アパマン情報誌『GLOVAL Owners 10月号』が届く
。
特集は、不動産投資業界ではお馴染みの白岩貢氏
。
今回は、以下の６つのことについて解説している。
① ガレージハウス
② 吹き抜けアパート
③ 小規模旅館
④ 社会貢献アパート
⑤ 賃貸併用住宅（①、②の合わせ技）
⑥ 新築商業ビル
まずは、① ガレージハウス。
車好き、バイク好きにとっては、とても需要のある建て方
。
地方であったり、立地が悪かったりしても問題ない。
ただし、道路に面する出入口が重要。
１階がガレージ、２階がロフト付き住宅という組み合わせが王道。
続いて、② 吹き抜けアパート。
高めの賃料設定で属性の良い入居者を望むことができる
。
この場合のターゲットは、20～30代の新婚夫婦や同棲カップル。
家賃設定は、10～12万円。
１人入居の場合、年収500万円以上、２人入居ならば、200～300万円以上が無理なく支払える。
③ 小規模旅館は、インバウンドが復活した今だからこそ期待できる建て方
。
簡易宿所経営ではなく、あえて旅館経営の許可を得る。
運営は、代行会社に委託すれば、予約・チェックイン・チェックアウト・清掃などの業務を任すことができる
。
④ 社会貢献アパートは、ズバリ、生活保護受給者向け。
生活保護受給者の大半は、築古の狭い部屋
。
そんな中、快適な新築物件を建てれば、人気が出るのは当然のこと
。
代理納付制度を使えば、入居者による賃料の使い込みの心配がない。
⑤ 賃貸併用住宅（①、②の合わせ技）は自分も住んで、他のエリアを賃貸する形態。
住宅ローンはアパートローンと比べて、格段にハードルが低くなる
。
自宅部分を50％以上あれば、住宅ローンを活用できる。
これを活用すれば、ガレージハウス型や吹き抜け型のようなグレードを高くしたものが建てられる
。
最後に、⑥ 新築商業ビル。
これは、資産の組み換えでの考え
。
今後、需要が見込めなさそうな地域に賃貸物件を持っている場合、その物件を売却して、その資金を活用する
。
できるだけ換金性の高い良い物件（売却しやすい物件）を持つことが理想的。
そのため、売却した資金を使って、価値の高い土地を購入し、そこに商業用ビルを建てるといった考え。
ここから私見を述べる。
白岩氏については、過去に１度セミナーに参加して実際にお会いしたことがある。
非常に頭脳明瞭で、次から次に彼のアイディアを披露してくれるので、それに付いていくのがやっとだった記憶がある
。
上記の①～⑥についても、そのセミナーでお話しされた内容が多かったと思う。
ただし、このように活字になってじっくり読むと、改めて納得できる。
特に、⑥新築商業ビルの話は凄くよくわかる。
要は、資産の組み換え。
自身も先月、アパートの売却を行った。
そのアパートはほとんど空室もなく、入居者の属性も良い。
管理会社の責任者曰く「もったいないですよ
。」
それは、百も承知している。
しかし、立地という視点から将来的には不安要素がある
。
そのために、このアパートを選択した。
これは資産の組み換えとは言えないと思うが、考え方は似ていると思う。
彼から学ぶことがたくさんある。
今後も、白岩氏の発信から目が離せない。