介会社が売主から受け取れる手数料の上限は「物件価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額です。

物件価格が1億円なら、（1億円×3％＋6万円）×1.1＝336万6,000円となります。約370万円ではありません。これは上限であって一律の請求額ではなく、報酬額と支払時期は媒介契約で合意します。800万円以下の物件には別の特例があるため、低額の取引は条件を確認してください。国土交通省「不動産取引の仲介手数料」

売主が建物売却の消費税を納める立場にある場合は、物件代金に含まれる建物の消費税と、仲介報酬にかかる消費税も分けます。入居者から受け取る住宅家賃が非課税であることと、建物売却の課税判断は同じではありません。国税庁「事業用建物等の譲渡と消費税」

印紙税・抹消登記・返済手数料

2027年3月31日までに作成する対象の紙の不動産売買契約書では、記載金額が1,000万円超5,000万円以下なら印紙税1万円、5,000万円超1億円以下なら3万円、1億円超5億円以下なら6万円です。契約書1通ごとの税額で、領収書には別の基準があるため、契約書用の表をそのまま当てはめません。国税庁「不動産譲渡契約書等の印紙税」

電子契約の電磁的記録は印紙税の課税文書に当たりませんが、別途、課税対象となる紙の契約書等を作ればその判断が必要です。単に紙をスキャンして保存しただけで、元の紙の印紙税がなくなるわけではありません。

抵当権抹消の登録免許税は不動産1個につき1,000円です。土地1筆・建物1個なら2,000円ですが、敷地が複数筆なら数が増えます。司法書士報酬や、必要に応じた住所変更登記等の費用は別です。「登記税1万～2万円」という一括の見積りではなく、税と報酬の内訳を確認します。法務省「抵当権抹消の申請情報作成例」

融資の一括返済手数料も金融機関・契約次第で、必ず数万円で収まるとは限りません。残債、返済申込期限、違約金の有無、担保解除書類が出る日を早めに確認します。測量や境界確認、証明書取得、必要な補修なども加え、総費用を売値の一律3.5％で済ませないようにします。

譲渡所得の税金と、手元資金は別に計算する

個人が投資物件を売る場合の基本は、売却代金から取得費と譲渡費用を引き、適用できる特別控除を反映して課税譲渡所得を求めることです。取得費は過去の購入代金そのままではなく、建物については減価償却費相当額を差し引きます。ローン残高を返した額は、取得費の代わりにはなりません。国税庁「取得費となるもの」

売却年の1月1日時点で所有期間が5年超なら、通常の長期譲渡の合計税率は20.315％、5年以下の短期譲渡は39.63％です。所得税・復興特別所得税・住民税の合計で、法人の売却にはこの区分をそのまま使いません。国税庁「長期譲渡所得」、「短期譲渡所得」

課税譲渡所得が1億円なら、単純計算で長期2,031万5,000円、短期3,963万円です。「売却価格1億円」にこの税率を掛けるのではありません。2021年7月取得の物件を2026年8月に売る例では、実際の経過が5年超でも2026年1月1日時点では5年以下で、短期です。

売却価格1億円の手残り例

個人・免税事業者の例として、売却代金1億円、減価償却反映後の取得費6,000万円、譲渡費用350万円、ローン返済6,000万円、長期譲渡で特別控除なしとします。

課税譲渡所得は1億円－6,000万円－350万円＝3,650万円。税額の概算は3,650万円×20.315％＝741万4,975円です。売却後の手元資金は、1億円－350万円－6,000万円－741万4,975円＝2,908万5,025円となります。

ここでは譲渡費用と現金支出の売却費用がともに350万円と仮定しています。実務では、すべての現金支出が税務上の譲渡費用になるとは限りません。敷金承継、家賃・固定資産税等の精算、その他の所得控除や端数処理も別に確認します。税の支払前に口座へ残った額を、自由に使える利益と考えないことが重要です。

使える特例は、購入時期や買換え条件で確認

2009年・2010年に取得した国内の土地等には、一定の条件で譲渡所得から最大1,000万円を控除する制度があります。建物は対象でなく、親族等からの取得、相続・贈与による取得、他の特例との併用などにも制限があります。国税庁「特定期間に取得した土地等の特別控除」

また、長期保有する事業用資産の買換えには、譲渡益の一部の課税を繰り延べる特例があります。2026年度改正では、買換資産の範囲を一部見直し、2029年3月31日まで延長されています。原則80％繰延べでも資産所在地等で割合は異なり、所有期間、土地面積、用途、取得・事業供用時期などの要件があります。免税ではなく取得費の引継ぎ等を通じた繰延べです。国土交通省「2026年度税制改正概要」

同年中の売却・買換えでは、最初の譲渡日または取得日を含む四半期末の翌日から2か月以内など、確定申告より早い届出も関わります。売ってから検討するのではなく、次の購入契約前に税理士へ確認します。国税庁「買換え特例の届出」

売却は七つの手順で進める

1～3：資料準備、査定、媒介契約

まず、登記識別情報等、購入時契約書、評価証明書、返済予定表に加え、レントロール、賃貸借契約、入金明細、管理契約、工事・点検履歴、建築確認関係の資料を整理します。印鑑証明書など有効期間が関わる書類は、決済予定に合わせて取得します。

次に複数の会社へ査定を依頼し、価格だけでなく販売方法、買主層、近隣の成約実績を比較します。媒介契約は次の違いを理解して選びます。

• 一般媒介：複数社へ依頼でき、自分で見つけた相手とも取引できる。法定のレインズ登録・定期報告義務はない。
• 専任媒介：依頼は1社、自分で見つけた相手との取引は可能。レインズ登録は7日以内、報告は2週間に1回以上。
• 専属専任媒介：依頼は1社、自分で見つけた相手との直接取引は不可。登録は5日以内、報告は1週間に1回以上。

登録期限は媒介契約締結の翌日から数え、業者の休業日を除きます。窓口をまとめる専任媒介は選択肢ですが、一棟だから必ず最適とは限りません。会社の販売力と公開範囲、報告内容で選びます。東日本レインズ「売却の流れ」、西日本レインズ「よくある質問」

4～6：販売活動、売買契約、決済・引渡し

販売中も、売主は質問への回答、内見調整、入退去情報の更新を行います。入居中の室内確認は入居者の同意を得て調整し、家賃や不具合を都合よく伏せないようにします。

契約では、代金と手付金だけでなく、融資利用特約、解除期限、契約不適合責任、修繕の分担、敷金・滞納・賃貸条件の承継を確認します。手付金5～10％は取引例であって法定の一律額ではなく、契約後の解消も手付解除・合意解除・債務不履行などで扱いが違います。

決済では代金授受、融資返済、抵当権抹消と所有権移転、各種精算、鍵・管理資料の引渡しを整合させます。売値で残債等を賄えない場合は追加資金や金融機関との調整が必要です。買主の融資や書類準備もあるため、「契約から必ず1か月」と固定しないでください。

7：翌年の確定申告

譲渡益がある場合は原則として申告が必要です。特例で課税額がなくなる場合も申告が適用条件となり得ます。申告期間は原則、翌年2月16日～3月15日ですが、休日等で期限が動くため対象年の案内を確認します。購入・売却双方の契約書、経費領収書、減価償却の記録を保管し、無申告加算税や延滞税が生じる前に処理します。国税庁「確定申告」

高く売る工夫と、三つの失敗を防ぐ計画

第一に、希望価格と最低限必要な手残り、現金化期限を分けます。教育費に使いたい金額から相場を上乗せすると、問い合わせが乏しいまま時間だけが過ぎます。販売開始時に反響の確認日を決め、競合との価格差や資料不足を点検します。

第二に、空室改善は賃料と費用をセットで考えます。過度の家賃引下げや長いフリーレントで見かけ上満室にしても、買主の収益評価は改善しないことがあります。共用部清掃、未対応修繕の処理、適切な募集条件と履歴の開示を優先します。

第三に、別の住宅建築費を「3か月後の売却代金」で全額賄うような計画は避けます。一棟物件は買主が限られ、融資審査や契約条件で長期化します。支払期限を先に確約せず、売却が遅れた場合の資金と保有費用を見積もります。

そして、急いで値引きして売れた場合でも、税金を見落とせば使えるお金は減ります。価格設定の失敗、期間の見誤り、費用・税金の失念という三つは、査定額だけでなく「いつ、いくら残るか」の表を作ることで点検できます。

まとめ

一棟マンション売却では、登録価格と成約価格、譲渡益と現金の手残りを分けることが出発点です。地域・築年数の統計を参考に、対象物件の家賃、修繕、融資条件から売れる価格を検討します。

費用と税金を項目別に試算し、必要な手残りと期限を決めてから、査定・媒介契約・販売へ進みましょう。正確な資料と引継ぎ準備は、買主の不確実性を減らし、価格交渉と売却後のトラブル防止にも役立ちます。

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