オスカーキャピタル
金田です
副業を禁止する会社に勤めていても、賃貸物件を所有できる場合はあります。ただし、「不動産は資産運用だから自由」「小規模なら届け出なくてよい」と決めつけるのは危険です。勤務先の兼業規程、税務上の事業規模、公務員の服務上の基準は、それぞれ目的が異なります。
会社員が確認したいのは、購入できる物件価格より先に、勤務先への説明と実際の運営を両立できるかどうかです。管理会社を使う場合にも、費用の承認や借入返済について所有者の判断が残ります。契約前に整理する順番を見ていきましょう。
資産運用でも勤務先の確認が必要な理由
預金や株式の保有と同じように、不動産賃貸を個人の資産運用として扱う会社はあります。相続した実家を貸すケースもあり、所有した事実だけで一律に副業違反と判断できるわけではありません。一方、会社ごとの規程に届出対象や許可条件があれば、その内容を確かめる必要があります。
厚生労働省の副業・兼業に関する案内では、労務提供への支障、秘密漏えい、競業、会社の名誉・信用を損なう行為などを制限の観点として整理しています。職業選択の自由があることを理由に、業務への影響や合理的な社内手続きを無視できるという意味ではありません。
たとえば勤務中に入居者対応が続く、自社の顧客を自分の物件へ誘導する、勤務先の非公開情報を購入判断に使うといった行動には問題が生じます。不動産会社や金融機関に勤務している人は、一般的な兼業規程に加え、利益相反や取引に関する内部規則も調べます。
相続で引き継いだ場合も、管理の実態や規模が確認不要になるわけではありません。「相続だから問題ない」と放置せず、取得経緯、契約件数、年間収入、管理方法をまとめて担当部署へ説明すると、判断に必要な情報が伝わります。
「5棟10室」は会社員共通の許可基準ではない
税務上の事業規模を判断する目安
所得税では、不動産の貸付けが事業として行われているかを社会通念上判断します。建物の貸付けは、おおむね独立家屋5棟以上、または独立した室数10室以上なら原則として事業として扱う、という形式的な目安があります。国税庁の説明で示される税務上の区分です。
この区分は青色申告特別控除などの取扱いに関係しますが、会社の兼業許可を決める全国共通の線引きではありません。9室でも社内の届出が必要な場合はあり、10室以上でも必要な承認を得て運営する道はあります。室数だけを減らして勤務先への確認を省略する考え方は避けます。
国家公務員は2026年4月の見直しも確認する
国家公務員の不動産等賃貸では、人事院の規則と運用通知により、自営に該当する場合の承認が必要です。独立家屋5棟以上、建物10室以上などの基準に加え、用途や駐車場の形態などにも規定があります。
賃料収入による基準は2026年4月に見直され、年1,000万円以上となりました。建物の賃貸だけを行う場合には、床面積の合計が600㎡未満である場合を除くという条件もあります。ただし、この面積の例外で10室以上など別の基準まで消えるわけではありません。旧来の「年500万円」という解説だけで判断しないことが大切です。人事院の現行運用通知
また、基準に当たることは直ちに所有禁止という意味ではなく、利害関係がないことや管理委託等により職務へ支障がないことなど、承認条件の確認につながります。地方公務員は所属自治体等の基準と手続きを確認します。国家公務員の数字をそのまま当てはめて申請不要と決めることはできません。
購入前に勤務先へ伝える情報をそろえる
まず就業規則だけでなく、兼業申請書、服務規程、投資に関する内規も確認します。分からない点は「不動産投資はできますか」だけで聞かず、具体的な計画を示すほうが判断が進みます。
説明する情報は、所在地と用途、棟数・室数、所有名義、想定賃料、管理の委託範囲、本人の作業内容です。勤務時間中の対応を避ける体制と、勤務先の取引先との関係も整理します。承認が必要なら、その結果を確認してから売買契約や融資契約の判断に進みます。
家族名義や資産管理会社を使えば規程の対象外になるとは限りません。実際に誰が経営し、誰が役員になり、どの程度関与するかが確認されます。税務上有利かどうかだけで名義を決めると、勤務先への説明や融資条件と整合しなくなることがあります。
購入後に物件を増やす、管理を自主管理へ切り替える、異動で利害関係が変わる場合も、最初の承認がすべてをカバーするとは限りません。承認書に書かれた条件と更新・変更時の手続きを、契約書類と一緒に保管しておきます。
管理を委託しても所有者の判断は残る
会社員が取り組みやすい理由の一つは、募集、家賃回収、入居者からの連絡、共用部の清掃などを外部へ委託できる点です。しかし、管理会社へ任せることと、所有者が何もしなくてよいことは別です。賃料の変更、大きな修繕、借換え、売却などは自分で判断します。
管理契約では、通常の管理料に含まれる業務、募集時の費用、夜間の受付、修繕発注の権限、報告の頻度を確認します。少額修繕は事前に合意した範囲で対応し、大きな工事は見積もりを提出するなど、承認の線引きを決めておくと勤務中の突発対応を減らせます。
たとえば管理料を安く抑えても、夜間対応が別料金で、退去のたびに所有者が現地へ行く契約では、想定した運営にならないかもしれません。金額だけでなく、自分が確保できる時間と委託範囲を照合します。管理会社からの月次報告を確認する時間も、あらかじめ予定に入れます。
給与の信用力と物件の収益力を分けて考える
継続的な給与収入や勤続実績は、金融機関が返済能力を判断する材料になります。ただし、会社員なら融資が受けられる、借りられた額まで買ってよいという保証はありません。既存の住宅ローン、自己資金、物件の担保評価、賃貸収支なども審査されます。
家賃から管理費、税金、保険、修繕費、返済を差し引き、空室が続いた場合の負担を計算します。給与で不足分を補えるとしても、教育費や住宅費、失業時の生活費まで使う計画では余裕がありません。安定した給与は予備の支えであり、赤字物件を正当化する理由にはしないことです。
確定申告の要否も別途確認します。一定の給与所得者には、給与・退職所得以外の所得が20万円以下の場合に所得税の申告を省略できる仕組みがありますが、売上でなく所得の判定であり、適用条件があります。住民税の申告が必要な場合もあります。国税庁の申告が必要な給与所得者の案内
勤務先への届出と税務申告は別の手続きです。税金を申告したから社内承認が済むわけでも、承認を得たから申告が不要になるわけでもありません。購入時から契約書、入金明細、経費の証拠を保存し、勤務先への説明と年間収支をそれぞれ追える状態にします。
収支用の口座を生活費と分けておくと、管理会社からの送金、ローン返済、税金の支払いを照合しやすくなります。申告期限の直前に記憶で経費を分類するのではなく、月次報告と領収書を毎月そろえる習慣が、本業と賃貸経営の両立にも役立ちます。
まとめ
会社員の不動産投資では、勤務先の規程、税務上の事業規模、公務員に適用される服務基準を分けて確認することが出発点です。「5棟10室」だけで可否を決めず、具体的な物件と管理計画を示して必要な手続きを進めます。仕事を続けながら運営するには、管理委託の範囲、本人が行う判断、給与に頼りすぎない収支設計までそろえることが大切です。
不動産投資マスターＫ
代表 金田大介
運営 オスカーキャピタル（株）
公式サイト https://oscar-c.jp