すでに、『アパマンショップオーナーズ ６月号』が届いていた
。
それなのに、書類の山に隠れていたため気づかなかった
。
急いで書類の束から抜き取り、読み進めていく
。
今回紹介するのは特集記事
。タイトル『賃貸経営で成功するために絶対に回避すべき「落とし穴」とは？』
この記事は、『不動産投資ぜったいにやってはいけない39の落とし穴』マネジメント社 ￥1,650円の著者、名取幸二氏、杉田卓哉氏によるもの。
早速、『落とし穴』について見ていく。
※ ⇒ これ以降は、私見を述べています。
まず、気を付けるべきポイント３つを述べている
。＜気を付けるポイント３つ＞
①悪徳業者からの営業
②新築ワンルーム区分所有の収支
③サブリース契約の過信
⇒ 上記の①～③は不動産投資や賃貸経営をする上で、基本中の基本の内容。
人や業者に頼って楽に稼ごうとしては絶対にダメ
。
不動産投資界隈に限らず、悪徳業者はどの分野にもいる
。法律でも『詐欺（さぎ）は、だまされた方にも非がある』という姿勢。
だから、自分自身で我が身を守らなければいけない
。厳しいようだが『自ら考え、自ら計算し、自ら行動する』をしなければいけない。
そうしなければ、すぐに落とし穴に落ちてしまう
。
ここからいよいよ本題に入る
。筆者は５つの項目に分けて説明している。
ここでは、私が特に印象に残った３つを紹介したい
。１ 物件タイプ別で気を付けること。
〇 区分所有
多くの業者から勧誘があるので要注意。
中古物件を購入するならば、収益が得やすくリスクが下がる。
〇 築古戸建て
自身でDIYを失敗すると、業者から高額を請求されることもある。
初心者にはボロ物件は避けた方がいい。
〇 地方高利回りアパート
高稼働の実現が成功の鍵。
大学や企業に頼ったエリアは気を付けたい。
〇 再建築不可物件
再建築不可をしっかりと理解しておくこと。
リスクをしっかり考慮した価格で購入すること。
〇 新築を建てる。
一番怖いのは、代金を支払ったのに会社が倒産すること。
これらのリスクを理解した上で建築のプロに依頼すること。
〇 地方RC１棟マンション
金融機関の融資として、積算評価が高いのが魅力。
ただし、老朽化に伴い、維持コストがかさむ。
⇒書かれているそれぞれの内容は、どれもその通りだと思う
。上記の内容も基本中の基本ばかり。
万が一、１つでも当てはまっていたり、あるいは外れていたりしていたら、『落とし穴』に真っ逆さまに落ちることが確定
。 上記のことは、不動産のことをしっかりと勉強して当然知っておくべき内容。
２ 空室対策や運営で失敗しないためには？
〇 初期費用を安価にする。
敷金・礼金をゼロにする。
火災保険相当額をプレゼントする。
上記のように入居希望者の初期費用を下げる。
〇 募集ターゲット条件を工夫する。
「ペット可」
「外国人可」
「生活保護者OK」
「入居者のDIYリフォームOK」
上記のように、所有物件の状況やエリアの特性に合わせて工夫する。
〇 ネット検索でヒット数を高める。
ポータルサイトの検索の際のポイントをつかむ。
例）賃料５万円・共益費３千円の場合、賃料48,000円・共益費5,000円に変更する。
そうすることによって、５万円未満の検索条件でヒットし、検索率が高まる。
⇒上記のことは、懇意にしている不動産仲介業者としっかりと話し合って決めることをおススメする
。自分だけで考えるよりも、実際の現場でお客様と接していたり、そのエリアのプロの意見を参考にすることが近道。『餅は餅屋』ということわざは、まさにこれに当てはまる
。３ 初心者が気を付けること。
・ゴール（目標）を設定する
。
⇒記事では、ごくわずかしか触れていない
。ただし、私はこの点が一番大切だと思っている
。よく、総資産＠＠億円、家賃収入＠億円、所有物件＠＠＠棟とアピールする人を見かける。
その人たちは、他者に注目してもらうことが目的。
しかし、我々にとっては何の意味もないこと
。むしろ、その部分に刺激されてしまい、物件を増やすことが目的になってしまっては本末転倒
。『買いたい病』に陥ってしまう
。自身は昨年、人生初の物件売却を経験した。
売却は購入するとき以上に大変だと痛感する
。思わぬ出費（税金等）もあってビックリする
。だから、基本的にはこれ以上収益物件は、増やそうとは考えていない。
我々が考えていることは、以下の通り。
＜今後の賃貸経営の方針＞
・下の子どもの学費を支払う資金を蓄える。
・その後は、少しずつ物件を売却していく。
・最後は相続分の物件だけを残し、10～15年後には会社をたたむ。
私が述べたことは、不動産投資初心者にとっては何にも響かない話だったと思う
。（スミマセン）確かに、熱い気持ちで物件を増やそうと考えていてもいい時期はある
。しかし、老婆心ながら、最終ゴールの姿を描いておいた方がよいと思う
。＜ゴールのイメージ＞
・何の目的で物件を増やすのか？
・どの時期に物件を売却するのか？
・＠＠をするためには、どれくらいの規模、収入が必要か？
今回の特集からも色々なことを考えさせられてありがたい。（感謝
）